一二线房地产并不安全！六月浮现一大弱点，购房者要早做打算

今年以来，楼市中一直有个论调：买房别碰三四线，一定要去一二线城市。

这句话表面上看没什么毛病，其实有点片面。

第一句是对的，今年各地棚改总量减少，货币化安置比例降低，首当其冲影响的就是三四线楼市。

但第二句话有很大问题，且不提一二线城市现在分化严重，如果只看到个别城市表面上的火热，就按捺不住冲进去，很有可能会尝到“苦果”。

道理很简单：一二线城市的房地产，并不安全。

至少从六月份来看，一二线楼市有一大“弱点“开始浮现。

6月14日下午，统计局公布了全国最新房地产行业数据，从5月单月数据来看，销售面积为13433万平方米，同比下降达5.5%，进入负增长区间。

综合前五个月的数据来看，全国商品房销售面积55518万平方米，累计同比下降1.6%，降幅较1-4月扩大了1.3个百分点，销售面积、销售金额累计增速双双回调。

为什么说这是一二线楼市的弱点？

很简单，三四线楼市今年从头弱到尾，棚改总量下降是一张“明牌”，房企土地购置面积大幅下跌，早就已经反映了市场的预期。

一二线楼市不同，正是在苏州、杭州、南京、合肥、东莞、重庆、天津等热门城市的带动下，才出现了所谓的“小阳春”，现在5月份的数据突如其来的下跌，甚至跌入负增长区间，当然应该一二线城市来“背锅”。

笔者认为，热点城市之所以“熄火”，有以下两个原因。

第一，调控持续发力。

4月份，各地发布了60次房地产调控政策，5月份，各个城市共发布了41次调控，两个月时间，101次，这样的密度，足以令市场产生观望情绪。

土拍规则调整，公积金门槛提高，限售时间延长，限购、限贷力度持续提升，部分热点城市的房贷利率又再度收紧，这些都是房地产市场的“风向标”，有了这些信号指引，楼市想不“降温”都难。

第二，房地产资金面压力凸显。

众所周知，房企要么靠回款，要么靠融资，现在回款“远水解不了近渴”，只能靠外部融资，但4月份以来，房地产信托规模下降幅度高达40%以上，ABS、公司债等工具又持续收紧，本来已经宽松的融资氛围再次“凉凉”，让不少开发商打起“退堂鼓”。

更何况，4月中旬至今，各地开出的223张罚单中，涉及违规“输血”房地产的罚单就有32张，罚没金额合计超过1000万元。

表面上看，销售走弱，只是一二线楼市的弱点，实际上，楼市发出种种不利的暗号，仿佛是一张“大网”，笼罩在人们心头。

对购房者来说，一定要早做打算。

第一，回避前期过热城市。

住建部在4月份和5月份，先后两次对10个城市发出了房价过热预警，购房者务必注意这一点，以苏州为例，全年房价涨幅已经被限定到5%以内，还有诸多限售、土拍乃至购房资格的限制，经历了前几个月的爆炒之后，现在才想起来入市，似乎有“高位接盘”的嫌疑。

与之同理，类似福州、南京、杭州等今年地王频出的城市，轻易不要去凑热闹。

第二，不买涨价盘，不要“上赶着”买房。

有心人肯定还记得2018年的市况，也是上半年强势，5月份转折，6月份出现分化，随后在下半年就开始“量价齐跌”，尤其是前期房价倒挂较严重的城市，流摇、降价、促销频繁出现。

今年也是如此，如果有热点楼盘在这个时间点还频频涨价，有二手房卖家坐地起价，不妨多晾他们一段时间，等市场气氛真的“凉透了”，话语权自然会转到买家这一方。