一二线房地产并不安全!六月浮现一大弱点,购房者要早做打算

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  今年以来,楼市中一直有个论调:买房别碰三四线,一定要去一二线城市。

  这句话表面上看没什么毛病,其实有点片面。

  第一句是对的,今年各地棚改总量减少,货币化安置比例降低,首当其冲影响的就是三四线楼市。

  但第二句话有很大问题,且不提一二线城市现在分化严重,如果只看到个别城市表面上的火热,就按捺不住冲进去,很有可能会尝到“苦果”。

  道理很简单:一二线城市的房地产,并不安全。

  

  至少从六月份来看,一二线楼市有一大“弱点“开始浮现。

  6月14日下午,统计局公布了全国最新房地产行业数据,从5月单月数据来看,销售面积为13433万平方米,同比下降达5.5%,进入负增长区间。

  综合前五个月的数据来看,全国商品房销售面积55518万平方米,累计同比下降1.6%,降幅较1-4月扩大了1.3个百分点,销售面积、销售金额累计增速双双回调。

  为什么说这是一二线楼市的弱点?

  很简单,三四线楼市今年从头弱到尾,棚改总量下降是一张“明牌”,房企土地购置面积大幅下跌,早就已经反映了市场的预期。

  一二线楼市不同,正是在苏州、杭州、南京、合肥、东莞、重庆、天津等热门城市的带动下,才出现了所谓的“小阳春”,现在5月份的数据突如其来的下跌,甚至跌入负增长区间,当然应该一二线城市来“背锅”。

  笔者认为,热点城市之所以“熄火”,有以下两个原因。

  第一,调控持续发力。

  

  4月份,各地发布了60次房地产调控政策,5月份,各个城市共发布了41次调控,两个月时间,101次,这样的密度,足以令市场产生观望情绪。

  土拍规则调整,公积金门槛提高,限售时间延长,限购、限贷力度持续提升,部分热点城市的房贷利率又再度收紧,这些都是房地产市场的“风向标”,有了这些信号指引,楼市想不“降温”都难。

  第二,房地产资金面压力凸显。

  众所周知,房企要么靠回款,要么靠融资,现在回款“远水解不了近渴”,只能靠外部融资,但4月份以来,房地产信托规模下降幅度高达40%以上,ABS、公司债等工具又持续收紧,本来已经宽松的融资氛围再次“凉凉”,让不少开发商打起“退堂鼓”。

  更何况,4月中旬至今,各地开出的223张罚单中,涉及违规“输血”房地产的罚单就有32张,罚没金额合计超过1000万元。

  表面上看,销售走弱,只是一二线楼市的弱点,实际上,楼市发出种种不利的暗号,仿佛是一张“大网”,笼罩在人们心头。

  对购房者来说,一定要早做打算。

  第一,回避前期过热城市。

  

  住建部在4月份和5月份,先后两次对10个城市发出了房价过热预警,购房者务必注意这一点,以苏州为例,全年房价涨幅已经被限定到5%以内,还有诸多限售、土拍乃至购房资格的限制,经历了前几个月的爆炒之后,现在才想起来入市,似乎有“高位接盘”的嫌疑。

  与之同理,类似福州、南京、杭州等今年地王频出的城市,轻易不要去凑热闹。

  第二,不买涨价盘,不要“上赶着”买房。

  有心人肯定还记得2018年的市况,也是上半年强势,5月份转折,6月份出现分化,随后在下半年就开始“量价齐跌”,尤其是前期房价倒挂较严重的城市,流摇、降价、促销频繁出现。

  今年也是如此,如果有热点楼盘在这个时间点还频频涨价,有二手房卖家坐地起价,不妨多晾他们一段时间,等市场气氛真的“凉透了”,话语权自然会转到买家这一方。

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