长效机制 ? 北京正在积蓄又一影响未来房价的重要力量

长效机制，是近年楼市调控的热词之一，但它的提出始于2014年。

当年3月，国务院发布的《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》中指出，“健全房地产市场调控长效机制。”并进一步明确，“调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。”

此后每一年的重要会议上，屡次强调“房地产长效机制”，如今历经六年探索，房地产长效机制的表述由“健全”、“加快建立”到“构建”，再到“稳妥实施”，已经取得突破性进展，进入逐步落地实施的过程。

集体土地租赁住房，就是长效机制的一种。住建部于2017年8月印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，北京成为首批利用集体建设用地建设租赁住房的13个试点城市之一。

两个月后，北京便颁布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，并确定了39个集体租赁住房项目。而2017年-2022年的五年时间里，北京将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。

集体租赁住房的开发以前所未有的效率高速推进，目前首批39个项目均已经发改委审批通过，进入到实际开发阶段。

39个项目分处朝阳、海淀、丰台等11个行政区，规划总建面313万平方米，投资总金额达到218亿元。位于城六区的项目就有20个之多，其中丰台区获批的项目最多，位置条件也最好，丰台10个项目中的9个在西南三环、四环周边。开发规模最大是朝阳区，4个项目的规划建面达到75.1万平米，仅十八里店乡西直河村单个项目就贡献了28.88万平米。

按照《意见》要求，北京对集体租赁住房的租赁周期、租金水平、配套规划、建设标准等方面给出了清晰的指引。

租赁周期。鼓励签订长期租赁合同，但单次租期不得超过10年，除承租人另有要求外，单次租赁期限不低于3年。

租金水平。按照市场情况，租赁主体与承租人自行确定租金水平。

配套规划。优先在产业比较完备、居住配套相对不足的区域布局，并配置必要的教育、医疗等公共服务设施。

建设标准。集体租赁住房的套型结构和面积标准，可结合具体情况，按照市场需求进行规划、设计和建设，实施全装修成品交房。

综上，集体租赁住房的租期稳定，产品规划设计与市场同步，全装修成品交付，且政府会着力配置配套资源，再加上“租售同权”的逐步推进，在住房阶梯消费的过程中，置业者选择租住的时间周期可能会因此拉长。

特别是丰台和朝阳两行政区，集体租赁住房主要集中在三环和四环周边，同一区域就算是限竞房，售价也要超过5万，商品房的售价普遍达到8万-10万，而集体租赁住房相对集中的供应，会对租金水平形成有效平抑，一些资金实力有限，原本只能在较远区域置业的购房客群，有可能转而选择在距离工作地点较近的集体租赁住房租住，从而形成此消彼涨的需求转换。

对于刚刚毕业的年轻客群来说，与掏空6个钱袋，背负沉重的月供压力，换回了远郊产权房，却不得不浪费大把时间在每天的通勤路上相比，一套地处城区，面积适中、独立成套、租金合理、可以长租的公寓，显然足以达到他们对于生活品质与质量的要求。

而北京5年1000公顷的集体租赁住房供地计划，预计将形成至少20万套租赁住房的市场规模。布局当下，功在未来，相信集体租赁住房会为3-5年后的北京房地产市场带来一些改变。