限购放松之后的房子值得买吗？

“惊！又一城市取消限购！买房客户有福了！”

“限购取消，投资客暴动！”

“一线城市放松限购，房子又要卖不动了？！”

……

在得知“南京取消限购政策”这一新闻后，我脑中浮现了不下十个可以操作的标题。

思考的逻辑从政府图什么，再到客户会干什么，一路刹不住车。

想到南京作为重要省会城市，客户一定会买买买爆，房价一定会涨涨涨到控制不住，就觉得实在不是明智之举。

可如果仔细阅读政策内容，能发现取消限购的仅是南京高淳，一个距离市中心100多公里的郊区。

一切显得顺理成章起来。

限购放松的高淳

高淳区位于南京最南端，被誉为南京的后花园和南大门。

2010年10月27日，高淳桠溪生态之旅被国际慢城联盟授予国际慢城称号，成为中国的首个国际慢城。

受地理位置的影响，房价也自成一派，在南京整体均价已经逼近30000元/㎡的6月，还是“任尔东西南北风”，我自岿然不动，以四位数的价格当之无愧的成为价格洼地。

数据来源：安居客

在供应端，根据6月5日南京市土拍数据，高淳区两块居住用地分别以3903元/㎡和3863元/㎡的楼面价成交，均未达到最高限价。

同日，龙湖竞得城东孝陵卫G16地块，成交楼面价18456元/㎡，溢价率45%，达到最高限价。

这可能就是当代土拍届的“朱门酒肉臭，路有冻死骨”。

涉足高淳风险过高，在开发商谨慎拿地的当下，只存在低价捡漏的可能。

在消费端，根据克尔瑞提供的数据研究报告，高淳区的的商品住宅库存量自2018年来节节攀升，目前去化周期维持在10个月左右，仍显著高于南京整体水平。

出于去库存的考虑，放松高淳区的限购有利于刺激当地购房需求。

具体而言，把人口导向南部，需要投资客先行。

秉承着“生态立县”的发展理念，截至2019年，高淳的重要经济来源还是生态旅游业。

主打生态，必然导致居住属性不强，生活配套不完善等问题。

如果刚需客户在需要开车两个小时上班的基础之上，还需要每天步行半小时才能满足日常消费需求。

可想而知，即使房价再低，也无法吸引自住客户。

但是，投资客愿意先行吗？

放松限购的一个重要前提是，房子卖不动了。

今年官方宣布放松限购的三个城市，作为本轮全国放松限购的先行部队，都想借着外地客户这股东风实现区域的再发展。

细看下来，都是去库存压力下的产物，但是“滞销”和“有价无市”导致的库存压力还是有所不同。

河北高碑店，位于北京和雄安之间。

作为环京楼市，当地政府对土地财政依赖度高。

但因为不具有特色标签，也没有类似雄安新区的光环，无法为楼市挖掘深层次卖点，故被戏称为“一个解除限购才知道限购过的地方”。

广东珠海，自2017年最严限购令后开始实施，外地户籍居民购房需满足5年社保要求，不少外地购房者被拒之门外，而本地购房者消费力有限，导致不少楼盘面临有价无市的情况。

相比起“双高”——高碑店和高淳这对难兄难弟，珠海更像是一个如珠似玉，待字闺中的娇俏姑娘，这限购取消的“绣球”一抛出去，市场成交量就给予了反应。

根据中原研究中心数据表明，3月，珠海住宅网签面积环比增长1.8倍，同比增长2倍。直到5月，依旧呈上升趋势，环比增长16.3%。

数据来源：珠海中原研究中心

什么样的限购放松才值得投资？

投资客们有钱，但又不是钱多得烧得慌。

不是每个可以买房的地方，他们都会去。但是他们扎堆去的地方，都会成为下一个楼市热点。

想跟上资深投资客的脚步，要会挑项目，更要会挑城市，综合而言，一般需要符合以下几个标准：

TIPS

政府不完全依赖土地财政，收支稳定，避免楼市受政策影响过大，变数大，朝令夕改。

配套逐步落地中，学区、地铁、高铁三者规划必有第一，不缺下家接盘。

作为承接一线城市人口外溢的卫星城，需要有自身的标签特色，避免“泯然众人”。

伴随着“一城一策”政策的逐步落实，各地楼市将会愈加呈现出自身的特色。

或许之后会有更多的城市放松限购。

能够救市还是回天乏术？

成交数据会给予我们最真实的回答。