广州会成为像京沪一样的大城市

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文 | 孙不熟

有的城市很小,但已垂垂老矣;有的城市很大,但仍然处在青春期,猛长身体。

种种迹象显示,广州会成为像北京、上海一样大的城市。

01

广州市规划和自然资源局日前发布了《广州市国土空间总体规划(2018-2035年)》草案,有关城市规模的表述和之前发布的总规一致,胸怀很大,值得关注。


《草案》提出,2035年常住人口规模在2000万人左右,按照2500万管理服务人口进行基础设施和公共服务设施配置。

常住人口2000万人是什么概念?2018年广州常住人口是1490.44万人,这意味着未来还可以新增510万人,这个增量超过一个厦门,相当于一个新加坡,接近一个青海。

事实上,根据一些官方口径,广州目前的实际生活人口已经达到2000万量级,但如果常住人口也达到2000万级,那完全不是一个概念。

全国人口普查对常住人口有着颇为严谨的定义:

常住人口包括:居住在本乡镇街道且户口在本乡镇街道或户口待定的人;居住在本乡镇街道且离开户口登记地所在的乡镇街道半年以上的人;户口在本乡镇街道且外出不满半年或在境外工作学习的人。“境外”是指我国海关关境以外。

也就是说,常住人口只是一个比较保守的统计指标,大量来广州出差、旅游、探亲、求学、短暂性就业的流动性人口是没有列入的,常住人口达到2000万,意味着实际生活人口很可能超过2500万。

所以,《草案》里还特别强调了一句话,叫做“按照2500万管理服务人口进行基础设施和公共服务设施配置”。

按照这个人口量级来配置公共服务,已经和北京、上海是一个体量的城市了,这说明广州要服务的不仅仅是广东省,还要吸引全国人民、服务全国人民,这便是国家中心城市的担当。

02

各位,基础设施和公共服务是很贵的!

城市服务外地人、新增人口是很贵的。

地铁每修一公里,接近10个亿,每新建一所学校需要持续投入的经费至少几千万。有人测算过,在大城市的一些新城区,每增加一个常住人口,城市需要为之付出的综合成本超过100万元。

所以,“抢人大战”这种游戏,不是谁都玩得起,必须是很有钱很有钱的城市能上牌桌。

今天的广州已经很大很大,无论是建成区面积还是人口规模,即使放在全球,也是超级大个子,如果继续新增500万人口,它撑得住吗?

特别是房价,广州还摁得住吗?

首先,有北京、上海珠玉在前,今天的广州着实还不算大。北京、上海两个超级城市的管理经验表面,以我国现有的技术水平和管理水平,让2500万人口的单体城市正常运转,完全不是问题。

其次,广州在配套规划上也做好了充足的准备。为了解决交通难题,到2035年,广州要建成2000公里左右的轨道网络,是目前的4倍。2000公里服务2500万人,够用了,甭管多远的郊区都能上车了。

为解决住房难题,到2035年,广州新增城镇住房200万套以上,租赁住房占新增住房供应量的比例不少于20%,保障性住房占全市新增住房供应的8%以上。

200万套新增住房是什么概念?相当于每年11.8万套,扣除租赁住房和保障房,每年也要新增8.5万套商品房。8.5万套是什么概念?超过去年一手房的实际成交量,相当于深圳2倍多的供应量。

2018年,广州一手房的成交量是76056宗(剔除回迁房和积压网签数据)。

根据深圳2018年出台的住房改革政策,到2035年深圳计划新增170万套住房,但纯粹市场化的商品房只占40%,折合到每年为4万套,不到广州的1/2。

另外,《草案》还强调要严控国土空间开发强度:生态和农业空间不低于市域面积2/3,城镇建设空间不高于市域面积1/3;设定土地资源消耗上限,将国土空间开发强度严格控制在市域面积的30%以内。

广州国规委方面曾在2017年透露,广州市市域面积7434平方公里,目前的土地开发强度不到25%。也就是说,广州未来还有5%的土地空间可以开发。

5%,相当于371.7平方公里,这是一个非常大的体量了。要知道,北京上海的城市规划已经提出,建设用地要只减不增,而深圳的土地开发强度已经达到50%,新增建设用地的指标也极为有限。

03

这些数据说明,未来17年,广州建设用地的供应很充沛,一手商品房的供应很充沛,对500万新增人口来说,完全够用。想来广州炒房的人,可以止步了。

但对开发商来说,这是巨大的机会,广州将是一线城市最大的市场,因为北上深将全面进入存量房时代,城市收缩的趋势明显,只有广州还在开疆拓土,不断开辟新的空间和可能。

广州为何如此特殊?因为北京、上海代表着中国城市规模的极限值,而深圳代表着中国城市密度的极限值。

无论是规模,还是密度,广州都还存在巨大的成长空间,就看要不要追求卓越了。


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