融信上市的1200天,杠杆扩张、规模跃进与地王后遗症

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内容来源: 一点财经

作者/韩东

当新力、海伦堡、奥山控股、万创国际等一众房企仍在港交所门外苦苦等待时,另一批早一步完成上市的房企正在资本市场里继续着命运的流转。

日前,融信中国公称告,拟额外发行于2022年到期的2亿美元优先票据,票面利率为8.75%,额外票据发行的所得款项净额用于现有债务的再融资。

自2016年1月成功IPO以来,这样的动作对融信来说并不陌生。据一点财经不完全统计,三年多来,融信发行美元票据的次数已经不下十余次,发行公司债的次数更是多不胜数。

融信于资本市场上的长袖善舞,对于一众暂未能上市的房企来说或许值得艳羡,但一如马云所说,“上市就像加油站,不要到了加油站,就停下来不走,还得走,继续走”。

融信仍在奔跑。在上市1200天之后,它的命运又发生了怎样的改变?

01 | 上市的1200个日夜

2016年1月13日,伴随着董事局主席欧宗洪在港交所敲下的一声锣响,融信正式完成上市。

它走的并非一片坦途。融信在香港的公开发售仅获2.7%认购,剩余部分不得不重新分配至国际发售,以获得适度超额认购。它的最终发售价也厘定为每股5.36元,为招股价范围的下限定价,最终总募资仅17.74亿元。

但毋庸置疑,上市似乎就意味着部分成功。历经13年的发展才最终登陆资本市场,上市对于它说意义重大。翻开融信上市后的履历,资本市场也确实未负其所托。

财报显示,2015年-2018年,融信销售额从119亿元一路上升至1219亿元,三年内成功晋身千亿房企的同时,公司年复合增长率也高达117%,领先于同行。

与此同时,融信资产规模也在不断增厚,从2015年底上市前的348亿元一路增加至2018年的2034亿元,年复合增长率同样高达80%。

规模的翻番与资产的增厚,与融信所实施的积极土地扩张有关。一点财经了解到,在融信成功实施上市的2015年和2016年,公司的布局区域仍主要集中在上海、 杭州、福州、厦门及漳州五个城市。2016年2月,融信将总部搬迁至上海,由此正式开启了全国化布局之路。

2017年则被称为融信全国化布局战略落地之年。

这一年,融信成功收购海亮地产位于17个城市的35个项目,一举获取了超过500万平方米土地储备,进驻了苏州、合肥、郑州、西安、兰州、银川等城市,成功转身成为了一个全国化布局的房企。截止2018年底,融信拥有总土地储备2542万平方米,这一数值是其上市前的5倍。

这一切都与上市有关。在成功实施了上市之后,融信一夜之间打开了资本市场的通道,公司通过发行境外债、永续债、配股集资等多样化融资方式,不断为企业的规模扩张助力。

可以预见,假若没有实施上市,融信或许难以具备这样的实力去实施这样极速的扩张。然而,上市也并非就此一劳永逸,即便已经拿到登陆资本市场的“船票”,仍有问题困扰着融信的发展。

02 | 三大难关待解

上市让融信具备了规模跃进的底气,但在激进规模扩张策略下要想维持报表的平衡也绝非易事。在千亿规模的花团锦簇下,回归到财务表现上,困扰融信的那些老问题依然存在。

数据显示,在融信上市前的2012年-2015年期间,融信的资产负债比率分别达到171%、 504%、1541%和247%,杠杆率高得惊人。而上市虽然让融信的负债水平有所缓和,但在此前激进的扩张策略下,其负债率亦呈现过山车式的起落。成功上市之后的2016年-2018年,融信的资产负债比率分别为98%、159%和105%。

一点财经了解到,为了在积极扩张情形下实现负债率的下降,融信可谓煞费苦心。截至2016、2017和2018年底,融信分别拥有永续债32亿元、27亿元和9亿元。与此同时,于2017年和2018年,融信分别实施了配股融资,共计募资达23亿港元。

透过这两种不增加负债的方式实施融资,使得融信可以将负债率控制在一个较为合理的水平。但配股融资不可避免会分摊股东权益,永续债也总有还的一天,否则就需要承担高额利息,可谓有利有弊。

另一方面,从营收水平上看,规模水涨船高,但融信的营收水平却并未由此得到显著提升。财报显示,2015年-2018年,融信分别实现营业收入74亿元、114亿元、303亿元和345亿元,相较于规模的增幅,融信营业收入的增幅要小得多,特别是在2018年。

一点财经发现,这或许与融信近年来逐渐加大的合作比重有关。财报显示,2016-2018年,融信分别新增土地储备527万平方米、1482万平方米和478万平方米,其中权益土地储备261万平方米、746万平方米和196万平方米,权益占比仅为49.57%、 50.34%和41.00%,处于行业较低水平。

这也就意味着,融信对于规模的撬动,并非完全依靠自身能力,而更多的是依靠增加合作项目的比重,最终实现千亿的冲刺。而千亿虽好,对于更看重业绩表现的投资者来说,营收、利润的增长或许更加实际,但融信在这两方面的表现并不若规模那般突出。

财报显示,2015年-2018年,融信分别实现毛利率36.60% 、20.24%、16.56%和23.47%,实现净利率18.96%、14.98%、8.72%和10.10%。相较于上市前的利润率表现,融信上市后的利润表现出现了一定程度的下降,而这或许与融信2016年拿的一批高价地王有关。

2016年,也就是融信成功上市的那一年,或许是有资本市场的助力,融信也有了更大的底气。这一年,融信活跃在各个拿地现场,并先后在上海、杭州、南京等地拿下多个高价地王,被誉为“地王收割机”,赚下眼球无数。

根据融信财报,在上市之前,融信的平均土地成本仅为4957元/平方米,但在上市首年,融信的土地成本却一举飙升至12963元/平方米,几乎是其上市前的三倍。

拿地王让彼时名不见经传的融信一举成名,但拿下地王的苦果却只能融信自己去咽。2017年负债率的飙升、近几年来利润水平的下降,都是融信必须承担的后果。

痛定思痛之后,融信自2017年开始转变策略,实施并购并下沉到更多核心一二线以外的城市,严控地价的同时亦在积极实施降负债。“为了实现稳步降杠杆,公司决心很大,上下各个层面都在为此努力。”融信中国管理层在业绩会上曾表示,融信的目标是2019年年底将短债控制在80亿元左右,净负债率降到70%~90%,3年内降到合理水平。融信中国董事局主席欧宗洪认为,这样后续发展的安全系数会更高。

但在规模扩张情形下,要达成这样的目标并非易事,特别是在2019年房地产行业整体增速下滑,融资环境逐渐收紧、融资成本走高的情形下。

融信公布的最新数据显示,今年前五月,融信实现合约销售额466.48亿元,同比仅增长4.29%,完成2019年销售目标1400亿的33.32%。

03 | 结语

一片叶子有两面。融信的成功上市为其打开了境外融资的窗口,也获取了规模扩张的更多资金“弹药””。

但资本市场的助力并非毫无代价,在有了更多的“钱”的同时,如何把“钱”用在正确的地方,为企业和股东创造更好的利益和回报,对于每个企业来说,都是一门需要用心钻研的学问。


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