观点面对面 黄其森松了口：泰禾没有想象中那么差

观点地产网 直至现在，黄其森应该还是无比庆幸，自己在2002年做的一个决定。

长安街东起点，连接故宫，枕京杭大运河而居，黄其森二十年前一下相中这三千多亩的地，带着自己的闽系房企泰禾决意挥师北上。

质疑声中，运河岸上的院子在北京面世，但因“水土不服”，又大动干戈、闭关修炼许久。用了整整十年，黄其森终于熬出了中式豪宅经典之作。

2012年，项目更改案名“中国院子”，上榜“亚洲十大超级豪宅”、摘得“中国第一别墅”，泰禾也由此在全国铺开院子系产品；也是从这一年开始，泰禾驶入快车道，2013年更是豪掷195.3亿元在北京、上海等收下12幅地块，任志强都感慨“老黄有点疯”。

对于黄其森而言，中国院子大概是泰禾一战成名的起点与底气。

这位五十四岁的闽系商人，把他常年的定居地、办公室安在了这里；也是选择在这里，经历了销售成谜、负债高压、高管出走，以及深交所3000字问询的黄其森，走到闪光灯下回应一切。

6月14日下午，泰禾集团在北京中国院子召开媒体见面会，伴随黄其森身旁的，是副总裁葛勇、财务总监姜明群，以及到任不久的副总裁全忠，曾任万科周刊主编。

当天，面对着十几家媒体，黄其森穿着一件带企鹅标志的万星威亮蓝色上衣，仍旧显得朴素，憨态可掬。不过，在整整三个小时里，黄其森的言语显然没有那么“朴素”。

面对所谓的艰难时刻，他称“我感觉这几年泰禾干得不错，没有大家想象的这么差”，“回旋余地非常大”；面对舆论与质疑，黄其森称“不怕人家骂你，就怕没人理你”“泰禾也算网红、明星企业”；面对拿地，黄其森更是重复了好几次，“绝对不去三四线，再好也不去”。

更为重要的是，深交所问不出的疑惑，黄其森在这终于松了口。

销售解密：2000亿不能再多说了

有句调侃，地产圈的未解之谜之一，就是泰禾的销售额。

见面会伊始，黄其森在回应关于产品的问题时，就“不经意地”透露了去年的销售额。“就从去年简单地讲，你看我也卖1300亿，可能销售收入、回款少一点，700多800亿，这不算差。最重要是权益80%、90%都是自己的，如果做权益排名，我估计泰禾应该排到15位，还会更高。”

1300亿似乎没有让大家意外，随后问题很快就直面抛到销售额上。今年头五个月销售额多少？今年的目标又是多少？

黄其森没有打算遮遮掩掩，直接开了口，今年泰禾还是比较审慎的，提的目标相对来说比较保守一点，在1500亿。而截至今年5月份，泰禾差不多实现400亿左右销售回款，还有200亿在途。

1500亿，黄其森下调了此前宣称的2000亿目标。早在2017年12月，黄其森对外宣称2018年销售额目标是再翻一番至2000亿元，一时股价大涨，这也前后两年引来了深交所的问询。

彼时，泰禾回复问询函时称，这仅是董事长个人的愿景。而见面会当天，黄其森首度直面了自己的2000亿目标。

黄其森爽朗地笑出声，“2000亿我现在就不能多说了，因为上市公司也太敏感了，不能老展望，但是我想肯定泰禾还是一个有追求的企业。”

随后再提及2000亿时，黄其森语气中带着些懊恼，“你看那次我也是随口说了一个，我自己都没有想到，如果有想到，可能也不敢这样说了。”

不过，现场依旧不依不饶，刨根问底，这家连续五年没有披露销售额的企业，为何不公布？何时会公布？

黄其森将这一困惑归结为销售口径上。“应该来说，原来也没有硬性要求我们（披露），这可能还是关于口径，你到底是说签约口径，还是说权益口径。”

“实际上我们是有披露的，不是没有披露。但确实也知道，我们现在可能各个榜单里面口径不太一样，后续的我想我们会加强这一块的管理”黄其森顿了顿，“为什么我们不主动说这个东西，毕竟也怕造成一些误解。”

在销售额之外，黄其森当天更多开始提回款，称泰禾今年更看重回款，目标则是1000亿，且将其与奖金挂钩。

“今年回款希望不低于1000亿，甚至更高。这个指标我想才是我们真正看重的指标。”黄其森称，原本泰禾的考核是签约，今年，泰禾把任务下达到城市公司每个人，每个人的奖金以回款来算帐。

黄其森笑着说，“所以今年大家可以看到泰禾在销售这一块有了明显的起色，特别在回款方面，我们比较满意的。”

另悉，截至2019年第一季度，泰禾集团实现经营活动产生的现金流量净额119.39亿元，期末现金及现金等价物余额173.06亿元。

负债卖子：现在没什么太大问题

与销售额一样令外界存疑的，还有泰禾的负债与偿债。

2018年报显示，截止年末，泰禾资产负债率为86.88%，净资产负债率则为384.55%。其中，泰禾经营活动产生的现金流量净额139.31亿元，期末货币资金为149亿元，期末现金及现金等价物余额为115.58亿元；同时，泰禾短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元。

按此计算，货币资金对短期负债的覆盖比例仅为0.26。

此前深交所就对泰禾的偿债能力提出疑问。在两个星期后的回复中，泰禾表示，虽然574亿元债务都需要在今年偿还，但其并不集中在某些时间段，无集中兑付的风险。

此次见面会，葛勇称，针对574亿元债务，泰禾在过去5个月已经偿还了180多亿，另外还有接近300亿做了重新安排，即置换。

“真正今年到年底，泰禾需要刚性兑付的金额不到60亿。”同时，葛勇称，更重要的是在债务期限上做合理优化，现在泰禾也加大了长期贷款贷款在债务当中的占比，长期贷款占比会越来越高，短期贷款会逐步下降。

黄其森则更是自信，直呼：“对泰禾来说，债务现在没有什么太大的问题”。

“我自己看了一下，应该今年最后要兑付的也不到100亿。如果泰禾100多亿我都完成不了，那还做什么？”其用现金再次作证自己的观点，“我们在手的资金100多亿，对泰禾这样的体量已经没有任何问题，不要说100多亿，就300多亿还有问题吗？”

不过，相比过去两年，在解决负债问题上，泰禾则有些转变，表示将收紧与金融机构的合作。

据悉，长期以来，泰禾与金融机构的合作都十分紧密，此前合作数量多达一百来家。但也正因如此，去年一些中小金融机构的暴雷直接传导至泰禾。

黄其森坦白称，“去年给我们带来困扰的确实就是在这里，100多家，别说我，葛总，他的部门经理跟大家都不认识，很多金融机构出问题了。”

而从今年开始，泰禾将收紧和金融机构的合作，只与不超过20家进行全面战略合作。黄其森透露，目前还有200多亿债务已经与金融机构达成协议，将过几年才进行兑付，因此泰禾目前还没有一笔违约产生。

借债之外，今年以来，泰禾还通过卖项目、出售股权，来回流现金、缓解债务。

其中，老乡世茂成了最大的接盘者。

据观点地产新媒体了解，截至目前，世茂从泰禾手上接过了7个项目，包括杭州蒋村项目、南昌茵梦湖项目、漳州红树湾项目，甚至还有院子系列的广州院子以及佛山院子等，一共获得了77.52亿元的资金。

外界更为关注的是，接下来泰禾是否还有大规模的项目出售，甚至包括明星项目？

对此，黄其森回应称，相比以前独立操盘、独立拿地，接下去，泰禾会是一种更开放，更包容的心态。

“但是我们还是有选择的，比如说像这次跟世茂。”黄其森指出，选择合作对象，一个是志同道合，第二个还是要门当户对。

“比如说要输出品牌，小股操盘。”说完，黄其森赶紧补充，“这并不会影响到整个（销售），因为泰禾的权益占到80%、90%，这次稀释完了之后，其实还是非常高的，所以今后的合作会更多一点，社会分工也不一样了。”

不过，黄其森称，接下来不排除还有一些项目跟优秀企业进行合作，但是不会说像这一次跟世贸合作一样规模如此之大。

人事变动：有一些流动是很正常的

人事带给黄其森的困扰大概也不比销售、负债小。

过去一年多，泰禾无疑是在人事动作最大的房企之一，不少高管纷纷出走，包括副总裁丁毓琨、副总裁沈力男、财务总监罗俊、上海区域副总经理鄂宇等，而近期则还有张晋元。

同时，一批副总裁也加入，龙湖烟台总经理李亮、华夏幸福高管陈波和李斌、建行总部投资银行部总经理黄曦等等。

见面会现场，黄其森几乎也用了大部分时间在回应人事与团队风波。

“高管很稳定，像葛总就很稳定。”黄其森先用隔壁的老将开了个玩笑，“不管什么原因有一些流动，我还是原来的话，留的安心，走的愉快。”

在黄其森看来，目前泰禾高管核心非常稳定，有一些流动也是很正常的。其称，目前泰禾管理着3000多亿资产，扩张达到了20余个城市，需要大量的人才聚集，而现在泰禾的高管，副总裁的级别差不多有十多位。

“如果是说有一两个人，三五个人变动，其实也是非常正常的。”黄其森看得很开。

黄其森同时也表示，今后泰禾更多是从内部推荐，内部提拔人才，大规模的招聘将会在6月底结束，接下去泰禾的人才会相对来说稳定。

不过，说着“泰禾用一流的人才，却出了三流的成绩”的黄其森，还是对人才有自己的执念——“房地产行业最大的泡沫，在人才”“房地产行业很多人都是在社会上飘，很多人没有敬畏。”

其称，对于招揽人才的标准，财务方面要求四大、央企的处长副处长；建筑方面要老八校；法律方面要清华、北大、人大、中国政法等学校。

而这，甚至已经列为黄其森今年的重点工作。“看人、阅人，全总（副总裁全忠）都是我自己谈的，这个我始终告诉大家，对人的投资是泰禾最重要的投资，泰禾还是需要大量的优秀的人才加盟。”

值得一提的是，一直以来，外界都把泰禾的职业经理人流动，与黄其森个人的做事风格相关联，认为太过于事无巨细，放权不够。

针对现场的许多问题，黄其森多次提到“改变”一词。针对这一问题，言语之中，似乎也感受到了黄其森对他手里掌握的权利大小的改变。

黄其森透露，今后，泰禾的管理架构由四级变为两级。

据悉，目前的管理架构有总部、区域、城市、地方不同分级，“链条太长了，现在基本上就是两级，马上拍板，马上决策，逐步改变，有一些总部控制，有一些是沉下去由区域控制。”

而目前，泰禾在区域业务布局上，主要包括北京区域、福建区域、上海区域、广深区域。

“今后更多的权责利就放到各个区域身上，由各个区域来决策，在第一线能听得见炮火的地方就要沉下去，要有效益。”

接近见面会尾声，关于人事的问题还被不断提及，黄其森最后的回应是，今后这方面希望更多采用赛马机制，顿了顿，“让他们凭业绩说话”。