防止房价断崖式下降？“红头文件”过于精神紧张

盘和林

6月10日，一份名为《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》的文件在网上热传。这份由湖北恩施州恩施市房地产协会发文，主送恩施市各房地产企业的“红头文件”显示，针对社会反映比较强烈的房价断崖式下降问题，该协会对部分楼盘进行调查核实，并列出降价现象的十条主要表现和相应的四个措施予以引导和纠正。

这份《通知》对需要预警的楼市现象，进行了比较详细的说明。比如有的楼盘高价备案、低价开盘，有的低价诱客，部分余盘采取甩卖价格抛售等等，其中除了降低设计层高等少数现象外，其余几乎都是针对降价问题。用红头文件限制房价下跌，引发了不小的争议。

值得注意的是，恩师并非首个发布止跌令的城市，早在去年安徽合肥、赣州市赣县区、江苏省邳州市均发布过类似通知，从现实经验看，止跌令对房价的作用是立竿见影的，而不论是行业自律性号召还是官方行政性限制。

止跌令对于民众而言，效应具有明显的主体差异性。对于住房持有者而言，房价的下跌意味着负的财富效应，但对于潜在需求者却意味着正的货币余额。但是就稳预期的角度来看，止跌令在某种程度上会抑制部分消费延期，增加本期对经济的拉动作用。

不过，房价对经济的作用往往是产业链式的循环效应，这也是政府之所以对房价平稳如此重视的重要原因。具体而言，抛开房地产行业对其他关联行业产值的扩张作用，从房价都到地价再到财政收入之间的自循环就提供了稳定房价的充分理由。加之2019年“稳地价、稳房价、稳预期”的宏观调控压力，类似于恩师止跌令，来保证房价稳定的行业或者行政干预或将一仍旧贯，不过在“一城一策”调控政策下会呈现出更强的个体性特征。

需要指出的是，从经济学上讲，行业协会的作用更像是一种契约关系或者说合同关系，并以其此保证行业内企业市场博弈的平衡。就恩师部分房企降价蓄客的行为，在未经过行业调整前，单个企业的降价行为可以为其带来利润的增加，但是其打破了市场规则和行业企业契约。

然而从长期而言，这些企业却更像是“短视”企业。一方面，在长期，企业的调整会引起行业的调整，行业调整后的单个企业的利润增加仅仅是由其降价行为引发的，并不会实现真正的“蓄客”的目的，即：企图通过降价，以增加自己的市场份额。

另一方面，根据长期博弈理论，首先打破企业间的契约关系的企业必将会受到行业的惩罚，“联合抵制”的后果是企业的短期收益远远小于长期损失。惩罚机制的存在是长期博弈能够实现均衡的重要机制，同时也是行业协会干预能够有效的重要原因。

值得注意的是，这里并不是肯定行业协会的自律性干预和政府的行政干预，也并不否认企业的自我调节。不过，从年内恩师房价走势来看，其平均房价最低为1月6068元/平方米，最高为6529元/平方米，最近三月平均房价维持在6500元/平方米-6400元/平方米，市场年内波动幅度在500元/平方米。

从恩师房地产协会红头文件看，其通报的房价降幅在200-1200元/平方米，这也就意味着，部分企业的调整超过保证市场平稳性边界。这是行业协会之所以进行行业自律性号召的原因。

但是，令人担忧的是，止跌令背后形成的对民众“房价兜底”的暗示，会影响民众对房价的预期。近两年的调控，三四线城市房企面临资金压力、需求压力、政策压力，降价以提升去化回笼资金，是市场环境下企业自我调节的需求，行业协会对市场的调整需要尊重市场规律，不应过于精神紧张，草木皆兵。

不过，不论行业自律性号召也好，还是行政性限价也好，传递给我们的信息是，房价依旧会保持平稳，住房需求者可以平稳消费。(作者系知名经济学者、应用经济学博士后)