预判 | 未来5-10年，不能产生租金的房子都别碰！

导读

从目前人口、货币、杠杆率等层面来看，未来楼市稳是大势所趋，然而在房价上涨数十年的熏陶下，即使政府百般扭转市场预期，还是有人想继续在楼市小周期里赚钱，要知道除目前已有的限制政策外，政府还有很多王牌没亮出，税收就是其中一项，而作为你能抵御风险的法宝就是现金流，又以租金为首要，不能源源不断产生租金的房子都别碰，更别说投资。

首先，我们要先了解一下楼市到底会以什么样的状态向前发展，才能得出我们标题的结论。

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未来楼市常态为什么一定是稳？

首先我们来看下未来两年房价可能的走势，也是目前多数人按兵不动但又蠢蠢欲动的纠结所在。

在一个十三亿九千万人口的经济体中，每一个人的情绪与决策，都能影响着价格的走势，房价的变化，成了中国最难以捉摸，也最爱捉摸的话题。

未来中国的发展，城镇化必然是方向，也是政策，更是经济引擎。无论是深圳广州，还是西安杭州，每年都会吸引几十万的人口纷至沓来。这些人若想真正留在这座城市，住房一定是不折不扣的刚需，而每个人的家庭，便是隐藏在背后的强大购买力。

拿深圳来说，据相关机构统计，深圳的商品房套数2017末只有128万套，而想获得这些房子的人每年都增加几十万。如此供不应求的市场一直在持续，按市场经济规律，价格根本没有大幅下降的基本面。

城镇化带来的购买力和购买意愿，和城镇化稳步推进的现实趋势，完全可以支撑现在的一二线城市楼市。

看到城市里密密麻麻的商品房，不少人会蹦出出一个很直观的想法，这么多房子，盖了给鬼住吗？

的确，据36氪数据，中国套户比已达到1.13，每户有1套多房。城市的房子需求再大，供给也大呀，怎么能说支撑的住呢？

这里就要好好研究一下，这个1.13到底包括哪些房子？

我们就以城镇的房子来说。首先，即便是现在，中国仍有大量的分配住房。再者，就是大量的城中村自建房和棚户存量房。最后，就是镇区的房子。

据中金数据显示，2017年末，中国城镇住房套数总共为2.7亿套，其中，城区1.59亿套，镇区1.15亿套。也就是说，中国有43%的住房都是镇区住房，就是那些不在城市里的房子。

所以，与其说是城镇化，不如说是“城市化”，镇区的房产，逐渐被人们所遗忘，尤其，是年轻人。他们宁愿背上房贷在市区“先上车”，也不愿意全款多套在镇区“当地主”。

这么算下来，城市的真实套户比，根本不可能达到1.13。况且，这里还没剔除无数的一户多套家庭。总的来说，满足我国城镇化居民美好生活的存量住房，并不多，城镇化支撑房价需求的基本面，依然存在。

但红利还能持续多久？

既然城镇化这么猛，房价在未来几年，还有可能再翻一倍或几倍的可能性吗？

人口方面，90后逐渐取代80后成为买房的主力军，1.75亿的90后比2.28亿的80后少了5千万，刚性需求也就没有过去那么旺盛。

货币方面，也有一个值得注意的信号。2017年4月，M2同比增长9.84%，30年来首次跌破两位数。且往后的2年，M2增速一直都在10%以下。

而2017，正是房价进入严厉调控的时候，往前的10年，也正是房价暴涨的时候。M2增速和房价的正相关性的不言而喻。两者相互作用，相互影响。

那么，我们可以推断，在M2没有明显变化之前，下一轮的房价行情就不会到来，M2低发的持续，意味着房价横盘期的持续。

住建部为何还不断敲警钟？

虽说可以从M2中窥见一些端倪，但M2同样也有着相当大的非连续性，短期的剧烈波动是很正常的事情。

但还有一个数据，不是说用什么政策就能一时半会改变的，那就是杠杆率。

高而稳定的杠杆率水平并不会对经济造成多大影响，但增长迅速的杠杆率，通常意味着一国经济的高风险。杠杆率增加过快，往往是经济危机的直接导火索。而我国的居民杠杆率却一直保持上升。

不论哪个口径，2008-2018的居民杠杆率，都在以年均超过3.5个点的速度上涨。10年间，居民杠杆率从2008年的17.9%上升至2018年的53.2%，10年间上涨了35个百分点，增速与美国2000-2007年间相当。

如果再不加控制，谁也不敢保证中国不会迎来一轮危机。而控制居民杠杆率最好的方法，也是控制房价。

一方面，房价上涨猛烈的时候容易引起居民举债买房。另一方面，在相同首付比例要求的情况下，房价更高需要举借的债务越多。所以，房价稳，居民杠杆也才能稳。

这也就不难理解，自调控以来，政策并没放松，但是只要有城市房价冒头，加码调控立马就出现，或是住建部点名某城市该对楼市过热现象有所“作为”了，当然也不能压的太死，个别城市楼市表现每况愈下，适当的放松也是允许的，稳压倒一切。

综上我们可以得出：

（1）一二线城市有城镇化趋势的强力支撑，楼市长期还是会处于一个上行的状态，所谓的北上广深房价回到2015年水平，恐怕不太现实。

（2）像过去几年那种房价半年翻倍，两年三倍的情况可能性不大了。无论是M2降速、人口红利减少，居民杠杆率提升，还是房住不炒的政策导向，都不允许房价再过快上涨了。

（3）未来2-3年，楼市的走向或许只有一个字，稳！

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未来5-10年，不能产生租金的房子都是垃圾！

通过上面的结论，我们知道楼市横盘、趋稳是大势，这个结论想必大家已经都是认可的了，但阶段性的，个别城市，又以一二线热点城市为代表，每年总有一段时间会经历楼市回暖期，很多人不愿按兵不动，让资金闲置，想赚楼市波动红利，也就是很多专家说的，把握楼市小趋势也能赚钱。

此话不假，但是你必须先把风险解剖出来，以及有没有抵抗风险的方法。

买过房的想要大涨。没买房的想要大跌。政府想要什么？不涨不跌或小幅上涨。

所有的政策导向都是冲向这一个目的，再次提醒，政府没有让房价暴涨的动力和意愿，而所有目前的限购限售限贷限地价限房价都是指向这个目的！

大家一定想要说，限购限贷限价限售这样的非市场手段，怎么可能一直持续？我也认为不可能一直持续。

但是，为了实现这个目的，政府手上其实有更好的牌，一直没有用，比限购科学太多。

是什么？是税！用税收来替代限购限价。

从经济学上来说，政府手上最科学的两张牌是利率和税率。最好的牌不是限购限价限贷限售。

为什么美国这么多钱，房价却比中国便宜？就是因为税，投资房产赚的多交的税多，大家自然就避开它。

每年交纳房产税1-4%；转售增值部分交纳20-30%；遗产赠与后代一样要交税。

但在中国，没有房产税，没有增值税（少部分城市有），没有遗产税。

大家没有领教过，完全没有感觉。但在未来，这才是真正的杀器。

房产税不必担心，不会是大杀器。真正的杀器，是在你赚钱时才收的重税，就是转让资本利得税，也就是增值部分的20%这个税；是在你孩子继承时要交纳的重税，就是遗产税，收个总价的20%很正常吧，美国是40%（本国人民有豁免额度）。

这两个，才是我们要重视的未来黑犀牛。

这两个税的目的是什么？房价不让涨！但锁住交易也不让跌，让整个楼市更加欧美化。

它是一个重要市场，但有重税在这儿，赚不了什么钱，但也不肯定会赔钱。和目前的欧美一个定位，一个结局。

如果，未来有这么一个黑犀牛存在，房价有可能不涨不跌或只是小幅上涨，我们该怎么办？什么是我们抵御风险的法宝，什么是我们投资的护城河？记住一条：现金流。

在房产投资领域，什么是你的现金流？就是租金。

所以，从2018年开始，反复提醒过，现在投资房产，一定要注重现金流，一定要重视租金！

租金并不单单只是一年收个租金而已，更多的是，有出租才有人口，有人口才有交易，有交易才有流动，有流动才有套现。

房产投资三可原则：可租可住可售。可租最重要，没有可租，不可能有可住可售。

重视租金，不是说轻视涨幅，而是要强调，有租金保障的涨幅才更安全、更可期。租都租不出去，卖给谁啊？咋居住啊？

年租金/总房价=租售比。房子能不能买的主要衡量标题就是：这个数字够不够好。为0的房子肯定就不要碰了。

比如武汉长江新城，郑州航空港区南港，重庆蔡家，等等。你要扣问内心，未来5年，我的房子能不能租出去？10年呢？如果你对10年租出去这事儿没有底气，你千万别碰这个房子。

此时，如果你又拿商铺、写字楼、公寓的现金流、租售比来和我杠。我只好又拿出可租可居可售来给你杠回去。

没有租金的暴击，都是伪暴击！再重复一下：未来5-10年，不能产生租金的住宅都是垃圾！千万不要碰。

来源：大胡子说房、米宅

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