深度！开发商争相涌入虎门土地市场，究竟是因为什么？

近日来，东莞的土地市场颇为热闹。短短一个月，首创置业、鹏瑞地产两家新外来房企以土地拍卖的方式杀入东莞，万江、沙田、望牛墩等优质地块还被提前锁定。在全国房地产市场降温之际，东莞楼市的热度依然不减，甚至成为了全国房企都看好的“潜力股”。

开发商不惜重金进入东莞的背后，实际上折射了房企对于粤港澳大湾区发展的认可度。东莞毗邻深圳、广州，处于粤港澳大湾区科创走廊的中轴地带。相较于深圳、广州等一线城市，东莞具有价格洼地的优势，成为了各大房企布局粤港澳大湾区的首选城市。

那么在粤港澳大湾区发展的战略背景下，东莞有哪些区域能够成为“潜力股”呢？

双城红利 聚焦滨海湾新区

粤港澳大湾区被视为是可以比肩纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区的“世界第四湾区”。据统计，粤港澳大湾区目前有近7000万人口，而到了2050年，粤港澳大湾区总人口可能会达到1.2亿人-1.4亿人。这些新流入的人口红利将有望成为大湾区市场的刚需力量。

而占据粤港澳大湾区轴心位置的东莞，恰好成为承接两地流转要素的主力城市。其中，东莞的滨海湾新区将承担着全面对接深圳大空港、前海和广州南沙，积极融入粤港澳大湾区发展的重要角色。

《粤港澳大湾区纲要》提到， 以香港、深圳、广州为核心，将打造世界级城市群，具有全球影响力的国际创新中心，推进”广州-深圳-香港-澳门“科技创新走廊建设，促进创新要素的流通。

从产业发展来看，重大总部基地、创新型企业聚焦在交通要道周边。未来，东莞滨海湾创新链走廊将会推动滨海湾新区的4镇街进行产业升级，从而吸引更多的人才落地。根据市政府规划，Vivo、OPPO、紫光集团芯云产业将成为带动新区发展的龙头企业，吸引更多的“企业明珠”落地。

供不应求 虎门商品房成稀缺资源

作为东莞的经济强镇，虎门的房地产市场发展成熟，土地市场也一向是供不应求。根据《2019年东莞市住宅用地供应计划》显示，虎门将迎来6.7785公顷的住宅用地。但是从虎门过去两年公开的土地市场表现来看，虎门的土地供应仍然呈现稀缺的态势。2017年，虎门博涌的一2万㎡的商住地因竞争激烈，首次触发东莞的熔断机制。去年虎门的博涌地块、金洲地块也遭遇招商蛇口、万科、金地等房企的抢夺。由此可见，虎门的土地稀缺性非常突出。

从近3年的虎门招拍挂记录看，虎门的土地价格呈现逐步增长的态势。同时可拍卖的地块面积也在逐步减少。值得关注的是，根据东莞统计局近4个月发布的商品房销售数据来看，滨海湾新区已然成为置业者眼中的“黄金地段”。剔除2月春节的因素，今年以来，滨海湾新区的虎门、沙田单月成交量均过百套，位列全市成交前5位。

其中，虎门的商品房网上签约销售情况呈现量价齐升的态势。2019年1月，虎门新建商品房住宅的网上签约均价为17142元/㎡；2月为1981元/㎡；3月为19236元/㎡；4月为21355元/㎡。由此可见，虎门的楼市的升值红利并不用等待，如今已经在加快显现。

分析虎门楼市发展的原因，一方面是由于粤港澳大湾区的政策加持，另一方面还在于虎门本身的城市配套发展已经颇为成熟。同样居于滨海湾新区，沙田的基础服务设施建设较弱；而长安则处于无新房供应的处境。相较之下，虎门的GDP位列东莞第二，且是全国综合实力千强镇的第8名，经济实力雄厚。同时，伴随着广深港高铁的全线贯通，虎门高铁的建设、地铁2号线、沿江高速虎门段以及虎岗高速虎门北出入口、虎门滨海大道、南沙大桥等的通车，虎门的区位优势越发突显。

产城人融合 虎门进入新一轮红利期

2015年-2017年的房价上涨是受全国性楼市去库存和深圳客外溢的影响，这是东莞房价上涨的第一波风潮。经历了这一轮增长以及上一轮调控后，虎门楼市进入平稳发展阶段。

从交通规划来看，虎门的交通红利在逐步攀升。根据《东莞市滨海湾片区常规公交规划公交线网及站场规划》显示，未来滨海湾新区将规划2条广深高铁，5条城轨线。加之已有的广深沿江高速，这意味着未来无论从滨海湾新区哪个镇街出发，到深圳、广州、佛山，时间距离都约在1小时左右，甚至可以实现30分钟到达深圳前海、南沙、宝安机场、市中心区、松山湖等核心地区。

从产业来看，虎门现有具一定规模的服装服饰类企业2300多家，从业人员超20万人，年产值约450亿元，被誉为中国服装名城，具有强大的产业基础。而在未来，虎门还将培育、引进新业态、新产业。瞄准深圳上市后备企业、高新技术企业、智能装备企业、战略新兴产业制造企业等，着力引进一批投资大、成长性好、带动力强的优质产业项目。

而在城市规划上看，虎门还在着力推动交通枢纽新城、穗莞深城轨TOD站场、万科城市之光等城市综合体的开发建设，打造产业和城市发展新空间，形成新的城市生长点，实现土地集约高效利用，推动产、城、人融合发展。

由此可见，受粤港澳大湾区政策影响，虎门的产业和城市规划正在逐步完善。在产城人的融合下，当地居民收入在不断提高，同时吸引外来人口持续流入，为虎门楼市健康长效可持续发展提供了良好的基础。