购房者在售楼部，到底和开发商扯撒子？

辟谣了！成都12.08万人参加中考，普高招生计划只有4.3万？不要信！

今年成都参加中考12.08万人，这个参考人数是全市22个区（市）县的总参考人数，而43015人是中心城区（“11+2”）普通高中学校招生计划人数。用中心城区计划数对比全成都市参考人数是不对的。

图源：网络

其实，中考和买房，有一点相似，他们的结果都属于概率问题。买房摇号不仅仅靠运气，还靠数字比例。

前几天，华润悦玺超10000人报名摇号，356套房，预计普通购房者中签率最低不到2%，让多少人跌破眼镜。对，华润悦玺均价17000元/㎡。

华润悦玺交资料现场 图源：网络

这是开发商的一次“胜利”，也是价格的一次“回归”。

但不是我想泼一盆冷水，看到了楼市的热闹，也要听见售楼部的吵闹。各个售楼部的维权运动依旧在继续着。究其原因，现在成都楼市还是存在矛盾的，我个人认为是预期和价格的不对等。

现在的成都楼市，改善性质的住宅越来越主流。更低的容积率、更低的梯户比、更高的绿化率、更好的户型质量、更多的车位数量......

但这些都不影响开发商的成本导向原则。能花5元解决的问题，绝对不用5块1，然后再尝试看能不能用4块5搞定。

图源：网络

举个例子，景观是非常能够打动客户的要素，是边际效应很明显的面子功夫。如今市面上稍微高端点的楼盘，按照绿化面积计算，每平米景观成本大概在5、600元上下。如果我们提高一倍这个成本，做出来的景观效果一定好很多。

而将多出来的成本平摊到房子的建筑面积身上，每平米大概就200块左右。听起来不是大事，但绝大多数开发商都不会多花这200块的成本。

不然，景观涨个200元，那结构能不能涨个300元？营销推广要不要再涨个400元......这个账算不下去，没完没了。

图源：网络

开发商们个个似“闪电侠”，动工要快，开售楼部要快、开盘要快、回款要快、交房要快。这样的情况下，把产品做到无懈可击，让购房者个个满意。难！“雷神”都做不到。

2019年的购房者们热情似火，融创的超低中签率刚过去不过半月余，中建、华润紧跟其后。摇号买房的场景，甚至火过了515新政之前。有朋友调侃“感觉摇号就像中彩票”。

其实今年的“网红盘”还是相对保守，对比去年“开一个火一个”的情况，频率相对低了不少，侧面说明政府的管控有了一定的成果。

2019年1-5月平均中签率最低的10个楼盘

从2019年1月到5月中签率最低的10个楼盘统计中，我们不难发现，像中建天府公馆、融创玖樾台这样的盘之所以火爆，决定因素还是两个字——“价格”。当价格超出了预期，自然有购房者买单。

买买买是购房者的目的，但是看看看才是购房者们的常规动作。

看什么呢？看政策、看产品、看未来......。购房者买的不仅仅是一间房子，更是他需要带来的价值。看中了，即便是带来负担也在所不辞。

图源：网络

有一个数据统计是，2018年中国平均一天出台1.23次房地产调控政策。这说明什么呢？房子，你是不能炒的。在政府因城施策的前提下，购房者们的眼光越来越高，对产品的预期也越来越高。

买房一定要买最好的，更低的容积率、更低的梯户比、更高的绿化率、更好的户型质量、更多的车位数量.......，购房者认为自己倾尽所有的产品，就应该是最好的。

于是负担越重，期望越高。开发商承载不起购房者们深切预期的时候，感到“伤害”的购房者们，只好在售楼部高歌“伤不起”。

前段时间，“一街之隔，房价相差1.3w”的话题十分火爆，研究一番之后发现，虽然“一街之隔”是极端个例。但在同一板块，相邻项目，房价差个把万的，在大成都的范围内，不是一两个。

原因其实简单：拿地时间不同，或者说，地价不同。

图源：网络

就拿“一街之隔，房价相差1.3w”的产品来说。光华壹号拿地已久，“捂盘”多时，今年1月首批次的4栋高层终于入市，5.75%的中签率表现着购房者的态度。而远洋朗基香汇定位高端改善，带装修均价约2.6万/㎡，毕竟，地价都高达1.38万/㎡。

早拿地的“老房”便宜，“新房”也想便宜啊，但是情况不允许。前几天，宇宙中心双流又有新动静了，14820元/㎡，奥园拿下怡心湖板块67.9亩住宅用地。

5月以来，大成都范围内的成交楼面价，我们做了一个小总结。

土拍优越完，但事儿还没完。毕竟楼面价的上涨，直接影响着建面售价。

一个盘，开发商硬核，地段优秀，配套完美，预估售价2w+，开出来1.3w。全城的购房者都愿意为他的一个床挤破脑袋，并且还会送上小红旗，表扬他的“谦虚”。

一个盘，开发商硬核，地段优秀，配套完美，预估售价1.3w，开出来2w+。呸！

图源：网络

购房者预期和开发商产品之间有矛盾，实属正常。从营销角度来说，无非是低于预期、预期对等、高于预期3种状态。

当顾客找不到产品的尊重点，就像法拉利车主看奥拓，效果不可能好。当顾客在地段、价格、面积等方面获得了一定的尊重，而你又建立了一个全新的消费观，那么下一个网红楼盘就被你预定。

购房者都想买到开发商那些最保值、最抗风险、最稀缺的产品。但是，地主家也没有余粮天天开仓。

闭眼买房的时代已经结束了，如今买房一定要睁大眼睛。现在的买房思维也越来越复合：既要考虑居住属性，又要考虑投资属性。即便是你个人不考虑，未来接盘的人也会考虑。

所以像中建、华润的这些盘才会被“抢”。当然，这又不是什么坏事，房子产品本身进入优胜劣汰的时代，对购房者、对开发商都有好处。或者说，看透了购房的本质，才能更好地去尝试解决预期和价格不对等的矛盾。