防范房地产市场风险 洞见房地产金融发展趋势

房地产金融，连接了房地产和金融两大重要行业，关系着民生，更关系着经济发展。金融、房地产、住房消费构成了国民经济上下游产业链的重要领域。随着房地产投融资模式创新、发展，房地产与金融的关系越来越紧密，在当前建立房地产长效机制、加强金融风险管理背景下，如何用好金融、控制风险，成为业内密切关注的话题。

6月12日，由中国房地产业协会主办，中国房地产业协会房地产金融与住房公积金和担保研究分会、资产证券化研究中心和《中国房地产金融》承办的2019第八届中国房地产金融论坛，在北京成功举办，本次论坛聚焦“金融赋能、提质增效”主题，与会人士与众多业内专家展望中国房地产金融新的趋势。

着眼于房地产高质量发展

图：冯俊 中国房地产业协会会长

在“房住不炒”主基调下，全国各地正在落实因城施策、一城一策、城市政府主体责任的长效调控机制，房地产市场延续平稳态势。银保监部门明确房地产整治相关内容，防止资金违规流入房地产领域，有利于维护市场秩序和防范化解房地产市场风险。

中国房地产业协会会长冯俊在论坛致辞中表示，在房地产业的发展过程中，金融的支持不可或缺。随着人民群众美好生活需要的动能增长，房地产行业、金融要更好的发展，要充分认识房地产业和房地产金融发展存在的问题。

第一防范风险，不是说防范风险本身，不是只讲一个项目、一个企业在房地产运营过程中的风险，而是在房地产业和房地产金融，给经济社会发展带来了新的问题。第二着眼于经济社会发展的大局。房地产业和房地产金融要更好的服务于经济发展大局，不能就房地产说房地产。第三着眼于房地产高质量发展。房地产的高质量发展不仅仅是产品质量、服务质量的提高，还包括市场环境、机制，概括起来应该是供需平衡、杠杆合理、风险可控、可支配性强、功能结构合理。

打造住房租赁综合服务方案

图：王毅 中国房地产业协会名誉副会长、房地产金融与住房公积金和担保研究分会会长、中国建设银行住房金融与个人信贷部总经理

中国房地产业协会名誉副会长、房地产金融与住房公积金和担保研究分会会长、中国建设银行住房金融与个人信贷部总经理王毅介绍，建设银行作为住房金融领域有着30多年经验和积淀的国有大商业银行，持续为国家住房制度的改革贡献智慧和力量。以先进金融科技为出发点，整合社会需求，打造住房租赁综合服务方案，推动形成市场运作与政府管理的有机统一的规范高效的住房租赁体系。

“为支持长租，我们在同业中首创了住房租赁价格指数，为住房租赁市场各方提供数据支持和监测分析工具。目前已经编制完成了52个城市的租赁指数，实现了国家住房租赁试点城市全覆盖。”王毅表示，作为住房租赁市场的国家队，也为国有机构参与租赁市场的建设提供可借鉴的模式。

针对当前房地产金融市场，王毅指出有三方面问题需要解决和完善：第一，房地产金融机构单一，资金主要来自于银行，系统风险集中在银行。第二，房地产融资渠道相对比较单一，融资工具探索还需要进一步加快。第三，房地产企业与金融机构的合作模式，还需要进一步创新。

房地产市场驱动力发生转化

图：罗华标 平安银行地产金融事业部副总裁

站在风险管理角度，平安银行地产金融事业部副总裁罗华标表示，在经济与行业、政策与市场、房企与金融机构之间，形成共同的认知和良性的合力是至关重要。

围绕市场空间、行业分化和融资环境这三点，罗华标提出自己的看法。“房地产市场的驱动力不会衰竭，只会是转换，包括城镇化、人口集中、城市更新、行业整合等带来的驱动力，将成为行业增长新的支撑。”

罗华标认为，市场分化已是大势所趋。首先是城市的分化，一些远离大都市圈和城市群、又缺乏核心产业支撑的三四线城市，长远看会存在退化风险。其次是房企的分化，进入新的丛林竞争时代，强者和弱者之前的“铜墙铁壁”越来越明显，一些房企退出市场也是在所难免。

在金融强监管持续的背景下，未来几年，银行贷款仍会是房企外部融资的主渠道，从银行方来说，房地产资产也是收益较高且风险较可控的配置标的。与此同时，罗华标预计国家对直接融资的政策支持力度会继续加大。

打通“投、融、管、退”行业闭环

图：王盛 戴德梁行大中华区副总裁、北中国区董事总经理

在新的市场环境下，房地产企业及金融机构更应顺应市场规律、寻求新突破。戴德梁行大中华区副总裁、北中国区董事总经理王盛表示，虽然房地产宏观数据增速稳定，但房地产企业的融资环境依然面临压力和挑战。

目前，中国房地产市场逐渐由“住宅+增量市场”过度到“存量资产+长效机制”阶段。如何引入有效资本，是房地产存量市场中，每位参与者都不得不探寻的问题。

在谈及如何引入有效资本时，王盛认为房地产资产证券化是盘活存量资本的重要举措，提升企业资产运营管理水平，并帮助持有优质物业的企业实现项目融资或退出。2018年全国类REITs等产品共计57单，单年发行规模突破1100万元，并在2019年前5个月保持增长势头，继续为市场提供有效的融资渠道。

“目前我国采取的类REITS模式，市场经历了5年发展，为一部分持有优质物业的企业，托管了融资渠道，打通了‘投融管退’的行业闭环，并在脱离主体增信、储价发行以及货物化等方面实现创新，不断向标准REITS看齐，相信未来一定有更好的突破。” 王盛说。

实现房地产金融可持续发展

图：中国房地产业协会名誉副会长(驻会) 胡安东

本次论坛还发布了《中国房地产金融2018年度报告》，中国房地产业协会名誉副会长(驻会)胡安东对此进行了解读。“当下稳金融、稳房价，及防范市场风险，处在一个非常关键的时期。一定要加强对金融和房地产市场的分析和研究来应对挑战。”

胡安东表示，以前房地产投融资追求规模、速度，在当前金融环境下，房地产企业要适应变化，加强风险防范，通过能力建设，增强宏观意识，以确保房企在发展过程中不出现系统性的风险。

据了解，该报告是由中房协房地产金融和住房公积金、担保研究分会连续7年组织编写发布。该报告对宏观市场进行了分析，并梳理了房地产金融领域的政策，并进行解读。其内容包括金融市场运行、房地产市场运行、房地产金融政策、房地产信贷、房地产信托、房地产债券、房地产基金、房地产资产证券化、住房公积金、中国海外房地产投资十个方面。

图：艾仁智 联合资信首席信用官、副总裁

谈及房企转型，联合资信首席信用官、副总裁艾仁智在演讲中表示，房企早前从“高周转”的模式向部分自持转型。“我们统计过，如果自持物业超过10%，拥有的重资产比较大，房企资金的匹配，重资产经营及配套住宅之间的匹配，就非常关键了。”此外，她说，随着行业竞争的不断加剧，行业并购的集中度会越来越强。

图：倪鹏飞 中国城市经济学会副会长、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任

中国城市经济学会副会长、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞，从空间的层面分析房地产发展的机会。他认为，住房城市空间形态的转变，正从大都市转向都市圈，而空间错配的要求建立空间住房体系。“建立以都市圈为空间单元的规划，同时制定以都市圈为基础单元的空间调控措施，因城施策，要落实到城市都市圈单元来。”

图：赵晓英 中国房地产业协会房地产金融与住房公积金和担保研究分会副会长、建信住房服务有限责任公司副总裁

2018年宏观经济增速放缓，房地产持续调整的大背景下，房企的融资规模同比下降了12%。中国房地产业协会房地产金融与住房公积金和担保研究分会副会长、建信住房服务有限责任公司副总裁赵晓英将其概括为，债券额度平稳，整体规模收紧。

谈及未来房地产金融的趋势，赵晓英认为，“‘地产＋金融’会成为房地产企业转型的新方向。围绕着新兴地产的融资服务将会做的更好，比如：长短租公寓、共享办公、养老地产、特色小镇。”

特殊资产管理行业的新征程

圆桌论坛：问道大资管市场下特殊机会投资行业的机遇与挑战。图：远洋资本副总经理陈阳、鼎晖投资夹层与信用基金执行董事吴锐、承诺投资总经理曹龙 、东方瑞宸基金机构金融部总经理虞雪飞、 瑞威资本副总裁宋昊 、深圳市帕拉丁资本合伙人严莹莹、稳盛投资总经理辛勇

在本次论坛的圆桌讨论环节上，众人围绕“问道大资管市场下特殊机会投资行业的机遇与挑战”的话题展开对话与讨论。

远洋资本副总经理陈阳作为主持人抛砖引玉：“行业有一句话，如果你爱一个人，你可以让其进入特殊资产管理行业，如果你恨一个人，你也可以把他带进特殊机会投资的资产管理行业。”

鼎晖投资夹层与信用基金执行董事吴锐表示，去年是市场的拐点，“特殊机会市场的大周期，上一轮有十几年。这一轮小周期从2014、2015年开始，特殊机会投资比较热，但在2016年、2017年的时候比较困难，2018年的时候这个机会又回来了。”

基于整个行业经济周期和资产波动的前提，承诺投资总经理曹龙强调，2018年底，企业做新一年资产管理配置计划的时候，将特殊机会作为一个单独的类别划了出来。“2019年，我们整体资产配置计划里，将特殊机会整个类别中三分之一的研究精力，以及十分之一资产配置计划放在这个领域里。”

回归到整个行业，瑞威资本副总裁宋昊强调了这个行业需要非常综合的一个能力。不仅包含相关的法律层面的专业知识，更多包含了对于整个项目操盘的能力，以及对于各类资产如何匹配相关资源、把困境资产转化为优质资产的能力。

稳盛投资总经理辛勇希望能跟合作伙伴形成一个共赢的状态。“我们可以形成合作状态，如果合作伙伴善于处置不良资产，就可以在相对稳定的时候，以合理的价格形成共赢的状态。也不排除市场回归理性，再回到核心区项目的收购机会。”随着大家越来越理性的看待这个市场，辛勇认为这个趋势是可预期的。

深圳市帕拉丁资本合伙人严莹莹认为，从中长期来看，房地产不会再回到高增长的年代，会进入到一个平稳发展的时期。“对于中小开发商而言，如果之前比较激进，若是运营实力不强的话，那么很可能在现金流上会面临较大的压力。”

针对大资管市场下特殊机会投资行业的机遇去挑战，东方瑞宸基金机构金融部总经理虞雪飞说：“2019年找准定位，有所为，有所不为，做好风险控制，精准管理，合规经营，合作共赢。”

图：中国房地产业协会资产证券化研究中心颁发副主任聘书

图：中国房地产业协会资产证券化研究中心颁发专家聘书

另外，在此次论坛上，进行了中国房地产业协会资产证券化研究中心副主任和专家聘书颁布仪式。