惨淡!楼市政策调控下,谁关注过“他们”?

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距离511新政出来已有一个月了。

大家都在关注楼市的走量、开盘、价格等情况,似乎并没有注意到在政策的影响下,苏州部分开发商也过的特别煎熬。

事件回顾到5月24日,苏州连开两场房地产座谈会释放一个重要信号,不择一切手段降房价、稳楼市,就像会议纪要里说的那句,“政府没有义务保证开发商每块地都不赔钱”。

会议中提到的其中两点应该是拿地较高的开发商最不想看到的。

  • 苏州全年房价涨幅目标必须控制在5%以内


  • 今年,苏州所有新房备案价格不能超过4万/㎡,区域内新房价格不能高于同类型在售项目 。


消息一出,果然,有开发商就撑不住了,要退出苏州市场。

先是鲁能集团挂牌转让苏州鲁能置业100%股权及债权。负债40亿!




再是近期中航里程挂牌转让苏州苏航置业有限公司100%股权。负债19亿!




聊聊这两个开发商在苏州的情况:

鲁能高调入苏,三年黯然离场

先说“鲁能”从2016年进入苏州,一年之内拿下苏州3个项目,总价99亿元。到现在负债40亿离场。


图片来源:土拍网


项目分布在吴中区1个,位于苏州城南的鲁能公馆(吴蠡雅苑),相城区2个,泰山7号(文灵雅苑)和泰山9号。

鲁能公馆(备案名:吴蠡雅苑)

2016年4月8日,鲁能集团击败包括融创、龙湖、碧桂园在内的20余家房企,以总价38.7亿元将吴中大道北苏地2016-WG-5号地块收入囊中,楼面价18273元/㎡,溢价率高达146.4%,这也是鲁能进入苏州的首个项目——鲁能公馆



项目效果图


2016年10月1日,鲁能公馆首次开盘,推出小高层132套,均价在26000元/㎡到28000元/㎡。结果大家都知道了,截至当天下午3点,鲁能公馆累计去化也只有7套。很快,这个开盘成为了苏州楼市笑谈。

目前从苏州商品房网上销售管理系统查询可售房源,显示鲁能公馆还有大量的房源都是可售状态。



(部分可售房源截图)


项目地址:吴中大道长蠡路交汇处。

规划产品:占地面积约8.7万方,总建筑面积约17.4万方,规划有1366户,为20栋叠墅、4栋小高层及4栋高层组成。

项目动态:在售洋房、叠墅房源。在售洋房,建筑面积126-128㎡,均价27000元/㎡起;在售叠墅,建筑面积149-161平米,均价32000-35000元/㎡。在售高层,建筑面积95-123㎡,价格25000元/㎡起。

文灵雅苑(待售中)

2016年9月23日由鲁能集团旗下的北京顺义新城建设开发有限公司以总价33.05亿拍得地块(苏地2016-WG-57号)成交楼面价26224.6元/平方米。溢价率77.19%,目前是板块内的”地王“!




该项目位于元和街道建元路南、文灵路两侧,规划19幢高层住宅,户型以3房、4房改善为主,并现房销售。目前项目还未有开盘信息。

项目楼面价这么高,开盘售价多少会被接受呢?反正,要赚钱估计比较难,不赔就不错了。

鲁能泰山九号(待售中)

2016年9月23日由鲁能拿下相城第二块地(苏地2016-WG-61号)成交楼面价13687元/平方米。溢价率59.40%.

项目处于相城区阳澄湖镇顺贤路西。

规划总户数1082户,项目占地面积192054㎡,建筑面积约24.85万方,规划容积率1.05,绿地率37.02%,规划总户数1082户,由苏州鲁能广宇置地有限公司建设



项目鸟瞰效果图


项目属于相城的北双湖板块产品为联排、双拼、类独栋、叠加别墅,目前售楼处已开放。目前项目还未有开盘信息。

总体来看,鲁能进入苏州拿下这三个项目的所在位置都不属于苏州热门区域,再加上地价溢价率高、售价高等原因都是导致项目销售停滞不前的原因,再加上楼市调控政策频频出,可想而知,鲁能这几年确实很坚难~

这不,没过多久,又一开发商也熬不下去了。

中航里程转让苏州27万平土地


6月10日,北京产权交易所信息显示,中航里城(香港)有限公司挂牌转让苏州苏航置业有限公司100%股权,转让底价22.8亿元。



▲报道截图

令人关注的是,标的公司旗下所持有的资产。

据悉,标的公司持有位于苏州吴中区木渎镇寿桃湖路东侧、渔洋街南侧以及湖路东侧、玉山路北侧的两宗。

编号分别为苏地2015-G-14号以及苏地2015-G-15号地块,总土地面积超27万平方米,由中航里城于2015年6月摘得。



14号、15号地块示意图


其中,苏地2015-G-14号位于苏州吴中区木渎镇寿桃湖路东、渔洋街南,成交总价10.6亿元,成交楼面价为9228元/平方米,溢价率为65.62%。

苏地2015-G-15号位于苏州吴中区木渎镇寿桃湖路东、玉山路北,成交总价为16.7亿元,成交楼面价为9285元/平方米,溢价率为66.07%。

两宗地块项目名中航樾园,




项目分两期开发,一期开发G15地块,占地179862.21㎡,规划产品为叠加别墅、联排和双拼,地块已经开发完毕,已开盘在售,目前已完成首次交付。

目前,中航樾园1200万/套,在售叠加别墅房源面积有120㎡、140㎡、160㎡三种,房源位于6#、7#、8#、10#及11#楼,价格在23000-25000元/㎡之间,具体一房一价。




二期G14地块占地面积109404㎡,规划建筑面积114874㎡,容积率1.05,目前尚未动工。

天眼查信息显示,2017年到2018年,苏航置业曾因违法建设等行为,三次接受苏州市规划局、苏州市住房和城乡建设局的行政处罚,具体包括未取得建筑工程施工许可证即擅自施工;部分房屋、地库、景观、道路、院墙与批准不符等行为。

据悉,项目曾于6月3日在北京产权交易所进行产权转让信息正式披露,但随后于6月6日终结,短短四天后又“上线”。有知情人士透露,目前已有不少意向方进行苏州项目的接洽,但“问得多,后期跟进的少”。

中航系此类的资产剥离并不少见。2016年以来,中国航空工业集团开始大刀阔斧剥离房地产业务,中航里城、中航万科、中航地产等房地产平台或部分资产均成功出售;然而,其手上仍有诸多资产尚需处理,甚至不乏出现无人接盘的尴尬境地。

写在最后

2019年刚刚过去了6个月,我们经历了苏州楼市的成交火爆、价格猛涨、地王频出,新政调控、利率下调又上浮等事件;

结合目前市场表现和时间节点来看,受以下因素的影响,下半年土地市场或将迎来转折:第一,随着溢价率攀升,开发企业拿地积极性会下降;第二,下半年之后拿地当年开盘难度较大,企业在这一时间点上纳储的迫切程度降低;第三,亟需补仓的企业需求得到满足后,投资将更趋于理性。

因此,我们认为,当前投资拿地仍需保持理性,多看看标杆房企的动作,盲目高价拿地并不可取。

文章来源: 苏州房地产信息网

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