北上广领跌,二手房市场怎么了?

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  不知道你有没有这样的感觉,今年以来,楼市仿佛坐上了过山车。

  从开年楼市较冷,3、4月小阳春,到5月楼市再度哑火。

  短短5个月,堪称史上最短的一波回暖期!

   5月二手房成交均价涨幅收窄

   北上广领跌

  据诸葛找房数据研究中心发布的5月百城二手房价格数据显示:

  5月二手房挂牌价格平均涨幅为2.89%,二手房市场均价涨幅明显收窄。

  

  一线城市中除了深圳上涨,其他3个城市为下跌;二线城市中20个城市上涨,12个城市下跌;三四线城市中38个城市上涨,26个城市下跌。

  

  

  (二手房均价上涨、下跌情况)

  5月二手住宅挂牌均价跌幅前10的城市中广州、佛山榜上有名。

  其中广州二手市场直接腰斩,不仅价格下跌,成交量也同比下滑54%,而且今年前5个月二手房成交量同比下滑45%!

  而被住建部点名的佛山,二手市场均价也直降1.3%。

  (5月二手市场跌幅top10)

  

  楼市的分化也很明显,5月也有个别热门城市二手房价上涨。

  不过涨幅超过2%的有11个城市,较上月的18个减少7个。

  (5月二手市场涨幅top10)

  

  二手市场过于低迷,风向突转不是没有预兆的。

   风向突转其实早已是定局

  深入来看,还是市场与政策的博弈,而且早已是定局。

  2019年先是来了一波行情。由于2018年的严格调控,2019年有所放松,各地实行一城一策、放宽落户限制、降低房贷利率;开发商方面为了缓解资金压力,让利降价促销。

  积压的刚需需求在这一时期得到一定程度的释放,楼市整体呈现“小阳春”的氛围。

  但目前影响楼市的主要因素还是政策。

  目前国家坚持“房住不炒,要求稳地价、稳房价、稳预期。” 楼市一出现上涨的行情,国家就出调控。4月以来,国家对于楼市的调控次数超过60次,5月房产调控也高达41次,多地楼市调控再次收紧。

  在打击范围上,不仅对过热的城市直接点名警告,还对银行等各类机构开展整治,对其中涉及整治房地产融资乱象,包括银行、信托资金违规用于拿地等进行处理。

  政策严控之下,楼市上涨的外部条件已经不具备。

  从楼市内部原因看,二手市场供应量及需求量出现了变化。

  二手房与新房其实一直以来都有“此消彼长”的关系,受到新房上市的影响,二手市场的部分需求被分流。

  目前楼市新房供应喷井恰好在六、七月份。

  年初,国内商品房住宅新开工的面积达13597万㎡,同比增长4.3%。

  

  另外像广州等个别城市限售、限购到了节点,二手房市场自身迎来大货量的冲击。

  此外,以限竞房为代表的新建住宅供应井喷,也分流了部分二手房购买需求。

  也就是说部分城市二手市场面临供大于求,且需求被分流的现实。

  从价格上来看,小阳春过后,二手房价格普遍上涨,市场再次出现博弈。

  在这种氛围下,买卖双方在心理层面受到了影响。买家观望情绪浓厚,在买涨不买跌的心理预期下,交易量减少,价格必然会有所调整,但让卖家降价比割肉还疼。

   楼市不可能再有牛市

  在政策严控下,中央重申“房子是用来住的,不是用来炒的”基本定位,要求做好稳地价、稳房价、稳预期的工作,房价上涨不具备外部条件。

  而且今年以刚需为主的需求格局决定了市场“回暖”持续周期的不确定性及短暂性,待前期积压需求释放“消耗”之后,市场将又回归常态。

  在“政策市”下,房价不会出现大涨大跌。对投机者而言,正在遭遇史上最短暂的一波行情,很显然接下里的楼市很难再有牛市,“市场稳”将成为楼市的常态。

  文中数据报告来源:诸葛找房

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