北上广领跌，二手房市场怎么了？

不知道你有没有这样的感觉，今年以来，楼市仿佛坐上了过山车。

从开年楼市较冷，3、4月小阳春，到5月楼市再度哑火。

短短5个月，堪称史上最短的一波回暖期！

5月二手房成交均价涨幅收窄

北上广领跌

据诸葛找房数据研究中心发布的5月百城二手房价格数据显示：

5月二手房挂牌价格平均涨幅为2.89%，二手房市场均价涨幅明显收窄。

一线城市中除了深圳上涨，其他3个城市为下跌；二线城市中20个城市上涨，12个城市下跌；三四线城市中38个城市上涨，26个城市下跌。

（二手房均价上涨、下跌情况）

5月二手住宅挂牌均价跌幅前10的城市中广州、佛山榜上有名。

其中广州二手市场直接腰斩，不仅价格下跌，成交量也同比下滑54%，而且今年前5个月二手房成交量同比下滑45%！

而被住建部点名的佛山，二手市场均价也直降1.3%。

（5月二手市场跌幅top10）

楼市的分化也很明显，5月也有个别热门城市二手房价上涨。

不过涨幅超过2%的有11个城市，较上月的18个减少7个。

（5月二手市场涨幅top10）

二手市场过于低迷，风向突转不是没有预兆的。

风向突转其实早已是定局

深入来看，还是市场与政策的博弈，而且早已是定局。

2019年先是来了一波行情。由于2018年的严格调控，2019年有所放松，各地实行一城一策、放宽落户限制、降低房贷利率；开发商方面为了缓解资金压力，让利降价促销。

积压的刚需需求在这一时期得到一定程度的释放，楼市整体呈现“小阳春”的氛围。

但目前影响楼市的主要因素还是政策。

目前国家坚持“房住不炒，要求稳地价、稳房价、稳预期。” 楼市一出现上涨的行情，国家就出调控。4月以来，国家对于楼市的调控次数超过60次，5月房产调控也高达41次，多地楼市调控再次收紧。

在打击范围上，不仅对过热的城市直接点名警告，还对银行等各类机构开展整治，对其中涉及整治房地产融资乱象，包括银行、信托资金违规用于拿地等进行处理。

政策严控之下，楼市上涨的外部条件已经不具备。

从楼市内部原因看，二手市场供应量及需求量出现了变化。

二手房与新房其实一直以来都有“此消彼长”的关系，受到新房上市的影响，二手市场的部分需求被分流。

目前楼市新房供应喷井恰好在六、七月份。

年初，国内商品房住宅新开工的面积达13597万㎡，同比增长4.3%。

另外像广州等个别城市限售、限购到了节点，二手房市场自身迎来大货量的冲击。

此外，以限竞房为代表的新建住宅供应井喷，也分流了部分二手房购买需求。

也就是说部分城市二手市场面临供大于求，且需求被分流的现实。

从价格上来看，小阳春过后，二手房价格普遍上涨，市场再次出现博弈。

在这种氛围下，买卖双方在心理层面受到了影响。买家观望情绪浓厚，在买涨不买跌的心理预期下，交易量减少，价格必然会有所调整，但让卖家降价比割肉还疼。

楼市不可能再有牛市

在政策严控下，中央重申“房子是用来住的，不是用来炒的”基本定位，要求做好稳地价、稳房价、稳预期的工作，房价上涨不具备外部条件。

而且今年以刚需为主的需求格局决定了市场“回暖”持续周期的不确定性及短暂性，待前期积压需求释放“消耗”之后，市场将又回归常态。

在“政策市”下，房价不会出现大涨大跌。对投机者而言，正在遭遇史上最短暂的一波行情，很显然接下里的楼市很难再有牛市，“市场稳”将成为楼市的常态。

文中数据报告来源：诸葛找房