房价“止跌令”的背后，三四线城市房地产依赖症如何破？

记者 辛圆

近日，一份据传由恩施市房地产协会发布的《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》在网上刷屏，通知列举了房地产企业10种降价行为，号召房地产企业自查纠偏，不要陡然把房子价格降得太低。

这并非是近来首个楼市“限跌令”。去年9月，安徽砀山碧桂园项目传出降价的消息，引发市场恐慌，当地部门随即对十多家企业进行约谈，并对碧桂园进行相关处罚。今年3月，江西省赣州市赣县区住房和城乡建设局向房企发布了一份名为“停止特价房销售”的文件，要求房企停止低于申报价格的“特价房”销售。

分析师指出，这些中小城市发布“止跌令”的背后，一方面显示地方政府稳定楼市、避免房价大起大落的用心，另一方面，类似政策的出台也凸显部分三、四线城市对于房地产市场的依赖。分析师表示，楼市稳定最终还需要有长期的人口流入和产业结构的完善，地方政府要在这些方面多下功夫。

“此次（恩施）政策对降价总结了10个行为和现象，包括备案开盘价差大、期房现房价差大、宣传预期价差大、不正当销售、降价也掉价等情况。类似情况中，部分是单纯的降价，而部分是违反了房屋销售和稳定市场的规则，自然都需要进行管控。”易居智库研究总监严跃进对界面新闻表示。

据《新京报》报道，6月13日，恩施土家族苗族自治州住房和城乡建设委员会相关工作人员对该报记者表示，“该通知为民间组织所发，不会发生强制效力。”

同策研究院总监张宏伟对界面新闻表示，房价微跌可以加速市场销售活力，激发市场需求，但如果快速下跌的话必然带动地价下跌，这对于地方政府招商，无论是产业招商还是住宅项目招商都会有影响，进而影响地方经济增长。

严跃进指出，中国购房者往往看涨不看跌，若是房价跌得太厉害，会引起市场动荡，增加无序竞争，不仅对房地产市场不利，也会导致房地产金融风险增大，出现银行房贷资产恶化等现象。“所以，政府调控房价的目标还是要追求稳定。”他说。

今年3月全国“两会”期间，中国人民银行成都分行行长、党委书记，国家外汇管理局四川省分局局长周晓强接受《中国房地产报》采访时明确指出，过去在房地产发展过程中没有把“住”的属性体现出来，将它作为投资品偏离了本身属性，也人为地将房地产价格炒了起来，使老百姓难以承受。他同时指出，房地产价格也不能大跌，“它是老百姓的资产，银行信贷资产。大跌老百姓受不了，银行也承受不了。”

6月13日，中国银行保险监督管理委员会主席郭树清在“陆家嘴论坛”开幕式上表示，当前房地产过度金融化，居民负债率占相当大的比例，甚至一半投资都投入到房地产市场。历史证明，如果过度的依赖房地产最终会付出代价。

“不同地区的房价有低也有高，但如果你买了一套房子，只用于投资或者投机，那就是水泥和砖头。要防止房地产的投资行为。”郭树清说。

严跃进表示，从郭树清的讲话可以看出，谨防房地产金融化是后续部分三、四线城市需要注意的关键问题，此类城市经济和金融发展很多都和房地产挂钩，房价稍有波动，往往会引起城市经济和产业的大变动。

从2016年下半年开始，在棚改货币化安置政策的刺激下，三、四线城市房价持续快速上涨。截至2017年末，全国有29个三、四线城市房价过万。但随着棚改速度放缓，货币安置比例大幅收缩，三、四线房价上涨动力正在逐渐消解。

中国社会科学院财经院发布的监测数据显示，今年4月，三、四线城市房价平均环比上涨0.03%，涨速比上月收窄0.242个百分点。社科院指出，三、四线城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃，房价持续上涨动力不足。

与此同时，公开资料显示，由于产业发展严重不足，土地出让收入是部分三、四线城市地方政府收入的一大重要来源。

比如，根据《砀山县2018年国民经济和社会发展统计公报》，2018年，砀山县规模工业主营业务收入215亿元，下降23.1%，利润总额11.2亿元，下降23.0%。全年全部财政收入完成16.12亿元，其中，税、费构成的一般公共预算收入为10.55亿元。但据新安房产网大数据研究院统计，2018年，砀山成交25宗商住地块，面积约1373亩，“卖地”收入逾20亿元。

另据《恩施州2018年国民经济和社会发展统计公报》，2018年，恩施州实现全部工业增加值242.45亿元，比上年增长2.9%。规模以上工业增加值仅增长0.2%。全年财政总收入171.13亿元，其中，一般公共预算收入80.21亿元。而据新浪乐居恩施站数据统计显示，整个2018年，恩施市共计出让土地75宗，成交地块58宗，成交土地面积141.68万方，成交土地金额25.3亿元，全年的土地成交量及成交金额双双创下近年来新高。

严跃进在采访中表示，未来三、四线城市需要破解产业发展的难题，本质上还是需要因地制宜，对于土地的开发需要从盖房子转变为发展产业，适当引入新产业，尤其是利用土地优势和当地人力成本优势，大力发展更为匹配的产业，促进经济可持续发展。

张宏伟也表示，从地方政府角度来讲，要做好产业转型升级，找到产业转型突破口。产业活力能够带动人口流入，房价上涨也会有支撑。此外，三四线城市招商、服务企业的效率、市场公开程度仍有很大的改进空间，政府需要进一步按照市场化的规则依法行政，这样经济基本面会走好，也会减轻房地产的依赖程度。