陈洪海丨未来10年，得大湾区者论英雄!

规划利好，人口红利，产业内核驱动；未来10年，得大湾区者论英雄！

易居克而瑞深圳区域总经理 陈洪海

回首最近3年，好像一直都在为湾区代言。这，不仅因为热爱，更看好这片土地。

作为湾区人，在各类论坛、媒体以及企业中宣讲湾区责无旁贷；作为专业人，为房企进行湾区布局的研究工作职责所在，以及超前推出覆盖广东省21城的大湾区投资决策系统。

如果说过去10年，长三角是房企角逐的主战场，而未来10年，可以大胆预测：得粤港澳大湾区者论英雄。而就近期来看，未来3年是大湾区大基建兑现的3年，也是房企布局的黄金3年，湾区炙手可热。

经历几年的沉淀，终于这本湾区投资白皮书付梓，盼望着这个系列可以成为行业的一盏小小路灯，抛砖引玉。

《2019粤港澳大湾区多元化投资白皮书》

今年湾区规划正式出台，与我们的预测一致。一致点在于规划隐藏的一条线：产业。产业决定了人口红利及购买力，这都与房地产息息相关。

一、湾区利好，在于产业内核驱动

1、 “大深圳产业格局”形成

• 以广州带动的珠江西岸产业升级缓慢，深莞则成为产业升级的样板。

• 香港资金流、人才流涌入深圳，提升深圳成为大湾区的产业内核城市。

以点带面，单以深圳研发投入为例，深圳研发投入在湾区中最高，约900亿元，占GDP比重为3.5%，超过全国“十三五”2.5%的平均目标，这为深圳高新技术产业迅速发展奠定了基础。

此外，2018年深圳独角兽企业初现规模，远超广州、香港，在全国排名第四。

• 深圳产业外拓发展重心由深莞惠扩展至大深圳格局。

• 新格局发展模式确定为“深圳总部+产业外溢城市研发+生产”。

2、深圳上市公司作为“经济体”，承载湾区的产业“心脏”

深圳，一座不足2000平方公里，却拥有367家上市公司的城市。

截至2017年底，深圳境内外上市企业总数达到367家，涌现了腾讯控股、中国平安、招商银行、万科、大族激光等一批具有世界影响力的上市公司。341家（剔除部分特殊情况的26家公司）深圳上市公司总市值达到102998亿元，相当于同年深圳GDP的4.59倍。

如果把深圳上市公司整体视为一个“经济体”，那么它在2017年的生产总值相当于深圳市地方生产总值的59.6%，研发投入相当于深圳市研发投入总额的84.6%，从业人数相当于深圳市单位从业人员总数的56.8%，贡献税收相当于深圳市税收总量的70.6%，经济增速是深圳经济增速的2.43倍。

3、深圳总部经济地位确立，房企占税收贡献最大

随着粤港澳大湾区的利好逐步兑现，呈现出了以深圳为中心的总部经济、以及深圳制造业外迁至东莞、中山、汕尾等城市的产业格局。

其中涉及企业包括神州数码、中兴通讯、中国电子、亚太卫星宽带通信、建滔化工等产业相关公司，也包括安邦财产、深投控、平安等金融相关公司，还有恒大、万科等以总部名义拿地。

深圳总部基地拿地情况分析及2017年征收贡献最大的50家深圳上市公司（略）

4、产业关联带来城市关联，促生人口红利

• 产业关联带来城市关联：大深圳产业格局促使深圳城市群扩容，珠中江被辐射，两大城市群能力放大。

• 产业关联带来人口红利：大湾区将迎来人口红利，轨交促使人口红利发酵。

基于大深圳产业格局形成，深圳作为湾区总部基地，将深莞样版复制到更多城市，湾区各大城市的产业格局将面临再洗牌。在此基础上，房企布局显得更为积极。

二、长期产业驱动，短期轨交利好，房企战略布局大湾区

2017年深圳GDP首超广州，以深圳为核心的布局显得至关重要。而深圳长期以来土地供需矛盾下，如何拿地？如何布局？

不可否认，开发商对深圳城市更新的感情有些复杂。爱之即是香饽饽、一块地一块地逐一盘查、寄进入深圳的厚望于此；恨之则避之不及、政策捉摸不透、开发周期过长。对于本地开发商，如金地、招商、华侨城等陆续出现深圳土地荒，主动或被动走出去；外地开发商进入深圳屡屡受挫，只得在临深城市纷纷布点。

1、外地/本地房企积极布局湾区

克而瑞携手房企持续布局大湾区，随同本地房企深耕广东21个城市，助力华润、华发、中海、金地、远洋、雅居乐、珠江、美的、首创、旭辉、正黄、阳光城等本地、外地开发商布局大湾区。

外地房企积极布局湾区——2015年底，在克而瑞深圳区域协助下，首创置业正式进入深圳；2016年，首创置业深圳公司取得工商证照；2017年年中报，首创置业战略由五大核心城市调整为三大核心城市圈，首次提出以深圳为核心的大都市圈成为企业战略布局重心之一。3年时间，在大湾区的战略机遇下，克而瑞从城市进入、区域布局、项目可研等助力首创置业积极布局湾区。截至目前，首创置业已落子深圳、广州、佛山。

本地房企调整步伐、持续深耕湾区——2017年，华润置地华南大区委托克而瑞深圳区域研究其负责的华南四省布局研究（广东、广西、福建、海南）。在此之前，华南大区城市布局不均衡，还处于单城市投资机会拿地，缺乏在珠三角各城市群内战略性布局。依赖深圳，对广州重视程度不高；中山尚未布局……分别委托克而瑞就大湾区投资价值以及华南四省城市筛选及城市进入。基于此，2018年，华润置地华南大区在深圳、东莞、广州、佛山、肇庆、揭阳拿地积极。

克而瑞助力下，2018年华润置地华南大区在大湾区全面布局。

2、30强房企战略布局湾区

2.1 城市群分化

• 广佛作为区域内市场容量最大市场，属于深耕型市场。

  对TOP30的房企拿地情况和相关城市情况进行统计，可以看出，30强房企土地储备方面，其在佛山拿地建筑面积最多，达到1871万平方米。广佛肇城市圈占据较强的规模优势。

• 深莞惠属于大深圳的核心区域，属于战略布局要点。

• 而珠中江目前城市群尚不明朗，潜力最大。

房企TOP1-30在湾区9城布局及全国总拿地建筑面积详情（略）

2.2 各路房企抢占湾区，本地房企占据先天优势

从大湾区土储货值30强房企来看：

第一，中间既有三大巨鳄：碧桂园、恒大、万科。其中碧桂园无疑成为了最大受益者，其在粤港澳大湾区的土地储备超过5000万平方米，远远超过其他企业；拥有大湾区的土储货值5713.4亿元，占到了30家房企总量的10％。

第二，货值榜单中，本土企业的数量最多，达到了13家，拥有的货值总量占比达到了38％。这些房企凭借地缘优势，以大本营为核心，在深耕布局的同时向周边城市辐射发展，典型如龙光、佳兆业、合生创展、越秀地产、奥园等。

第三，大湾区也成为众多外来全国化房企的必争之地。在货值排行榜中，此类房企的数量达到了9家，总货值达到了1.26万亿元，占到了总货值的22％。在全国化扩张需求推动下，加上看好湾区未来的发展机遇，这类企业包括融创、世茂、福晟等，积极在广州、深圳、佛山等地频频落子。

3、多元化趋势

随着政策收紧，土地出让端的多重限制条件，房企在粤港澳大湾区的产品布局业态呈现多样化特点，除了传统的房地产开发外，从长租公寓到城市旧改，从产业小镇到海洋经济。实际上，这为房企自身业务转型和找寻新的利润增长点提供了机遇。因此本书涵盖了产业、办公、商业、物业、长租、以及商务公寓等6大领域，旨在见证湾区房企多元化布局。

未来，通过多元化业务布局，房企将有望摆脱单一的开发商标签，在拓展新业务、降低企业风险的同时，也促进了房企本身的业务整合，形成互补优势，增强企业竞争力。

本文摘自《2019粤港澳大湾区多元化投资白皮书》

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