家庭贷款买房的3点建议……

房价高企，贷款是家庭买房的普遍现象。现有的贷款方式有哪些？等额本息和等额本金有什么区别？贷款买房需要多少月供？又需要注意哪些？

一、贷款方式

买房的贷款方式主要分为两大类：商业贷款、公积金贷款。由于额度限制及缴存不具有普遍性（公积金贷款详情参考文章：郑州市公积金买房，你能贷多少？），今天来了解一下商业贷款的两种方式：等额本金、等额本息。

1等额本金

等额本金是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。每期还款额计算公式如下：

例如：贷款100万计划20年（240期）还清，基准利率4.9%，首期还款8250元，末期还款4183.68元。

注：月利率=年利率/360*每月天数（银行计算利息，每年以360天为准，每月30天）

等额本金每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，每月还款额逐渐减少。

2等额本息

等额本息是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）。每期还款额计算公式如下：

例如：同样贷款100万计划20年（240期）还清，基准利率4.9%，每月还款6544.44元。

等额本息银行一般先收剩余本金利息，后收本金，利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，月供总额保持不变，所还利息会高于等额本金。

3等额本息和本金的差别

用贷款100万计划20年（240期）还清，基准利率4.9%的例子绘成图表，等额本息和等额本金的差别可用下图表示：

虽然等额本金的总体贷款利息会少一些，但在前面8年里，等额本金的还款压力更大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人。

等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，随着年龄增大或职位升迁，收入增加，生活水平自然也会上升。

上文我们提到的两种还款方式当中，在贷款金额固定的条件下，月利率是唯一的变量。

2010年至今金融机构人民币贷款基准利率（年利率单位：%）如下：

*自2014年11月22日起，金融机构人民币贷款基准利率期限档次简并为一年以内（含一年）、一至五年（含五年）和五年以上三个档次。

现行最新五年以上贷款基准利率为4.9%，不同地区会根据银行政策，进行不同比率的上下浮动。

二、家庭购房成本、贷款明细

根据郑州最新的贷款政策，市区内购房首套房首付至少30%，二套房首付至少60%。

贷款50万、100万、200万，基准利率4.9%，贷款10年、20年、30年，首套房、二套房利率均上浮20%，等额本息和等额本金每月还款额如下：

1等额本息月供明细

2等额本金月供明细

按照郑州三环附近14000元/㎡的房价，首套购买100㎡的小三房，则需要首付42万元，等额本息30年利率上浮20%（5.88%），月供5800.2元；

而二套购买同样面积的户型的小三房，首付则需要84万，等额本息30年利率上浮30%（6.37%），月供3491.84元。

三、家庭贷款买房的3点建议

整体来讲，郑州高额的房价，导致部分家庭甚至掏空“六个钱包”也买不起一套房，且购房月供高，工资标准达不到，经济无大爆发，以工资养房也不现实。

在当前的大环境下，郑州房贷利率仍处于较高的水平，购房成本不低，购房者更应理性选择。

普通家庭贷款买房，以下3点一定要注意：

1、其他资金回报超过银行利率时，尽量选择多贷银行的款。

房贷是个人相较于其他商业贷款，能从银行贷到利率最低的款。如果有相对充足的资金，且其他资金回报超过银行利率，尽可能多选择银行贷款，余钱可选择进行其他投资。

对于流动资金收益率超过银行贷款利率的，你完全可以选择多贷款，贷款时间越长越好，也不用考虑提前还款，尽可能占用银行的钱。

目前，郑州银行贷款利率普遍偏高，就上浮20%（5.88%）来讲，一般的工薪阶层，日常投资年化收益率较难达这个数字，可以适度考虑后期提前还一部分贷款。

2、尽量选择最长年限的还款方式。

在同样的资金成本下，考虑到M2增速造成的通货膨胀，人民币贬值是大概率事件。

在不考虑提前还款的情况下，尽可能的选择最长年限的还款方式，将后期通货膨胀的风险压缩进去，且30年房贷的月还款额相比20年房贷要轻松很多，例如：十年前月供1000多块钱，在现在看来是相当轻松的一件事。

3、尽量选择等额本息的还款方式。

等额本息还款方式，前期还款压力小，在没有存款的情况下，尽可能推迟归还房贷本金的时间，对于个人买房有利。

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