现房与沙盘模型不一致是开发商违约吗？

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有的朋友在购买新房看沙盘的时候，会觉得沙盘里面的房子看上去很不错，就恨不得马上交钱购买，但是大家要知道自己看的仅仅只是一个模型，真正的房子还在建造，不能被表面的样子迷惑了，要小心这其中可能存在的猫腻。

那么商品房沙盘模型有哪些猫腻?开发商违约的情况有哪些?（Jlls）

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一、商品房沙盘模型有哪些猫腻?

1、楼间距调高；

楼间距会影响到住宅的采光效果，大家在看沙盘的时候都会发现整个项目看上去非常的开阔，殊不知开发商很有可能在设计沙盘的时候特意将楼高调低，将楼间距调大，这样就会给人一种视野开阔的感觉。有些甚至还会刻意把绿地和小区内道路的比例放宽，这样看起来就感觉空地显得多一些，绿化率就高一些。

2、对不确定的规划夸大宣传；

一些有利于销售的不确定的规划很容易被开发商放大做宣传，例如明明地铁或者学校还在规划中，开发商都会拿出来宣传，并且把模型做到沙盘图上面显眼的位置。

3、关于“解释权归开发商所有”；

大家如果不仔细看的话，很有可能发现不了:“本沙盘只是示意，仅提供参考，具体以规划图为准。”这样一来，除非沙盘与实际楼盘在规划上相差太大，比如该标的楼栋没有或改变规划后而沙盘未重做等，否则很难追究开发商虚假宣传或欺诈销售的法律责任。

二、现房与沙盘模型不一致，是开发商违约吗？

如果沙盘模型与现房存在明显不一致，而开发商事前对此又无显著说明的话，那么开发商应当承担违约责任吗？举个例子来方便大家更好的理解：比如，开发商在沙盘中标明房屋存在停车位，但现房却是没有停车位的，开发商在签订购房合同等合约前对此又无相关说明。因此开发商就构成违约，需要承担缔约过失责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

虽然在商品房买卖中，沙盘是否属于宣传资料，目前法律法规对此尚没有明确规定，但在司法实践中，一般认为沙盘也是宣传资料之一。而且沙盘中也会显示的道路、绿化、楼体外饰和总体布局等内容。

三、律师支招：法律维权---“证据”是关键

对于商品房买卖过程中，消费者如何辨别开发商的各类宣传资料与实际物品间的“差别”，又该如何在整个消费过程中做好对自己的权益保护？对此笔者提出如下建议：

一、关于如何辨别宣传资料与实际房屋间的“差别”；

1、注重实际查勘比较：对于开发商的宣传，购房消费者要保持一个理性的心态。如果是现楼销售则要对所准备购买的楼盘做一个详细的了解，并对照开发商相应的宣传资料进行比较，比如看配套设施是否一致，装修标准是否相符等。

2、对一些重要事项进行必要的调查：很多消费者买房是为了学位，这时就需要消费者切实到相关部门了解楼盘学位的真实状况，避免到时小孩无法就读耽误上学。因此对诸如此类特别重要的事项，消费者一定要进行实际的调查，切不可听信开发商的单方承诺。

二、消费者在此类购房消费过程中如何保护自己的权利；

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

1、购房消费者在收楼前应该妥善保管开发商的相关宣传资料，也可对相关沙盘模型进行拍照留存，当收楼验房发现货不对板时，这些资料就可能成为你维护自己权利的有利证据；

2、合理利用行政投诉和举报手段。如果消费者发现开发商提供的商品房与宣传资料上的宣传存在较大差别或开发商有其它虚假宣传时，消费者可以向房屋管理部门或工商行政管理部门进行投诉或举报，利用行政部门的监察手段维护消费者的权益。

3、如果开发商对侵害消费者的违法行为拒绝改正，消费者还可以向人民法院提起诉讼，要求开发商承担相应的违约责任。

作者：许威，江苏景来律师事务所律师，电话：18112208918

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