【千亿揭秘(19)丨融信中国】踏准周期,一跃千亿

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融信中国于2003年成立于福州,专注于改善型住宅开发,2008年之前深耕福州,成为区域性龙头房企;2009-2012年进入漳州、厦门等市场,业务范围拓展至闽南区域;2013年公司重点布局长三角,先后进入上海、杭州等城市;2016年1月,公司在港交所上市,确定了“以上海为中心,辐射全国一二线城市”的发展方向。此后三年间销售规模连续翻番增长,由2015年的119.2亿元猛增至2018年的1218.8亿元,成功跨越千亿大关。




一、投资精准,战略独到


(1)长三角入驻正当时

全国70大中城市商品住宅价格指数显示,2013年下半年开始至2015年中期,商品住宅均价增速进入下行通道,甚至一度出现负增长。此时间段内,我国一二线城市的平均成交楼面价稳定在较低水平。2015年,除了福州、漳州、厦门福建大本营之外,公司在上海和杭州的土地储备占比达到24%;2016年,公司又新进入南京、昆山,在长三角的土地储备占比已达到40%。

2016年开始,房地产行业迎来牛市,地价及房价均出现大幅增长。2016至2018年,公司销售规模连续三年翻番增长最重要的原因正是在这一波牛市的前夜,精准布局长三角区域,重仓上升潜力巨大的杭州、上海等城市,提前锁定低价地,此后享受地价和房价同时上升的红利。


(2)收购扩张,全国布局

2017年7月,公司收购宁波海亮和安徽海亮各55%股权,获得海亮地产位于中西部省会及周边地区共17个城市的35个项目,新增土地储备超过500万平方米,进驻苏州、合肥、郑州、西安、兰州、银川等热点潜力城市。2018年2月,公司收购郑州清华园房地产开发有限公司100%股权,获得了郑州29.53万平方米的项目。

通过收购,公司快速将业务拓展到中西部区域。2017年,公司新进入21个城市,新增78幅地块,新增1481.5万平方米土地储备(权益面积745.8万平方米)。至2017年末,公司已经完成了包括长三角、海峡西岸、京津冀、大湾区、中部、西部、成渝、长江中游八大城市群在内的全国化布局,重点深耕长三角和海西区域。遍布全国的项目为公司销售规模的扩张提供了有力的支撑,西安、阜阳、六安等城市来自海亮的项目在2018年集中发力。随着各地楼盘逐步封顶、销售,立足全国化视野的融信中国在2018一跃千亿早已是意料之中的事情。


二、合作开发,释放规模

2016年以来公司投资力度加大,2016、2017年新增土地储备建筑面积分别为527.1万平方米和1481.5万平方米,分别是当年销售面积的3.8倍和6.2倍。公司土地储备丰富,2015年至2017年公司土地储备存续比高于7,至2018年中期,公司土地储备总建面达2517万平方米。2015至2017年,公司总土地储备中一二线城市土储占比在60%至80%区间内浮动,且主要分布在城市的核心地段,这一布局与公司主打的中高端住宅产品线十分契合。

公司新增土储的权益比重一致保持在50%左右,在行业内处于较低水平,主要原因在于公司除了传统招拍挂拿地之外,还注重轻资产运营模式,与万科、绿地、碧桂园、保利等龙头房企合作拿地、联合开发。公司有着多年中高端产品开发与运营的经验,可以通过输出管理理念、操盘经验实现品牌溢价。数据显示,公司各年拿地平均楼面价占当年销售均价的40%左右,较低的土地成本占比为公司争取了更大的盈利空间。另外,与大型房企合作可以减少进入新区域的阻力,降低拿地成本,减轻资金压力,以有限的资金涉及更多的项目,打开规模增长空间。


三、产品卓越,运营高效

公司的住宅产品指向改善性需求,坚持打造高标杆产品提升业主住房体验。公司积极寻求与世界顶尖团队合作,全力打造融信特色,关注世界主流居住文化,产品不断迭代进化,目前已形成世纪系、公馆系、中心系、府系、澜系等多元化产品线。公司所重点布局的福州、杭州、上海等重点一二线城市中,人们的购买能力强,住房改善性需求更为强烈,公司抓住主力需求,促进了销售规模的增长。

除了卓越的产品品质,公司还通过优化组织结构标准化开发流程来提升运营效率。公司的管理构架较为扁平,主要分为集团和项目公司两级,有力地减少了整体投资、开发策略的反应时间。公司内部已经建立了标准化流程,从项目的审批、启动、设计到建材的采购、样品房的开发、建设再到最终的销售和交付,可以实现精确的节点控制,能够提高开发效率,有效降低成本。另外,公司储备有实力强劲的销售团队,能够结合项目特点、市场走势、同期可比项目有弹性地定价和推盘,从而实现快速去化。



     融信中国,2013年之前限于福建一隅,规模增速缓慢。2013年之后从长三角开始布局全国,在2015至2017年房地产牛市行情到来之前,完成核心城市部署,此后实现规模跳涨,仅用短短三年时间,从默默无闻之流一跃成为全国排名24的千亿级房企,此谓“踏准周期,一跃千亿”。




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