5月月报| 新房住宅网签量创三年新高 公寓成交均价有所回落

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  01 宏 观 经 济 · 政 策

  贸易争端加剧 制造业PMI下滑至收缩区间

  坚持金融政策的连续稳定 防范房地产系统性风险

  因城施策一城一策 部分城市调控加码

  完善租赁市场制度 加大租赁房源供应

  [宏观] 贸易争端加剧 制造业PMI下滑至收缩区间

  2019年5月份,中国官方制造业采购经理指数(PMI)为49.4%,比上月下滑0.7个百分点,出现了较为明显的回落,居于荣枯线以下。

  同时,欧美等国制造业PMI也显疲软,美国5月制造业PMI创下10年新低,显示中美贸易谈判破裂、全球贸易争端升级对中国进出口造成了一定压力,再加上内外需下滑,制造业新订单特别是出口新订单也明显下降。

  

  [政策]坚持金融政策的连续稳定 防范房地产系统性风险央行:继续坚持房地产金融政策的连续性、稳定性

  5月10日下午,中国人民银行就2019年4月份金融统计数据解读召开媒体吹风会,会上,中国人民银行金融市场司副司长邹澜表示,2019年人民银行将继续严格遵循“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,以及“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,坚持房地产金融政策的连续性、稳定性。他表示,第一要配合实施好房地产市场平稳健康发展的长效机制。第二按照“因城施政”的原则,落实好差别化住房信贷政策。第三是会同相关管理部门,继续做好房地产市场资金管理的相关工作。第四是完善相关制度,加大对住房租赁市场的金融支持和规范,促进形成“租售并举”的住房制度。

  郭树清:坚决避免出现房地产和金融资产的过度泡沫

  5月25日,2019清华五道口全球金融论坛“金融供给侧改革与开放”在北京举行。银保监会主席郭树清因故缺席本次论坛,中国银行保险监督管理委员会首席风险官兼办公厅主任、新闻发言人肖远企代为宣读发言稿。发言稿中表示,金融业开放是大势所趋,不会停顿,更不会倒退。扩大金融开放的同时,风险的传染性和复杂性也会增大。对于我们这样一个发展中大国来说,防控好金融风险尤其重要。要特别警惕境外资金的大进大出和热钱炒作,坚决避免出现房地产和金融资产的过度泡沫。

  央行易纲:解决民营、小微企业相关融资是最重要内容

  5月30日,中国央行行长易纲在出席活动时表示,要深化金融供给侧结构性改革、缓解民营和小微企业融资难题,此外还需支持金融改革开发,促进高质量发展金融产业。易纲表示,民营和小微企业的融资难融资贵的问题从根本上说是金融的供给,不适合经济转型和高质量发展的需要,是金融供给和需求矛盾的具体体现。解决好民营企业和小微企业信贷支持和直接融资问题,是我们现在最重要的任务。易纲表示,下一步央行将和相关部门一起积极配合,共同努力,确保实现今年国有大型银行小微企业贷款余额同比增长30%以上,小微企业信贷综合的融资成本降低1%的目标。

  [政策] 因城施策一城一策 部分城市调控加码苏州新政工业园、高新区重点区域新房限售3年

  5月11日,苏州市人民政府发布通知,再次提出坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。《通知》提出,对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域,限制转让区域内新取得预(销)售许可的商品住房项目(含已经取得预售许可尚未开始网签的项目),购房人自取得不动产权证之日起,满三年后方可转让。对苏州工业园区全域二手住房,购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。

  苏州工业园再出新规 学区房调整为9年1学位

  5月16日,苏州出台《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》文件。其中,在园区新购并取得《不动产权证书》的商品住房和二手住房,用于申请入学的,对服务对象提供的合法固定住所予以登记,登记的合法固定住所九年内认定一名地段生(初中、小学不分段,同一家庭多名子女不受限制)。其次,对园区范围内新取得预(销)售许可的商品住房,房地产开发企业应当将不少于销售许可建筑面积60%的住房优先出售给在园区就业、创业并连续缴纳社保或个税12个月及以上,且个人及家庭(含未成年子女)在本市无自有住房的本科及以上人才,或园区人才办认定的其他高层次紧缺人才;房地产开发企业在人才优先购买后,方可公开销售60%范围内的剩余住房。

  海南:严禁以开办乡村民宿名义变相发展房地产

  据海南省人民政府网5月22日消息,海南省住建厅等六部门近期印发《海南省乡村民宿管理办法》和《海南省促进乡村民宿发展实施方案》,对民宿开办要求、开办流程、经营规范、监督管理等进行规范,明确要求新建乡村民宿必须坚持逢建必报,严禁以开办乡村民宿名义变相发展房地产。根据规定,海南省对开办乡村民宿要求具有合法土地和房租使用证明、合法的房租租赁合同,鼓励签订10年以上长租合同,租约到期后承租人有优先续租权。此外规定:经营用单栋民宿客房数量应当在14间以内,单栋床位数应当在30床以内,客房净面积原则上不少于8平方米(不包含洗手间),经营场所名称和广告招牌应当统一规范使用“乡村民宿”称谓。

  [政策] 完善租赁市场制度 加大租赁房源供应深圳市住建局《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施(试行)(征求意见稿)》

  5月27日,深圳市住房建设局发布《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施(试行)》(征求意见稿)。具体措施包括23条,意在增加产业用房有效供给,稳定租赁价格,打击“二房东”规范租赁市场行为,保障产业用房真正用于实体经济发展。《意见稿》鼓励各区采取异地置换、产权入股等手段,促进老旧工业区升级优化。未来三年,全市将完成不少于5个、单个用地面积原则上不少于30公顷的工业区集中片区的连片升级改造。其次,将推进旧工业区综合整治,至2020年,全市完成旧工业区综合整治建筑面积不低于500万平方米。单个产业用房租赁合同期限原则上不得少于1年,对于租金高出最近年度发布的指导价格15%的,市、区产业主管部门应当及时介入,经核实后可对出租人采取约谈等措施。

  四部委:加强公租房建设管理 多渠道筹集房源

  5月中旬,住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、自然资源部联合发布进一步规范发展公租房的意见。文件显示,截至2018年底,3700多万困难群众住进公租房,累计近2200万困难群众领取公租房租赁补贴。但是,公租房发展不平衡不充分的问题仍很突出,部分大中城市公租房保障需求量大,但保障覆盖面较低,尤其是对住房困难的新就业无房职工、稳定就业外来务工人员的保障门槛较高、力度不够。意见要求,加快完善主要由配租型的公租房和配售型的共有产权住房构成的城镇住房保障体系,多渠道满足住房困难群众的基本住房需要;进一步规范发展公租房,努力实现本地区低保、低收入住房困难家庭应保尽保,城镇中等偏下收入住房困难家庭在合理的轮候期内得到保障,促进解决新就业无房职工和在城镇稳定就业外来务工人员等新市民的住房困难,不断增强困难群众对住房保障的获得感、幸福感和安全感。

  中原点评

  5月中美贸易争端加剧,外围环境严重恶化,内外需下滑,导致实体经济表现不佳。同时房地产也出现回落,一方面,房地产金融紧缩,资金再度收紧;另一方面,苏州等地加码调控,央行、住建部等部门反复提及房住不炒,降低市场预期。叠加外围环境、经济下行等因素影响,房地产市场回落明显。5月政府对于租赁市场的关注颇多,多项政策出台加大公租房、人才房供给,住建部要求各地新增公租房供给需求在商品房项目配建比例。深圳也要求土地用途变更为居住用地的应建设人才住房,同时加大市场租金管控,防止租金过快上涨。

  02 新 房 市 场

  住宅网签占比七成

  访客指数大幅下滑

  公寓成交均价回落

  1000万-2000万豪宅成交占六成

  

  住宅网签占比七成

  5月新房市场共网签6242套商品房,环比↑43.7%,其中住宅占比上升至70.3%,公寓占比减少至23%,商办及其他占比维持不变。

  4月豪宅网签541套,环比↑19.2%。

  

  新房市场整体网签量大幅上升

  网签数据显示5月全市新建商品房共成交6242套,环比↑43.7%;成交面积为55.85万平,环比↑26.0%。

  根据市场监测,5月新房市场的整体热度明显下将,但部分刚需项目启动转介后成交火爆。

  

  新房市场十一项目获批预售

  5月新房市场共有11个项目获批预售,以住宅、商业供应为主,其中7个项目含住宅产品。

  另外,根据市场监测5月无一项目获批现楼入市

  

  新房市场八个项目入市

  5月份新房市场共8个项目入市,其中5个项目主推住宅产品。新天鹅堡三期、华强城三期两住宅项目采用公证摇号选房,华强城三期的认筹量高达999批,开盘售罄,而新天鹅堡三期仅263批认筹,开盘去化仅12%。另外前期市场关注度较高的宝能城西区采用线上选房,开盘去化不到五成。

  

  访客指数大幅下滑

  五一期间楼盘活动较多,恰逢市场关注度高的华强城三期样本间开放,第一周访客量高达70.75。但5月上旬新房市场无一项目开盘入市,访客指数大幅下滑,随后豪宅项目开盘越冷,直到最后一周华强城项目开盘售罄,会展湾中港广场非整售公寓去化100%,访客指数略有上升。5月整体市场访客量大幅下滑。

  

  

  住宅批售持续增加

  5月有7个住宅项目获批预售,无住宅项目获批现售,根据市场监测仅5个住宅项目入市。5月新房住宅预售3768套,38.5万平,环比↑9%,推售住宅3244套,34.8万平,环比↓29%,住宅批售持续增加,由于部分预售项目暂未开盘且本月无现楼住宅推出,住宅推售面积大幅下降。

  

  一手住宅整体开盘去化约29%

  5月有5个住宅项目入市,一手住宅整体开盘去化约29%,与上月持平,但是本月推售套数大幅下降,可见5月新房市场热度大幅回落。

  

  新房住宅网签量创三年新高

  5月新房住宅网签4605套,环比↑70.3%,网签面积44.2万平,环比↑71.6%,新房住宅网签量创三年新高。根据市场监测,新房市场热度已经明显下降,部分刚需项目表现突出。龙岗区凯东吉祥悦府启动转介且给出7-9个点折扣,三天到访超过2000批,去化约203套。更有桑泰龙樾给出11个点折扣,启动转介后三天到访超万人,去化约459套。

  

  新房住宅存量大幅下降

  截至2019年5月底,深圳全市新房住宅存量为296.8万平,根据过去一年平均成交量计算去化仅需11个月。

  

  南山区网签面积大幅上升

  从区域网签面积上看,四区网签面积上升,两区下降。随着半岛城邦的网签,5月南山区网签住宅374套,4.04万平,环比↑256.6%。

  5月南山区网签面积占比上升至9%,龙岗区占比35%,其次是宝安、光明。

  

  

  4万以下价格段成交占比大幅增加

  网签数据显示,4万以下价格段成交占比大幅增加至26.3%,8万以上价格段占比9.1%,中间价格段占比均有所减少。

  半岛城邦的网签拉高了8万以上价格段占比。5月网签均价4万以下的楼盘有19个,其中龙岗区18个,宝安区1个。

  

  90-144平面积段占比突破五成

  从成交户型面积段来看,90-144平面积段占比连续两月超过60-90平面积段,5月占比竟高达55.5%。前期热销的刚需项目(万科星城、勤诚达正大城等)及豪宅项目(半岛城邦四期)主力户型均在90-144平面积段范围。

  市场上60平以下的住宅非常稀缺,占比微乎其微,新入市的豪宅项目面积段有所下降,住宅户型在60-90、90-144两面积段高度集中。

  

  6万+成交面积占比持续下降

  5月网签住宅项目共67个,其中有6万+成交记录的楼盘有23个,限价楼盘1个,本月无保障性住房网签。

  5月新房住宅6万+楼盘共成交742套,占全市成交套数的16.1%;6万+住宅楼盘成交总面积为7.4万平,占全市成交面积的16.8%。

  

  万科星城成交套数最多

  5月网签数据显示,万科星城网签585套,位居5月住宅成交套数TOP10榜首,其次是勤诚达正大城、半岛城邦花园四期。

  5月住宅成交套数TOP10共成交2698套,占全市成交套数的59%。

  

  半岛城邦花园四期成交金额最高

  网签数据显示,半岛城邦花园四期以39.84亿位居住宅项目成交金额TOP10榜首,其次是万科星城、勤诚达正大城。

  5月住宅成交金额TOP10楼盘成交金额共计137.88亿元,较上月增加了73.6亿元。

  

  万科连续三月成交面积位居榜首

  5月万科住宅项目共网签6.4万平,位居开发商成交面积TOP10榜首,网签住宅项目有万科星城、深国际万科和风轩、万科香蜜府三个。

  5月TOP10开发商成交面积共计13.7万平,占全市成交面积的57%,占比环比增加了4个百分点。

  

  万科连续三月获开发商成交双料冠军

  5月网签数据显示,TOP10开发商成交金额共计136.3亿元。其中,万科成交金额高达28.64亿元,位居开发商住宅成交金额TOP10榜首,万科连续三月获开发商成交双料冠军。同时,勤诚达集团连续两月摘得开发商成交双料亚军。

  

  

  公寓成交量持续上升

  5月有三个公寓项目获批,批售面积为9.12万平。

  网签数据显示,5月全市商务公寓共成交1462套,环比下降3.43%;成交面积9.63万平,环比下降8.87%;上月受瑞府、瑧湾汇等项目备案影响导致全市公寓成交均价大幅上升,本月成交均价回落13.70%至67361元/平。

  

  南山成交面积占比最大

  南山区受招商太子湾商务广场和京基御景峯项目备案影响,成交面积为3.30万平,位居全市公寓成交面积首位。福田区受嘉鑫·辉煌时代项目备案影响,成交面积环比上升83.66%至0.75万平,成为成交面积涨幅最大的区域。

  5月福田区公寓成交均价环比上升8.75%至95179元/平,居全市首位。南山区公寓成交均价环比下滑24.49%至92953元/平,南山均价出现大幅下滑主要是因为豪宅类公寓产品备案量有所下滑。

  

  

  60㎡以上公寓成交占比为六成

  45㎡以下小户型公寓成交占比上升4.11%至35.09%,此面积段内佳兆业E立方和会展湾·南岸为成交主力;

  45-60㎡的公寓成交占比下降5.00%至25.72%,此面积段佳兆业城市广场项目备案量最多;

  60-90㎡的公寓的成交占比下降1.35%至25.99%,此面积龙光玖钻项目备案量最多;

  90㎡以上的公寓成交占比上升2.24%至13.20%,此面积段内京基御景峯为成交主力。

  

  600-1000万公寓成交占比升至14%

  从成交总价来看,本月总价在100万以内的公寓成交占比下降0.37%至0.68%。总价在100万-300万之间的公寓成交占比为56.57%,环比下降1.69%,此价段内佳兆业城市广场、会展湾·南岸和平湖佳兆业广场为成交主力。

  总价在300万-600万的公寓成交占比为24.69%,环比上升5.01%,此价段龙光玖钻的成交最为活跃。

  总价段在600万-1000万的公寓成交占比下降2.59%至11.15%,此价段内京基御景峯和瑧湾汇项目备案量最多。

  总价在1000万以上公寓成交占比下降0.36%至6.91%,此价段内京基御景峯成交最为活跃。

  

  TOP10项目成交量占比占六成

  5月成交量TOP10榜单中,宝安的会展湾·南岸以154套的成交量位居第一名。

  公寓成交量前十榜单共成交933套,占全市成交套数的63.82%

  

  京基御景峯为销售金额冠军项目

  网签数据显示,本月京基御景峯共备案105套,成交金额为9.83亿元,位居全市公寓成交金额第一名。

  5月公寓成交金额TOP10楼盘成交金额共计47.04亿元,占全市公寓成交金额的72.48%。

  

  

  两豪宅项目获批

  5月有两个豪宅项目获取预售,为南山的宝能城和海境界,批售面积合计7.78万平。

  本月有两个豪宅项目入市,为南山的新天鹅堡和宝能城,推售面积合计18.68万平。

  

  豪宅成交量升价跌

  5月一手豪宅共成交541套,环比↑19.2%,成交面积为6.12万平,环比↑22.9%。

  成交均价为111082元/平,环比↓6.0%。

  

  南山区豪宅成交占比近九成

  分区域来看,5月南山、福田和龙华均有豪宅成交。南山区一手豪宅共成交428套,成交面积为5.27万平,面积占全市比重为86.19%,南山的成交以半岛城邦为主;福田成交106套豪宅,面积共计0.78万平,面积占全市比重为12.71%;龙华成交了7套别墅类豪宅,面积共计0.07万平,面积占全市比重为1.10%。

  分类型来看,本月半岛城邦项目集中网签,本月住宅类豪宅的网签量占比回升至61.10%,住宅类豪宅成交面积合计3.74万平。公寓类豪宅本月共成交2.31万平,占比为37.80%。

  

  

  半岛城邦位居成交量榜首

  南山的半岛城邦备案303套,位居5月豪宅成交量榜首。

  本月一手豪宅成交套数TOP5共成交495套,占总成交套数的91.50%。

  

  1000万-2000万豪宅成交占比达六成

  网签数据显示,5月1000万以下豪宅成交套数占比大幅回落至31.61%。

  受半岛城邦项目影响,1000万-2000万价段的豪宅成交占比大幅回,该价段成交占比上升47.48至60.26%。

  2000万-3000万价段的豪宅成交占比上升0.81%至6.10%。3000万以上豪宅成交占比下滑5.46%至2.03%

  

  六月潜在计划入市项目

  预计6月潜在计划入市项目共十个,具体项目入市时间有待进一步跟进。

  6月潜在计划入市项目中海境界二期、新锦安海纳公馆将采用公证摇号选房,市场关注度较高。

  

  新房市场总结

  网签数据显示,5月新房住宅网签4605套,环比↑70.3%,网签面积44.2万平,环比↑71.6%,新房住宅网签量创三年新高。4万以下价格段成交占比大幅增加,新入市的豪宅项目面积段有所下降,住宅户型在60-90、90-144两面积段高度集中,90-144平面积段占比突破五成。根据市场监测,5月新房市场热度已经明显下降,访客指数大幅下滑,豪宅开盘遇冷,部分项目促销折扣较大,刚需住宅持续发力。国际关系紧张,国内经济下滑压力大,楼市调控以“稳房价”为主,支撑深圳楼市的需求较大,项目分化或将越发明显,性价比较高的刚需住宅更受亲睐。

  网签数据显示,5月全市商务公寓共成交1462套,环比下降3.43%;成交面积9.63万平,环比下降8.87%。近三个月公寓成交套数基本稳定在1500套左右,成交走势相对平稳。但近期公寓成交均价受豪宅类产品备案的影响出现了大起大落的现象,本月成交均价回落13.70%至67361元/平。5月公寓有三个公寓项目入市,均为非豪宅类型产品,开盘去化率近六成。本月三个开盘项目中有两个项目出现了客户多套购买、整层购买的情况。从散售的去化情况来看,当前市场上小面积低总价的公寓仍然是成交主力。

  5月一手豪宅共成交541套,环比↑19.2%,成交面积为6.12万平,环比↑22.9%。5月有两个豪宅项目入市,开盘去化约两成。近两年楼市走势相对平稳,房产作为短期投资产品已经无明显优势,购房客对于高总价的豪宅产品显得更为理性。除了地理位置、项目环境和项目品质等因素外,项目定价成为影响一手豪宅去化情况的最重要的因素之一。本月豪宅成交均价为111082元/平,环比↓6.0%,本月1000万-2000万豪宅成交占比升至60.26%。

  

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中原大咖

大咖带你混混中介这趟水~

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