【公司】没有宋卫平,绿城行不行?

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【公司】没有宋卫平,绿城行不行?

  没有宋卫平,绿城行不行?

  这个问题,大约是所有绿城股东和业主们内心深处的最大疑问。

  房小评和长期跟踪报道绿城的朋友们聊起这家企业,都觉得现在的绿城“有点怪”,对于如今的绿城不知如何定义。

  说产品,现在已经不是绿城对其他开发商拥有绝对产品优势的年代了;说规模,绿城又在房企梯队中下滑着。

  中交掌控的绿城,似乎落了个两不沾的境地。也许这是大股东变动后,过渡期的不适,也许这就是新时期绿城的样子?

  当我们看到老绿城人一个个谢幕,宋卫平不断减持绿城中国股票时,内心不免生出告别之意;而当绿城小镇跟蓝城一起入股江西小镇项目时,我们又发现绿城与老宋的千丝万缕,根本割不掉。

  绿城,真的可以“去宋化”吗?

  1

  产品光环还在吗?

  中交入主之后,绿城的产品光环是否还在,还是会成为一个与其他房企没什么区别的开发商?这是万千绿粉的担忧,因为绿城的品牌价值,至少有一半都来自于宋卫平和他的产品主义,没有了这一点,绿城就没了灵魂。

  我们看到绿城引以为傲的代建项目上了某媒体“315”期间发布的《2017年中国百强房企项目工程质量黑榜》。

  我们也看到杭州的绿城·沁园,限价不到5万元,4万+的楼面价,硬是给出了6000元/平米不减配的精装修,最终项目热卖,口碑爆棚,但绿城却亏损了3个亿。

  这都是绿城。

  当年不肯把绿城卖给老孙,宋卫平的一个理由就是看不惯高周转。毕竟,绿城的招牌就不计代价的产品主义,求快是很难打磨出好产品的。

  谁知中交一入主,也把高周转奉为信条。毕竟,在利润率走低的楼市里,有几家房企不爱高周转呢?高周转是杀手锏,让那么多企业实现了飞升。

  绿城中国行政总裁张亚东期望绿城可以做到“5912”,也就是说5个月拿地,9个月开盘,12个月现金流回正。

  绿城中国执行总裁李青岸直言:“央企注重规模,不进前十的话,有很多规模带来的红利享受不到。所以绿城也必须保持规模,最起码也要进TOP10,不能掉队。”

  这在房地产圈几乎是各大公司奉行的金科玉律,问题是这家企业的名字是绿城。是宋卫平口中那个“真的不要规模了,回到十五位也好、二十位也好,掉下来就掉下来,把应该做的产品做好”的绿城。

  这种截然相反的理念,随着中交的入主而同存于绿城内部。

  如今,绿城很多项目的产品设计依然是要老宋把关,但老宋已经有了蓝城,有了自己的小镇事业,而绿城也已经不是当年他一人说了算的绿城。

  中交系“央企前三”的愿景,大概率就是要靠绿城的发展来实现,要拥抱规模与速度,产品主义是初心,却无法一心。

  每一家房企都希望实现“高质量的高增长”,可在眼前的房地产大势下,根本是一个触不到的美好愿景。那样极致的产品主义,只能留在岁月里。

  2

  过渡期后的瓶颈

  绿城并不适合高周转。

  这条规模周转之路走得并不顺利。

  张亚东所期望的高周转,遭遇了楼市的严厉调控,即便绿城内部要求“早销、多销、快销,催收,努力拿证,争取提前开盘”,但周转速度并没有达到理想的“5912”。

  根本上来说,绿城重点布局在一二线城市和改善型产品,本身又注重产品前期工作,在设计端就会花费更多时间,虽然嘴上喊着快一点,但绿城的基因就不适合高周转。

  2018年绿城销售额为1564亿元,没有完成销售目标,行业排名从第11位下滑至第17位,增幅也属于20强房企的末端。

  虽然中交改善了绿城的财务状况,但绿城的全年净利润同比下滑了54.18%,净利率为3.94%,创近5年新低,净资产收益率3.7%,为近3年来的最低。

  2018年绿城的三项费用额超过72亿元,占总营收的12%,成本控制上也并不突出。

  可以说,抛开绿城中国这个名字,单纯从开发商角度来说,这家企业的发展正在经历瓶颈期。

  今年前5个月,绿城的合同销售金额约370亿元,按年上升5.41%,代建项目取得合同销售金额约183亿元,低于去年同期,累计取得总合同销售金额约553亿元,依然位列行业第17位。

  2019年,绿城的销售额争取目标为2000亿元,考核目标为1800亿元,2020、2021年的争取目标分别为2500亿元、3000亿元。中交管理层对于规模的要求可见一斑。

  从目前的完成进度来看,绿城在接下来7个月的时间内,需要完成7成的业绩。

  绿城之所以没能快速跑起来,一方面是由于遭遇市场变化,另一方则是在大股东易主,管理层变动的过渡时间里,错过了楼市的一轮增长黄金期,拿地纳储就没有跟上节奏。

  “2019年一季度我们最痛苦,因为没有货卖。没有货就没有营销、没有回款,也就没有投资。现在的货基本都是两年前拿的地,现在的利润得靠三年前的项目。预计上半年我们销售额完成约30%,70%集中在下半年,根本的原因是手上没有项目。”这是张亚东3月份对媒体进行的解释。

  巧妇也难为无米之炊。

  房小评从绿城内部了解到,下半年绿城会重点供货,并通过代建业务和四大平台公司发力,争取实现1800亿元的销售目标。

  为了提高效益,绿城近来在管理架构和业务架构上进行大幅度改革,“双十一”架构落地。今年初开始实施“共赢机制”,“激发员工活力”,说白了就是跟投。

  当年曹舟南曾力推合伙人制度,强烈反对跟投,认为这是包赢不包亏的方式。

  在楼市火热的时期,跟投机制曾经创造了亿元年薪的企业高管神话,而当如今楼市上涨趋势平稳,甚至利润空间被挤压的情况下,跟投的激励作用又能为绿城创造多少业绩呢。

  3

  离不开老宋的绿城

  其实,绿城高层也意识到,前些年迫于形势而喊出的高周转,并不是绿城应走的道路,今年大部分房企都放缓了脚步,绿城也不例外,把长远发展的小镇视作下一个战略重点。

  据媒体报道,其实早在2018年绿城中国就曾准备召开发布会,宣布小镇战略,但遭到了宋卫平的反对。

  这完全可以理解,毕竟如今宋卫平的蓝城,最主要的业务就是文旅小镇,2016年就提出“百镇万亿”计划,即十年内造100个小镇,实现一万亿的销售额。

  当初蓝城中最赚钱的代建业务已经被绿城收购回去,老宋一心做小镇还要跟绿城竞争?更重要的是,根据交易所监管规则,两家企业一旦涉及同业竞争,宋卫平就必须减持绿城中国的股份。

  

  时间进入到今年,绿城通过一场低调的媒体沟通会,宣布了重点投资小镇的决心,今年将拨出50亿元,在全国各地拿20个小镇项目。而老宋也的确在一步步减持绿城中国的股份,双方似乎达成了共识。

  虽然绿城曾经打造过绿城·蓝湾小镇等红盘,但那是曾经老绿城的手笔。而老宋的旧部们如傅林江、许峰、宓建栋都跟随他到了蓝城,曹舟南更是做起了蓝绿双城,这些高管人才和资源跟随着老宋而走。

  本月初,绿城中国宣布与蓝城分别出资认购江西高安巴夫洛生态谷有限公司的股权,这个现代农业综合体项目,涉及开发生态旅游、现代农业、绿色食品加工及特色小镇,与蓝城此前在当地布局的蓝城桃花源相邻。两个万亩小镇联动,发展前景更有想象空间。

  需要注意的是,项目公司总经理将由蓝城提名并由项目公司董事会委任,负责项目管理操盘。绿城小镇及巴夫洛农业科技各自将有权提名副总经理,财务总监须由绿城小镇委任。

  虽然全国房企都在做小镇,但老宋积累的资源、人才团队、经验以及理念,让绿城选择蓝城开展合作。而蓝城看中绿城的,是中交作为大股东的资金实力、与政府沟通的能力和长期运作大盘的硬实力。

  合作是创造价值最好的方法。

  如今看来,虽然老宋主动提及“去宋化”,虽然宋卫平在绿城的股份已经越来越少,但作为绿城的精神领袖和品牌代言人,老宋依然被绿城需要着。

  绿城大学去年底成立时,第一堂课就是老宋亲自来讲。

  绿城离不开老宋,依然希望凭借老宋创造的产品光环去为品牌背书、卖房,但经营管理上又必须探索全新的道路。

  “至少给张亚东三年时间,他才来了不到一年。”一位老绿城人这样说。

   

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