二手房交易必备指南 ! ! !

最近楼市入“夏”

土拍价格逐月上升

新房价格也呈现水涨船高的态势

但二手房市场涨幅却略显平稳

因此，不少刚需的朋友想趁这个时候入手

一套性价比高的二手房

但二手房由于有了一定使用年限

存在较多特殊情况

且买卖手续相对繁琐

买家在交易过程中难免会遇到问题

今天小e就出招为大家答疑解惑

避免掉坑！

购买二手房，明确产权是第一步

A：二手房出售的时候，房屋的产权归属首先要明确。

1.卖家无法提供房产证：没有房产证的二手房是过不了户的，到房管局办不了手续。如果买没房产证的房子，要承担较大风险，权利也没有保障。

2.房子有多个共有产权人：买房一定要征得所有共有人同意，如果有共有人不同意的，买卖视为无效。

3.被有关部门查封的房产：买被查封的房子需谨慎，有可能存在无法交易的情况、无法过户等情况，致使买家首付款打水漂。

4.未解除抵押的房产：未还清银行贷款的房子叫抵押房，根据规定，必须是无抵押状态的房产，才能办理过户。

5.产权因为违规搭建被冻结：如果房屋有违建，按照有关规定，在违建拆除、恢复原样之前，房子是不能买卖、不能过户、也不能通过任何合法途径抵押贷款的。

6.正在出租的房屋:我国法律原则之一的“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖不能对抗在先成立的租房买卖。只要租房合同还没到期，租客就有权力住在里面，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

二手房买卖流程，如何高效把控？

B：过户是二手房买卖过程中至关重要的环节，须牢牢把控

1.买卖双方洽谈：通过买卖双方建立起的信息沟通渠道，买方需了解房屋整体现状以及产权的状况，同时要求卖方提供合法的相关证件，都包括房屋所有权证书、身份证件和其它证件。

2.签定买卖合同：卖方提供了房屋的合法证件，买方是可以交纳购房定金的，买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3.办理过户：买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。管理部门对有关证件，产权等进行查验，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。

4.立契：房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。（部分城市已取消了交易过程中的房地产卖契）

5.缴纳税费：税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定，包括：契税，印花税等，缴交房屋税费时必须查明卖方是否积欠房屋税、地价税，确定付清所有税费才能办理过户。

6.办理产权转移过户手续：交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

7.打余款完成交易：买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

8.银行贷款：对贷款的买受人来说。，在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

一方不能到场，如何委托用户？

C：现如今买卖其中一方不能到场办理过户的情况不在少数，委托过户是首选

1.买方本人不到场，需要委托给有行为能力的成年人，受托人需要携带个人身份证和委托书；

2.买方配偶不到场，需要携带其身份证、户口本和结婚证，进行办理；

3.卖方本人不到场，需要委托有行为能里的成年人，然后由受托人提供受托人身份证、委托人身份证和公证授权委托书。

二手房过户后，多久拿房产证？

D：二手房完成过户后，房产证什么时候能够拿到也是买家十分关心的问题

1.一般二手房在过完户之后，买房可根据取件单上的房产证取证时间来完成取证，有的地方是7到10个工作日，最长的也不过15个工作日，有的是一站式服务当天过户当天就可以拿到了。

2.新证是双证合一的，也就是所有权证和土地证都在一个证上。领产权证需房主自己领取，如果没有时间，也可以出具委托书让房产经纪人代领。

部分内容参考：遇事找法网