奉贤海湾真的是“千年”涨不动吗？

前段时间，奉贤海湾板块突然火了起来。

究其原因，并非板块楼市多火爆，而是蹭了一波鹤岗的热度，被很多自媒体标榜成上海的“鹤岗”。有自媒体提到，在过去几年整个上海的房价都在涨的时候，海湾不但没一同上涨，反而还默默地跌了。

但事实真的如此吗？奉贤海湾板块房价真的不涨反跌么？

公寓3万别墅4万 你还说没涨吗？

上海链家研究院数据显示，2013-2017年，上海海湾板块新房均价分别为11423元/平方米、11670元/平方米、10304元/平方米、15233元/平方米、20311元/平方米，年均复合增长率约为15.5%。

从数据来看，2013—2017年海湾板块的房价涨幅的确很小，毕竟那几年上海多数区域的房价都是倍数上涨。

两年时间过去了，海湾板块房屋均价又是多少呢？

2019年3月28日，海湾板块泰禾海上院子首次开盘，推出建面约99㎡、118㎡、125㎡、210㎡别墅房源，均价44000元/㎡，一举突破海湾板块房价天花板。

2019年6月，海湾板块凤鸣海尚取证认筹，从项目的一房一价表中可以看出，取证的公寓房价均价差不多在2.6-2.7万/平，最高价突破了3万，而别墅房源均价将近4万/平。

2012年9月品磊置业竞得海湾03-01地块（英伦都市），楼板价2500元/平。

2013年12月伟涛房地产竞得海湾镇02-02区域地块（海湾名悦豪庭），楼板价3031元/平。

2015年1月绿地竞得海湾镇13-04区域地块（绿地香溢），楼板价4073元/平。

2017年9月碧桂园竞得海湾镇13-02区域地块（凤鸣海尚），楼板价11041元/平。

同年9月，泰禾集团斥资13.12亿元收购了上海金闵房地产开发有限公司。其核心资产为海尚墅林苑项目，规划总计容建筑面积为15.11万平方米。

其中，留给泰禾集团开发的计容建筑面积为7.51万平方米。

这部分待开发的7.51万平方米，就是现今开盘在售的“泰禾海上院子”。据凤凰网房产粗略计算，若刨除上海金闵已开发的部分，泰禾海上院子的平均楼面价为1.75万元/平方米。

未来很丰满 现实很骨感

起初，海湾的定位是致力于打造成一个国际高端居住社区，直接对标香港太平山。

因此为了实现碧波、蓝海、金沙的效果，2006年，当地管理者对65万平方米的水域进行了人工淡化，并从海南岛运来沙子，铺成了一片近8万平方米的人造沙滩。此后，围绕碧海金沙，海湾造出了一个第九湾区梦。

地铁5号线南延伸段的通车拉近了奉贤与市区的距离，可地铁5号线的终点站为奉贤新城站，距离海湾接近10公里，需要公交车接驳，就这样奉贤海湾折戟在交通问题上。

生活在郊区的朋友应该都清楚郊区公交车间隔时间都非常长，多在25-30分钟左右，海湾同样不例外，海航专线虽然可以去往沈杜公路地铁站，但公交车程接近2个小时，且间隔时间在20-40分钟。

更值得注意的是，在上海市2040年城市规划之中，没有奉贤海湾镇将纳入重点发展区域，可见奉贤海湾在上海市规划中，并不是浓墨重彩的那一笔。所谓的“海湾梦”，更多的只是飘在空中的口号，难以落地。

“刚需大户”与“奢华专业户”PK

有些房企或许相信“海湾梦”是能够实现的，比如泰禾和碧桂园。

泰禾斥资13.12亿元收购泰禾海上院子，其平均楼面价为1.75万元/平方米。这意味着，若以1.75万元/平方米的楼面价和10%的净利润率进行计算，泰禾海上院子的开盘价至少需要达到4万元/平方米以上。

最终，泰禾做到了，泰禾海上院子开盘均价为4.4万/平方米。

可是购房者好像并不愿意为此买单。4.4万/平方米的销售均价相对于海湾板块房屋均价来说，并不便宜。

2019年3月28日开盘至今，泰禾海上院子开盘258套房源网上房地产仅签约56套，签约率为21.7%。

凤鸣海尚距离泰禾海上院子车程不到10分钟的地方，相比较院子，更靠近海湾板块城区，但距离碧海金沙更远。

最初，按照项目进度，项目2017年12月份开工，原计划于2018年9月份开盘，而项目并非叫凤鸣海尚，而是碧桂园红墅林。

2019年初，项目名更新为凤鸣海尚。

2019年6月初，项目公布取证认筹消息，推出360套90㎡-92㎡洋房，12套120㎡联排别墅，洋房最低价208万元/套起。

果不其然，虽然项目已经启动中介分销，但项目认筹情况仍不乐观。据了解，项目从6月2日认筹至今，所参与认筹的人数并不足60组，平均每天仅有6组认筹。

总之，楼市浮沉，有踏足高山，有跌落低谷，有春风得意马蹄急，有凄凄惨惨无人问。

此一时，彼一时也。无论楼市几何，刚需大佬还是奢华大户的结局，和你的关系，只是个人是否满意而已。其他，安心当吃瓜群众吧！