不能过度依赖房地产！这份楼市警告，你真的看懂了？

文|凯风

本文系原创文章，首发于同名公众号国民经略（guominjinglve

这一次，真的不一样。

6月13日，在第十一届陆家嘴论坛上，银保监会主席郭树清直言：

必须正视一些地方 房 地产金融化的问题。 历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现，其实都很不划算。

还记得一年多前“高收益意味着高风险，收益率超过6%就要打问号，超过8%就很危险。10%以上就要准备损失全部本金”的警告吗？

说这话的是同一个人。随后形势的变化，足以说明，很多警告并非空穴来风。

这一次，警告落在了房地产领域。这段话直截了当，既是对房住不炒的重申，也是对炒房投机的警告，更是对地方房地产金融化的预警。

这话如果只是从普通专家口中脱出，可能不会激起多大涟漪。但出自在任的金融决策者之口，相当罕见，显然传达了非同寻常的信号。

这段讲话透露了四个重要信息：

其一，居民杠杆率过快增长，需要警惕相关风险。

所谓居民杠杆率，指的是居民家庭总债务与GDP之比。2019年一季度，我国居民部门杠杆率达到54.3%，而在2008年这一数字还只有18%。十年时间，居民杠杆率翻了两倍，这一速度远超发达国家。

这还是拿居民债务与GDP总量相对比，更接近现实的指标当为“债务收入比”。根据田国强团队的研究，截至2017年，我国家庭债务与可支配收入之比高达107.2%，已经超过发达国家水平。

更关键的是，中国居民的家庭财产，超过七成都配置在房地产上。根据西南财经大学发布的《2018中国城市家庭财富健康报告》，住房资产在家庭总资产中占比为77.7%，远高于发达国家。

为此，银保监会已经多次发出预警。今年4月，银保监会在《人民日报》撰文明确指出，要继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长。

其二，房地产企业融资过度，挤压了信贷资源。土地市场一旦过热，房企融资不会任由宽松。

信贷资源是有限的，过度投入房地产，必然影响实体。更不用说，还有大量资金，暗藏陈仓，违规输送到房地产领域。

因此，今年4月，银保监会再度重申：严禁资金违规进入房地产。

表态之后，行动接踵而至。

一是银保监会连开多个罚单。从4月到5月下旬，不到50天时间，各地银保监局开出32张涉及违规“输血”房地产的罚单。

二是房企融资再度收紧。刚刚过去的5月，40家典型上市房企完成融资总额环比大降超5成，创两年来月度新低。

据媒体报道，监管从严，银行间直接融资要求不能拿地王。这对于刚刚进入火热的土地市场，可谓见血封喉。

其三，投资炒房并非任何时候都能赚得盆满钵满，过度投机房产，未来很有可能得不偿失。

先看这段讲话：

“当你买了房子不用于出租，那就是一堆闲置的水泥钢筋和砖头……靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现，其实都很不划算”。

这种现象之所以存在。是因为，在楼市上涨时代，住房空置并非什么问题，炒房投机的风险也可忽略不计，因为房价上涨收益足以覆盖所有成本。

但当楼市从上涨态势转而下行，即便只是进入长期震荡走势，对于很多人来说，现金流和资产安全性就会出现问题。

换言之，楼市一旦进入横盘行情，那么房贷的利息成本、资金占用的机会成本、物业成本乃至未来的房地产税等成本，都会涌现出来，成为投资者难以摆脱的重压。（参阅《全国房价租金排行，这些城市透支最严重》）

这种环境下，就是有租赁收益，以目前一二线城市不足2%的租金回报率，恐怕也是无济于事。

在《未来十年，没有流动性的房子千万不要碰》一文中，凯风君进一步提及，许多三四线城市、一些东南亚国家的海外房产，以及大多数的公寓、小产权房、老破小和新城区连亮灯率都十分可怜的新房，根本就没有流动性，无论是租还是卖，都无人接盘，这是更大的危机。

其四，“历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。”

这种直言不讳的警告，出自决策者之口，对楼市颇有警示意义。

事实上，今年以来，各级部门对于房地产的预警就不绝于耳：

中央层面不断重申“房住不炒”，银保监会再次严查银行资金违规进入房地产，住建部持续对楼市过热城市发布预警，地方层面的楼市调控一波接一波，而《人民日报》海外版则直接打出了《不会靠炒房拉动经济》的标题。（参阅《三盆冷水，楼市……》）

有表态也有行动。可见，决策者对于房地产金融风险知之甚深，对于稳楼市的节奏亦有底线把控。

简单寄望于新一轮大涨，无非是路径依赖所致，而忽视了大环境的变化，更没考虑到楼市所处阶段早已不同于往日。

蒙眼买房的时代已经过去了，不要再把决策者的预警不当回事。请记住凯风君多次说过的那句话：

未来买房，比房价上涨更重要的，是流动性和安全性。