住建部批评地王现象!土拍新规出炉,多城开启限价!2019楼市…

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  突发!东莞又发土拍新规,不再价高者得!六安、宣城、南京……土市火热,地王频现!高层预警,住建部公开批评地王现象!全国多城土拍开启限价模式,蚌埠这次的房价会怎么走?

  一、突发!接近均价者拿地,东莞土拍新政开先河!

  近日,东莞出台土拍新规,首创“最接近平均价者得”的土地网上竞价方式,不再“价高者得”,引起市场关注。具体情况,请跟小编一起来看一看。

  6月6日,东莞市公共资源交易网发布《东莞国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则》。

  

  新政规定,东莞市国土资源网上交易系统交易达到上限后,交易系统暂停接受新的报价,转为通过网上最终一次性报价方式(简称“终次报价”),以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则确定竞得入选人的竞价方式,其所报价格确定为该宗地最终报价。

  对竞自持、竞配建等设定上限的国土资源网上挂牌交易,需要通过终次报价确定竞得入选人的,适用本规则。

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  谁有资格进行终次报价?

  新政规定,在终次报价前,已报出至少一次有效报价的竞买人,自动获得终次报价资格。未报出有效报价的竞买人,须在资格确认环节同意接受上限报价后,才能获得终次报价资格。未获得终次报价资格的竞买人,不能参加终次报价。

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  如何进行终次报价?

  有效竞买人在终次报价环节出价时只能在指定的报价区间出价。终次报价区间为土地出让最高限价至不高于最高限价加一口报价。

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  如何确认最终竞买人?

  01、在终次报价环节无有效报价的,以最先报出上限值的竞买人即为竞得入选人。

  02、根据终次报价的结果,只有一个有效报价的,以此报价确定竞得入选人。两个或以上的有效报价,按照有效报价计算平均价,所报价与平均价相差的绝对值最小的为竞得入选人,如果绝对值相等的情况下,以绝对值最小且高于平均价的确定为竞得入选人。

  03、终次报价环节结束后,将在竞价系统中公布报价记录,确定竞得入选人。

  为什么东莞会发布这次的土拍新政?

  据业内人士透露,东莞之所以出台土拍新政,与近期土地市场升温较快有关,数十家房企抢一宗地、买家多轮自加价提前锁定地块等现象频现。

  据了解,5月以来,有多宗地块出现了提前锁定的情况。

  1、2019WG008 万江胜利社区42343.36㎡商住地

  竞得人:保利湾区投资发展有限公司

  提前15天锁定

  2、2019WG011 南城雅园90580㎡商住地

  竞得人:鹏瑞地产

  提前2天锁定

  3、2019WG012 沙田53875㎡商住地

  竞得人:融创中国

  提前18天锁定

  4、2019WG015 望牛墩38796㎡商住地

  竞得人:首创置业

  提前16天锁定

  土拍新规出台后,将有什么影响?

  易居智库研究总监严跃进表示,东莞土拍新政破解了“价高者得”模式,创新性采取“终次报价”模式,通过最接近终次报价平均价的模式来确定竞得人,对于整个土地市场价格有积极作用,因为报价最高的不一定能拿到地,这使得企业拿地会更加理性,有一些拿地资金预算不是很多但报价最接近也有机会拿地,也能更加体现拿地的公平性。

  广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉认为,一次性最终报价,并以最接近平均价作为定价的依据,首先可以淘汰风险倾向高、杠杆高的开发商;其次,由于中标者对最终价格没有影响力,所有投标人都会基于市场基本面,显示其对地块的真实评价,最后出来的房屋供给也是最佳的。

  值得注意的是,此前苏州目前也采用一次性报价的方式竞拍土地。

  李宇嘉认为,5月11日的苏州土拍新政已提出,土地竞价超过市场指导价10%- 25%后,转为一次报价出让方式。同为“新一线”城市的东莞,也提出类似的模式,这可视为楼市长效机制的落地成果。由此可期待,由二线热点城市(包括“新一线”城市)引发的“地市热”或将得到控制。

  二、土市火热,地王频现,遭住建部公开批评!

  不得不说,最近全国多地的土拍都呈现了异常火爆的局面,地王频现,引起了高层高度关注。

  1. 土拍火热,安庆、南京…地王频出

  近期,安徽三四线土拍火热,乃至全国土市都一片燃!

  滁州:8家房企抢地,诞生新地王

  4月26日滁州出让2宗地,吸引碧桂园、弘阳、正荣、凯迪、和顺、聚诚、国兴,中梁共8家房企抢地。

  最终,凯迪控股以8.47亿竞得1号宗地,楼面价创新高。国兴以2.82亿竞得2号地,成为琅琊新区地王。

  宣城:超百轮竞价,诞生新地王

  近日,宣城土拍。市区1811号地块最终经过一百多轮竞价之后,最终被新华地产拿下,溢价率为66.84%,楼面价5283元/㎡。宣城新的地王诞生!

  六安:超30家抢地,楼面价创新高

  6月6日,六安12块地现场拍卖,超30家房企抢地,经过3小时的激战,1438亩地全部成交。最高叫价超300轮,楼面价达到4477元/㎡,直接破纪录,六安楼面价新地王诞生!

  

  南京:单日揽金118亿,2宗地诞生地王

  6月5日上午,南京市集中出让10宗地块。最终,10宗地块全部出让,南京单日吸金118亿。值得关注的是,本场土拍还有2宗地块刷新地价记录,成区域“地王”。

  东莞:29秒拿地,破纪录

  4月29日,2019WG012沙田地块进行拍卖,8家房企豪放抢地,经过7轮竞价即突破最高限价,达到10.23亿元。

  某房企在10秒钟内连续出价,商业自持年限达到40年,封顶拿下该地块,整个过程仅仅用了29秒!可谓破纪录!

  针对这种现象,监管部门终于亮剑。

  2. 住建部公开批评地王现象,多家房企全被点名

  近日,住建部曾联合有关部门,针对房地产行业的地王现象,公开点名批评,包括部分重量级千亿房企等数十家开发商。

  接近监管的人士也透露,部分房企因为拿地激进,出现一些地王,已经引起中央层面的注意。

  

  目前,监管层已经将一些拿地激进、制造地王的企业纳入监管,并准备暂停地王的债券与ABS发行。

  

  对于房企来说,资金链就是生命。现在监管部门不但收紧了房企往后的融资门槛,还将已拿下地王的房企纳入监管,准备断粮。一旦断粮,地王暴雷的事件或将再次上演。

  以蚌埠为例,由于资金链不足,房企破产、项目停工甚至陷入到烂尾的境地的例子比比皆是,如中徽·豪庭公馆、商业综合体彩虹时代两项目因该房企涉嫌资金抽逃被禁止销售等。

  由此可见,这对房企具有很大的震慑作用,预计后续拿地会再次谨慎。

  三、全国多城土拍开启限价模式,新一轮房价调控收紧!

  近期全国多城楼市呈现快速回暖趋势,为遏制房价进一步大幅上涨,目前有多个城市参与到土拍限价政策中来,开始从源头控制房价!

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  合肥:土拍限价、禁围标,违者两年不得参与土拍

  4月12日,合肥土地市场网发布公告,确认滨湖BH2019-05号和滨湖BH2019-12号地块最高地价调整为2280万/亩,最高楼面地价调整为17100元/平方米。

  相比之前,单价下调了375万元/亩,住宅楼面价下调了5003元/㎡。

  

  合肥业内人士均表示:合肥土拍进入限价模式。不仅如此,合肥还将严查土拍围标。

  5月21日,合肥土地市场网发布了一则公告,严禁房企围标,违者将被纳入“黑名单”,两年内不得竞标。

  

  该项土拍新规的执行,能有效杜绝房企通过多个“小马甲”参与竞拍的现象,从而保障土地市场的公平、公正、平稳运行。

  也给中小房企提供了一线生机,让其可以公平参与竞争与拿地。此外,一定程度上也将起到抑制地价上涨的作用。

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  苏州:降地价,房价涨幅不得超5%

  5月11日,苏州发布促进房地产市场稳定的相关意见,明确要稳定地价、房价和预期的要求,遏制投机炒房,合理引导市场预期。其中有一条重点是调整土地出让报价规则,将土地定值改为区间设置,下调了土地出让价格。

  根据官方网站5月17日的消息,吴江区某地块的市场指导总价从11.17亿元下调至10.65亿元;网上竞价终止价从13.96亿元调至11.72亿元;一次性报价有限区间从13.96亿元-15.08亿元降至11.72-12.25亿元,最高降幅为18.7%。网上竞价超过市场指导价10% (含10%) 以上的,要竣工验收后才能申请预售许可。

  

  5月24日,苏州市政府联合住建局、发改委、自然资源局等部门召集30余家地产商召开苏州房地产行业座谈会,指出一季度以来,一二手房价格出现倒挂,四月底房地产价格指数提高5%,已超过苏州全年调控目标5%的界限。

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  贵阳:首提“自持”政策

  4月3日,据贵阳市公共资源交易中心消息,位于乌当区的2宗土地挂牌出让,总出让面积7.1万平米。

  其中,G(19)018号地块提出:竞得人需将15%的建筑面积留存为自持房产,不对市场销售产权,且自持年限不低于10年。

  

  这是贵阳首次提出“自持”政策,这对贵阳的地价控制、房价控制意义重大。

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  武汉:地价、房价涨幅均不得超5%

  4月15日晚,微博博主@老杨聊房爆料:“武汉,控房价地价房租,房价涨幅不超5%!”

  

  如果限定房价涨幅每年不能超过5%,意味着在未来三年内,房价、地价上涨空间受到抑制,投资客将陆续进入蛰伏期。对于有自住需求的买房人而言,可以说是一个好消息。

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  太仓:一次性报价区间下调,指导价上调

  5月16日,太仓市自然资源和规划局发布了《关于太资规网挂〔2019〕9号、11号公告的补充公告》。5宗宅地指导价格调整:市场指导价均上调,一次性报价区间均下调。

  

  也就是说,太仓地块达到封顶销售和现房销售的门槛,都提高了。

  从源头上遏制房价上涨,就目前全国各城表现情况来看,应该基本全面覆盖,后期还将深入贯彻,土市将回归理性,房价进而回稳!

  四、蚌埠房价接下来会怎样?

  就目前全国限价政策来看,房控还是非常严的,在全国调控收紧的大背景下,蚌埠的房价也难以出现高抬头。

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  土地限价,从源头控房

  近日,蚌埠市自然资源和规划局发布了关于2019年蚌埠市区国有建设用地供应计划,其中提到灵活竞地方式,增加租赁住房供应。

  

  为稳房价,政府从供应源头做起。2019年,蚌埠将对个别地块拟采取“限地价、竞配建”以及对个别地块尝试“只租不售”、“租售并举”等方式供地。

  通过以点带面的方式,积累经验,为下一步拓展租赁住房供应有效途径等政策落实做好准备。

  这意味着,房企拿地门槛变高,土市或将降温。

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  调控加严,降低市场预期

  国家始终坚持“房住不炒”,今年以来,房控政策一再收紧。

  棚改方面,今年棚改量腰斩,货币安置减少,导致商品住房需求大大减少。

  房价方面,5月70城房价中,有67城上涨,国家随即对涨幅较大的几个城市进行公开批评。

  房贷方面,4月15家金融机构违规输血房地产,被当地银保监局开出32张罚单,罚款超千万!多城房贷利率上浮。

  土市方面,土地限价、多种竞价方式并举的土拍新规开始在各城蔓延开来,竞地门槛提高!

  从这一系列的调控政策可以看出来,国家对于遏制房价上涨的态度是坚定的,这导致不少房企对于房产行业信心下降,拿地更加谨慎,甚至不敢轻易在三四线拿地,市场预期降低。

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  市场火热系假象?下半年房价回稳!

  前一段时间爆出的新地广场一套二手房源遭百人疯抢的火热现象可能是假象。出售当天,抢房人太多,场面几度失控,买家疯狂加价,现场成拍卖会,最后这套108㎡的房源以100万总价成交。

  但第二天,有媒体发现该房源又出现在中介发布的网站上,而且挂牌价比前一天的成交总价直降10万!由此可见,二手房市场并没有想象中的那么火热。

  

  不仅如此,近段时间,蚌埠土地出让规模变小,次数变少,房企拿地的积极性并不高。5月蚌埠总出让土地644亩,2次土拍,就上次淮上区土拍来看,蚌挂(2019)30#地和31#32#连体地块的溢价率分别为16.13%、13.16%,并不高。

  而下半年随着土地供应量的减少,房价逐渐恢复平稳趋势……这也不失为刚需族买房的好消息!

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