房企“主动降价”被叫停!陕西三四线城市还顶得住吗?

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  西安外围的三四线能不能投?S姐一贯坚持的观点是:“除非有大的利好政策,否则还是尽量选择西安,如果预算不足,也可以看看价格合理的非限购区项目,至少能做到资产保值”。不推荐外围城市的原因很简单,其本身支撑房地产市场的各项基本数据普遍都很低迷,在货币化安置退潮后,谁在裸泳一眼便知,即使房价在短期内迅速冲高,但由于人口基数较小,房产流动性的较差,是不具备投资属性的。

  这不,湖北恩施近期又搞出大新闻,半官方性质的机构紧急发函,叫停房企私自降价的行为。

  壹丨房企降价被叫停

  相信很多人已经关注到这个新闻,我们先简单回顾下事件。首先发文单位是恩施房地产协会(简称:房协),类似的机构几乎每个城市都有,是连接房企与ZF的媒介,属于一个半官方性质的组织机构。

  

  端午节前,恩施市房协给当地的房企主动发函,对市场中房企主动降价的行为进行预警,在房协眼中,“降价200-500元每平米”是“无故不按市场价格规律办事”,个别房企低价抛售会对“市场预期形成不良影响”。

  列出了十点降价表现后,恩施房协还要求各房企进行自查,杜绝这种降价销售,扰乱市场的行为。除了自查,房协还将主动出击,暗中对各个房企接下来的销售动作进行检查,并将检查结果送至当地房管部门与市ZF,对于不配合的房企,房协将提请房管部门采取相关措施,及时制止,瞬间觉得这小小恩施民间组织好强大!

  在恩施房企普遍降价的背景下,房协发声以及预警通知的出台很值得玩味。这类要求强制执行的文件,由当地的房管部门下发显然是不合适的,楼盘降价销售,最终的受益者无疑是购房者,所以只能也必须是房协这个组织出来发布,至于是否为授意之举,大家自行体会。

  今年的主调子是“一城一策”与“稳楼市”,房价既不能大涨,也不能大跌。所以我之前说过今年的政策就是松松紧紧,不必因为某个城市的调整而判断为政策转向。恩施和苏州就是典型,苏州因土地、楼市双双火热,进而需要控制涨幅,而恩施面对每况愈下的楼市,需要控制跌幅,维稳的重点在于防止房价连续下滑!

  与恩施同病相怜的还有赣县、邳州、芜湖、砀山等城市能级较低的城市,都曾发生过因房企主动降价但被主管部门的约谈、制止的现象,过热的二线城市仍处在调控收紧期,楼市下滑明显的三四线城市则不断打补丁,防止房价下跌。

  贰丨恩施怎么了?

  事出必有因,恩施楼市究竟经历了什么,才让房企们通通打出价格底牌,引得房协紧急救场?

  湖北2019年全省棚改计划9万套,而2018年计划套数为14.2万套,同比下滑了近四成,恩施自然受到牵连,2018年,当地的棚改规模为8787套,根据2019年棚改计划,今年任务仅为2784套,同比大幅下滑近7成!

  棚改数量的减少以及货币化安置的偃旗息鼓,自然会对人口匮乏(全州402万,2017年数据)的恩施楼市需求产生消极的影响。根据恩施房协的数据,2019年1月恩施住宅均价约为6630元/㎡,2月约为6572元/㎡,3月约为6484元/㎡,虽说是微降,但价格下行的趋势值得警惕。

  与此同时,恩施土地市场不断流拍,一季度共推出13宗开发用地,有6宗流拍,这对于患有土地财政依赖症的恩施来说,极为致命。要知道,2018年恩施一般公共预算收入仅为21.2亿,而同年的土地出让金收入却高达27.7亿!

  由于前期疯狂的卖地,导致恩施未来楼市的供应量较大,在楼市出现疲态的背景下,后期销售压力极大。2018年,恩施新开工面积高达394.67万方,同比上涨72.65%,明显上涨的新开工量,意味2019年乃至2020年,恩施楼市的供应并不缺,如果此时房企普遍降价,影响到市场预期,谁来为这些新开工的楼盘买单?

  对于一个没有实体产业支撑,仅靠旅游和房地产苦苦支撑经济的城市,房地产的景气程度直接决定着整个城市的精神面貌与经济走向,楼市面临着预期风险,当局者自然要出来救市。

  叁丨陕西三四线城市顶得住吗?

  这时大家难免会想到陕西的三四线城市,是否也存在暴雷风险?

  我们今天主要来看看咸阳、宝鸡、汉中、延安、渭南这五座城市,以西安为中心,这五座城市分别处在西安远郊外溢到周边外延的地域,咸阳距离西安最近,坐动车不到一刻钟的距离。

  

  △外围“五城”各大指标

  各市2019年棚改计划量尚未有明确数据,但陕西全年计划开工量9.81万套,同比下降45%,可以看出陕西各市2019年棚改计划皆有所下调。

  2018年,这五座城市人口皆出现了不同程度的负增长,主要是因为西安不断降低落户门槛,“虹吸效应”持续发散,在户籍政策大开的环境下,西安周边的三四线城市人口还将持续外流,这个趋势很难扭转。常住人口降幅最大的汉中,如今已经个别项目打着“员工特价房”的名号开始降价,是否会出现大面积的降价潮,有待观察。

  新开工方面,宝鸡数据未公示,除咸阳(-8.2%)外,延安、渭南、汉中同比均明显上涨,同理,这意味着当地楼市后期的供应量较大,但能否吃得消才是关键。

  最后看下城镇化率,渭南、咸阳、宝鸡均在50%左右徘徊,未来仍有较大的上升空间,城镇化的本质是人口向城镇集中的过程,“农民”转身成为“居民”,这其中自然免不了土地征收、安置赔付、商品房开发等关键环节,对当地市场算是长期的刺激作用。

  在跟多位同行的接触下得知,今年市场随着西安的回暖,新房的上客量和成交会有所好转,但二手房市场并不景气,持有者难以迅速变现。

  如今,三四线城市的房屋居住属性被放大,投资属性受政策的影响,明显削弱,况且在“房住不炒”的大背景下,想要在房产身上短期牟取暴利,本身就不易。

  如果非要从“矮子里拔高个”,城市基本面较好的咸阳可以作为首选,地理位置上更为靠近西安,还能赌一把西咸真正一体化。

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