商业=城市经济实力？62%业主对三线城市商场业绩不乐观

《2018-2019年度中国购物中心发展力报告》

日前，中国连锁经营协会联合世邦魏理仕于共同起草了《2018-2019年度中国购物中心发展力报告》。

报告显示，2018年外部不确定性上升，国内消费对整体中国经济的拉动作用进一步提升。居民收入增长带来的消费升级和结构优化，带动中国购物中心运营持续扩张。在纯线上红利触顶之际，电商全面进驻线下，推动零售业加速向线上向线下融合和全渠道战略转型。购物中心销售额和租金收入增长平稳。

数据统计显示，2018年，全国购物中心综合发展力指数录得64.5，同比下降4，较2017年有小幅回落调整。

“租赁活跃度”指数录得73.9，同比下降7.6。主要原因在于一些位于零售市场规模较小的城市（如包头、惠阳、洛阳、泉州）的购物中心同比客流小幅下滑。另有其他城市的部分项目年内进行的较大规模的租户调整，从而影响了全年的客流总量。

但运用数据表明，2018年，分别有80%和83%的购物中心销售额增速提升，租金收入继续增长，购物中心的运营情况整体向好。

华东区域购物中心领先全国

购物中心的兴盛与否，有时折射出一个区域的经济实力。CBRE数据表明，全国购物中心市场大体上保持健康发展。具体来看，以上海为核心的长三角区域继续引领华东地区，华东地区购物中心保持领先地位。西北、西南区域购物中心综合发展力显著提升，主要受益于成都、西安、昆明、南宁一些优质项目在出租率、销售额、租金收入等方面的继续向好。东北、华中地区的同比调整，主要受到长春、洛阳的少量项目出现客流或出租率的下跌影响。但哈尔滨、沈阳、武汉、郑州、长沙等市场仍然平稳发展态势，不少发展力指标仍有提升。

从城市能级来看，北、上、广、深四城继续保持优势地位，一线城市购物中心综合发展力录得72.1，同比上涨2.1，分别高出二线和三线及以下城市7.2和8.6。这主要得益于京沪两地对国内外品牌持续的吸引力。

以上海为例，根据相关统计，2018年上海共开出各类首店835家（不含快闪店），平均每天新增2.3家首店。835家首店中包括：19家全球首店及亚洲首店，301家全国首店及大陆首店，515家华东及全市首店，首店能级再攀新高。

成都、杭州等强二线城市表现良好

二线城市综合发展力录得65.0，同比下降2.8，但仍高于荣枯线15.0，这主要受益于强二线城市例如成都、杭州、南京、重庆、西安等城市的良好表现。核心二线城市持续的人口增量为这些城市的零售市场在绝对量和增速上表现抢眼。而港珠澳大桥的全线贯通，更给整个华南片区带来了瞩目的城市发展和消费活力。此外，2018年部分经验成熟的开发商打造的高品质购物中心入市给中高端品牌的进驻提供了物业选择。然而我们也看到，一些持续供应量较大，但消费增速较缓的二线城市仍然面临空置面积去化的压力，新项目延期开业、存量项目空铺招租困难、入驻品牌质量下降等问题时有发生。

三线及以下城市综合发展力录得63.6，同比下降4.4，但仍高于荣枯线13.6。国际品牌基于一二线市场与三线城市采取差异化经营的思路趋势开始显现。相关数据显示，2018年国际快时尚品牌有42%的新店选址三线及以下城市，其中，华东的节点性城市，华南的佛山、厦门，西南西北消费力逐步提升的昆明、西宁都是品牌选取的区域。而一二线城市，快时尚门店则呈现出更多是植入高科技元素。

62%业主对三线城市购物中心增长不乐观

分析显示，截止2018年底，中国购物中心市场现状指数为62.1，未来6个月预期指数上升6.0至68.1，显示购物中心业主对后市持谨慎乐观态度。具体来看，有超过六成的业主对项目的租金收入、销售额和盈利状况持增长的乐观预期。有超过一半的业主认为未来项目的运营成本会有所增加，该项比例同比去年略有提升，说明业主对未来运营压力有一定预期。

预期与现状相比，华南、西南和西北有望在2019年较多地提升市场景气度，未来6个月预期指数录得67.1、72.7和74.2，分别高出现状指数10.5、10.0和7.8，涨幅位列七大区域的前三位。

位于华南片区福建和厦门两地优质商场优势显现，而受惠于大湾区的创新机遇，多个位于广东省境内的节点城市消费力提升。西北和西南的向好态势将继续受惠于核心城市西安、成渝的快速崛起，成都将以中西部地区零售第一城的优势继续吸引国内外品牌的进驻，核心商圈优质项目的不断优化，次中心区域商场的更新迭代抬升整个城市的消费水平。而西安在2018年迎来的多个地标项目将为城市添加更多的优质品牌吸引力。

一、二、三线及以下城市的预期指数分别较现状指数上升1.2、7.7和6.7，达72.8、69.6和67.6。而二、三线及以下城市与一线城市的发展力距离正在迅速拉近。近期出台的《2019年新型城镇化建设重点任务》中关于开发落户条件的政策，将为更多二三线城市的人才吸引和人口聚集带来积极的影响，从而广泛地促进城市的消费活力。然而，新增供应量增加仍将是二三线城市亟待面临的重大课题，有62%的业主表示，对自身项目所在的二三线及以下城市未来三年的购物中心增量表示担忧。