49亿短债压顶,上置集团甩卖沈阳项目“弃车保帅”

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  获注中民投旗下董家渡地王项目无望后, 上海老牌房企上置集团在“瘦身”路上继续狂奔。

  6月12日,上置集团与阳光城签订买卖协议,通过出让其持有的辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司(以下简称“标的公司”)97.5%的股权以及1.35亿元的应收债权,将获得12.56亿元的款项。

  阳光城与上置集团拥有共同的股东方,上置集团的控股股东中民嘉业持有阳光城9.02%的股权,而上置集团董事长彭心旷亦是阳光城董事以及中民嘉业董事长。

  “出售事项将提升公司的现金流水平,为公司提供额外资金来源以专注其它投资机会,正好与本公司通过‘投融管退’方式加快投资退出和收益获取的业务策略一致。”上置集团表示,出售事项所得款项将用于其它的房地产开发项目以及还债。

  上置集团在2007年通过控股股东注资的方式将标的公司收入囊中,间接拥有了标的公司的核心资产--一宗在沈阳和平区和南平大街东的地块,土地面积约15.85万平方米,已开发为名为“沈阳雅宾利花园”的房地产项目。

  按照原本的规划,沈阳雅宾利花园项目是要在2015年竣工的。但上置集团公布的最近进展显示,该项目的1期、2期A、2期B及3期A的开发已竣工,2018年已签署一份成交额约1.14亿元以及合约面积约7318平米的销售合约。而3期B及3期C地块目前正在办理规划方案审批,计容面积约21.63万平米。

  沈阳雅宾利花园项目未能按时完工的背后是上置集团连年下滑的经营和财务状况。财报显示,上置集团净利润(股东应占溢利)从2009年的盈利7.85亿港元跌至2014年亏损8400万港元,而净负债率从2009年的114.8%上升至2014年的193.4%。

  在经历2014年的楼市寒冬之后,上置集团的情况更加恶化,2015年全年亏损19亿港元,截至当年底现金及银行结余约25.55亿港元,总有息负债约151.2亿港元,其中1年内需偿还的短期负债约112.7亿元。巨大的债务压力和流动性风险,促使上置集团不得不寻求外来投资者驰援。

  中民投于2015年12月4日正式完成对上置集团149亿股股份的收购,收购价仅0.1港元/股,占比72.454%,成为第一大股东(之后又陆续增持至74.84%)。也是在那一年,中民投收购了阳光城18.27%的股份,为如今阳光城和上置集团之间的交易埋下伏笔。

  中民投入主上置集团后,后者获得了百亿的银行授信,净负债率从2014年的193.4%降至2016年的78.7%。除债务压力得到缓解外,上置集团开始扭亏为盈,2016年净利润为2.3亿元。中民投为上置集团制定了新的企业策略,包括收购一线城市土地,进军海外市场,发展产业地产和金融地产等,更在2016年提出要通过“融投管退”的方式,加快投资退出和收益获取过程。

  但从近两年发展来看,上置集团的盈利仍然徘徊在个位数。数据显示,2018年,上置集团净利润约1.14亿元,同比下降83.6%,截至年底,一年内短期负债为49.1亿元,而现金及银行存款只有约7亿元。在债务压顶以及鲜有新项目落地的背景下,“抛售项目”成为上置集团近些年的主要动作。

  上置集团2018年财报显示,其以溢价3亿元转让北上深资产包中上海项目,以3.08亿元转让曹路项目,溢价出让英国项目,此外,还通过处置子公司及合营企业权益收回部分收益,至少已获得超过20亿元的款项。

  进入2019年,在整个房地产行业处于下行周期的背景下,上置集团面临更大的生存困境。就在出让沈阳雅宾利花园项目前不久,上置集团还以约3.18亿港元出让旗下润斯投资有限公司共51.1%的股份及相关贷款,该公司间接持有英国伦敦两项房产物业的全部实益权益。

  时代财经还在上置集团官网“招贤纳士”一栏发现了一个有趣的小细节,即其在去年底发布的招聘信息中,将“未来的退出策略”专门提出来对投资经理一职的能力进行要求。

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