瑞安房地产：轻资产运营，把握新机遇

2019年5月23日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院主办的“2019中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十七届中国房地产投融资大会”在北京举行。在2019中国房地产上市公司研究中，中国房地产TOP10研究组在总结历年研究经验的基础上，进一步完善了研究方法和指标体系，本着“客观、公正、准确、全面”的原则，发掘成长质量佳、投资价值大的优秀房地产上市公司，探索不同市场环境下房地产上市公司的经济增长方式，为投资者提供科学全面的投资参考依据。

瑞安房地产在本次研究中荣获“2019 中国房地产上市公司商业开发运营优秀企业”荣誉。

瑞安房地产有限公司于2004年成立，并于2006年10月在香港联交所上市（股票代码：272）。瑞安房地产为瑞安集团在中国内地的房地产旗舰公司，总部设于上海。公司在发展多功能、可持续发展的整体社区项目方面，拥有卓越成绩，在内地房地产市场奠定了稳固的基础。

2018年，瑞安房地产合约物业销售总额（包括一般物业销售、其他资产处置及商业物业销售）为人民币 222.79亿元，较2017年增加4%。其中，住宅物业销售占63%、其他资产处置占35%，余下2%为出售投资物业。

营业收入和股东应占溢利增长强劲

2018年公司收入增长 35%至人民币至248.41亿元。一般物业销售额为人民币 70.93亿元，而其他资产处置为人民币 150.38亿元。年内租金及相关收入贡献人民币 20.16亿元，而来自酒店、建筑、资产管理费用收入及其他业务的收入则达人民币 6.94亿元。

图：2018年瑞安房地产营收情况

在收入上升支持下，2018年溢利增至人民币 26.86亿元，而2017年为人民币23.24亿元。因此，2018年的股东应占溢利为人民币 19.06亿元，较上年度的人民币 16.69亿元增加14%。

做精品而非产品，住宅销售稳中有进

瑞安房地产全年合约住宅物业销售额达人民币141.2亿元，与去年相比上升63%，表现良好，稳居百亿阵营。

图：2018年瑞安房地产住宅销售情况

在产品打造方面，瑞安坚持以品质为导向打造精品项目。以全国一线城市及强二线城市为布局中坚力量，从项目前期立项规划阶段着手直至最终交付使用，瑞安房地产始终坚持严格品质管控，以匠心精神铸就品质建筑，以地标标准打磨每一项作品。瑞安房地产所开发项目已成为部分布局城市地标性建筑，在业内及消费者群体中享有盛誉。

图：翠湖天地项目

商业营收增长显著，企业竞争实力日益增强

年内瑞安房地产完成了逾1,100宗租务交易，超过300户为新租户，其中包括多家首次进入中国或该地区的知名国际和本土品牌。新天地广场的资产提升计划于年内完成，亦有助缔造强劲的租务表现。2018年的租金及相关收入为人民币 20.16亿元，较2017年上升 8%。若计入来自瑞虹新城商业合作物业组合的租金及相关收入人民币 1.84亿元（现入账为合营公司收入），租金及相关收入总额按年增长18%。客流量和零售额分别增长 15% 和 20%。租金收入持续增长，有赖稳健的投资物业组合，加上持续的品牌投资及不懈的创新和尝试，使得经常性收入不断增加。这些投资物业组合也正是未来发展的基石。

图：2018年瑞安房地产租金收入情况

2018年7月，已在上海土地公开市场上多年未拿地的瑞房，联合太平洋保险、永业豪掷 136.1亿摘得上海太平桥项目区域内的123、124、132街坊地块，为去年上海市中心地段规模最大的商业用地之一，楼板价约44963元/平方米，预计该项目的总投资将超过250亿元，保障了瑞安房地产未来几年商业的可持续发展。

精准布局优质城市，土地储备充足

瑞安房地产项目分布在4个城市：上海、武汉、重庆、佛山，城市数量并不多，这与瑞安所倡导的理念相关，瑞安是要做整个社区的精品开发，对城市的活跃度有一定要求。2018年12月31日，瑞安土地储备（包括合营公司、合作物业组合及联营公司）的总建筑面积为850万平方米，包括680万平方米的可供出租及可供销售面积及170万平方米的会所、停车场及其他设施。合共九个发展项目，分布于上海、武汉、重庆及佛山四个主要城市的黄金地段。

2018年瑞安房地产土地储备总建筑面积

财务稳健，从容克服市场波动

与内地房企高杠杆、扩规模的发展路径截然不同，港商在经营策略上非常稳健，瑞安房地产得益于轻资产策略的转向，正不断降低资产负债率，增加现金流，瑞房的净资产负债率连年下降，2018 年 12 月 31日，净资产负债率为 40%，较2017年12月31日的51%下跌11个百分点；而现金及银行存款维持在人民币 153.92亿元的健康水平。瑞安房地产稳健的资产状况将有助克服市场的正常波动。

图：2018年瑞安房地产净资产负债率情况

转型持续进行，轻资产业务不断发展

随着中国城镇化率不断升高，整个房地产市场已经过了只注重开发的那个阶段，开始迈向持有和经营并重的阶段。而持有和经营是瑞安一直以来的优势。瑞安一直是以商业地产为核心驱动力去发展，近年来，瑞安房地产调整业务模式，采取“轻资产策略”，提升财务实力、分散资本基础，以及作出投资把握新机遇，力求成为中国一个专注于商业物业的领先房地产开发商、业主及资产管理者。

2018年标志着瑞安房地产在发展历程中的一个重要篇章，瑞安房地产年内与中国太平洋人寿保险股份有限公司及上海永业企业（集团）有限公司合作投地而购入一幅优质的办公楼及零售综合用地，并与宏利投资者及中国人寿信托有限公司成立办公楼投资平台，购入上海企业天地5号。瑞安房地产还向BSREP CXTD HoldingsL.P.（「Brookfield」）购入CXTD Holding的21.894%权益。上述交易将进一步提升作为上海最大商业物业业主及资产管理者之一的地位。

商业地产中重资产投资对资金的要求高，而商业地产需要长期运营，提升它的商业价值。轻资产战略是价值最大化的一种资本策略的选择，采用轻资产战略，就要与资本构建合作关系，分担风险，发挥各自的优势。瑞安现在的合作方包括中国人寿、太平洋保险、中信集团等，它们在资本的规模、资金的成本上，都有相当的优势。2018年年末，瑞安与宏利投资者和中国人寿信托有限公司成立核心+办公楼投资平台，为有利把握市场投资良机迈出重要一步，符合瑞安的轻资产策略。瑞安房地产将与合作伙伴携手持有该投资平台，并将担当管理人角色。该平台将主要投资上海及中国其他一线城市（包括北京、深圳及广州）的办公楼物业，目标资本承担总额为10亿美元。凭借来自全球金融投资者的庞大资金，瑞安通过此平台，与长期合作伙伴投资、增值及扩展公司的商业物业组合。此举将为瑞安提供稳定、经常性管理收入，使得收益来源更多元化，同时亦在投资领域上开辟新方向，将进一步助力瑞安成为上海商业物业组合的市场领先者。

结语

2018年瑞安房地产凭借稳健的投资物业组合、持续的品牌投资及不懈的创新和尝试，以及轻资产经营策略的适时调整，使得公司业绩实现显著增长。未来，瑞安将继续于挑战中觅机遇，在实现业绩稳步增长的同时，以瑞安精神，打造更多精品地标作品。