小阳春结束了，给刚需的几点建议

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作者：樱桃

多个城市的小阳春行情在调控下又结束了！

再次证明现在的反弹行情在调控不放松的大背景下，都只是昙花一现，维持不了多长时间，所以今天我跟大家说说，在现在的调控政策下，刚需应该怎么买房。

其实只要调控不放松，主要是指限购限贷不放开，那每个城市的购买力就都是有限的。

特别是像厦门这种城市，非常依赖于厦门以外的闽南地区人口来买房，更是如此。

厦门5月份二手房成交量只有5182套，住宅只有4347套，比4月份的6112套下降了15%左右。

需求集中释放一波后，成交量又下来了，因为限购没放开嘛，靠本地的购买力就那么多，厦门春节之后行情回暖，价格上升，很多人担心房价还要涨，于是赶快入市买，结果房价反弹10-15%左右后，价格涨上来，很多人买不起，成交量又下去了。

一旦成交量下滑，大家又会开始观望，于是笋盘又会再次出现，价格又会下降，现在厦门又有回落的趋势了。

调控的市场行情就是这样反反复复震荡。

其实深圳作为风向标，从2016年开始调控起，早就走出了这样的走势。所以我平常写深圳时，大家可以多关注一下，因为深圳真的非常具有借鉴意义。

最近深圳粉丝很着急的问我，5月份二手房成交量有7363套，又突破了5000套，这是连续第二个月了，是不是意味着房价要涨了？

这真的是多虑了！

因为5月份市场又开始显现出疲态了，比4月份7570套下降了200余套，6月份成交量肯定会继续下滑。

同时，中介朋友圈的笋盘又开始多了起来，所以价格上也会有更多议价空间。

限购不放开，就没有外来需求支援，行情走不了太长，反弹一波后又会重归平静，而限贷不放开，就放大不了杠杆，撬动不了资金，所以我一直说房价取决于政策走向就是这个道理。

下面这个是5月份全国29个重点城市一手房的成交量，新房成交跟推盘节奏有关，所以一线城市的可能看不出来。

二手房成交一般更真实反应市场走势。

5月份北京二手房市场真实成交量相比3月份高峰期下调了30%，相比4月份下调了10%。

上海5月二手住宅预计成交量在2.3万套左右，环比下降10%以上。

广州今年成交量相比去年下滑非常明显，因为广州在一线城市中上涨最晚，所以行情调整的最晚，但我一直都说，任何一个城市的调整都不会缺席，只是早晚的事而已。

广州二手房5月份成交量同比下滑54%，根据广州链家监控，5月1-30日，广州全市二手住宅网签量约为9762套，比4月同期减少1.2%。

5月南京二手房成交7796套，环比下跌了18.6%。

58安居客房产研究院数据显示，5月全国咨询来电量回落，环比上月下跌8.1%。

有的粉丝反驳我说，任何一个城市早晚要调整的结论好像不成立，因为苏州就很坚挺，而且只涨不跌。

我不相信苏州能一直涨下去，只要调控不放松，任何一个城市的购买力都有消耗殆尽的时候，苏州的经济增长很好吗？在全国独树一帜吗？苏州人的收入增长很快吗？苏州园区的土地开发完了吗？要知道深圳关内的新盘也没几个，富人和中产被收割几轮后，市场购买力照样会衰竭，因为收入增长是需要时间的！

特别是限价逐渐放松后，投资客也在退场，真正有钱的人没名额，没钱的人买不起。

连杭州这么自我感觉良好的城市，最近也面临着后劲不足的境界了，昨天看到我杭州的业内朋友发的信息，“杭州高端住宅有盛极而衰的趋势，近一周逐渐清晰，富人和中产购买力枯竭，建议存货多的开发商加紧出货。”

深圳今年春节后的行情比去年下半年行情好转了很多，不仅是成交量上升，去年四季度的很多笋盘基本上在三四月份都消耗完了，所以很多人会感觉价格反弹了一点点，是因为笋盘卖完后，剩下的房源价格不损了。

需求集中释放一波，同时价格也不损了后，需求又退缩了，因此成交量又下降了，所以笋盘又开始出现了。

5月份很多新盘已经感受到了凉意，万科龙华的一个新盘项目人员告诉我，感觉5月份市场又转淡了。

五六月份开的很多新盘成交都不理想。特别是高端盘，限价放开后，价格超出市场预期，卖的惨不忍睹。

最差的是华侨城新天鹅堡，5月16日开盘，1110套房，户型117-123平米，价格区间为10.2-14.5万/㎡。当天销售118套，去化约1成。这个盘卖的差不仅是价格超出预期，跟产品定位差也有关系，豪宅的价格做出刚改户型，结果就是富豪看不上，刚改买不起。

不要太高看了深圳的购买力，刚改也就是800万的极限。

后海海境界，6月5日开盘，价格区间9.5-12万，总价区间1328-2275万，开164套，户型140平米、190平米两种，当天成交123套，去化75%。

另外6月开的三个刚需盘去化都只有五成左右。

第一个是昨天开的宝中新锦安海纳公馆，开盘推出1889套住宅（实际推出1440套），单价区间在7.4-10.8万/㎡，总价区间在562-1274万/套，开盘95折。认筹925名，最终卖出740套，实际去化5成。

第二个是横岗的建信天宸，6.5晚开盘，共有1078套房，包括409套住宅、306间商业、以及363套商务公寓。认筹320个，住宅成交187套，均价4.35万/㎡，公寓成交38套，均价3.5万/㎡。住宅去化不足五成，公寓一成。

第三个是坂田的和成嘉业，6.6开盘，884套房，面积段80-141平米，精装价区间5.2-6.1万。开盘2小时，共成交357套，预计去化率达50%。

唯一开盘售罄的只有沙井华强城，5.31开盘，464套房，面积段86-128平米，均价4.63万，单价区间4.2-5.2万，总价374-628万/套。

这盘卖的好是因为在沙井，西边四万多的地铁新盘不多，而且去年第一期就卖的好，标准的地铁无缝对接盘，加上第二期价格没涨，而且量也不多。

建信天宸其实也是地铁盘，量也不多，但去化依然不足五成，是因为它身在龙岗，不如西边沙井刚需多而供给少。同样的起步价格，换谁都会选沙井，所以地段很重要。

这么多城市的行情走向，都说明小阳春确实是结束了，最后给刚需几点小建议。

1、其他一二线城市的都可以参考一下深圳的走势，基本都会是震荡行情，好一阵差一阵，需求集中释放一波后，行情又会冷淡，萧条一段时间后又会回暖一下，所以完全不用焦虑没机会上车。

2、有些城市行情反弹时，可能会伴随着量价齐升，但只要调控不放松，刚需无需恐慌，如果你在上涨5%-10%之前没有入市，那就不要再去追涨了，干脆等他涨完这一波，再次回调后再入市。

3、刚需在买房时，最好是选在成交量下滑的期间，笋盘出现比较多，大家都不买，你就勇敢的去选房，不要看到房价一跌，信心又跌入谷底，还指望他继续跌，结果等到反弹了又去恐慌跟涨，一定要敢于逆势操作，设定一个目标，只要价格达到了心里预期就果断入市，这样才能淘到好房子。

樱桃大房子，专注研究房地产十年，通过深入研究宏观经济走势，为读者把握房地产跌涨周期，不唯空，不唯多，只唯实。