买房套路深！不给涨价？“我”挖地下室~

近日，在调控政策的大力实施下，合肥的楼市似乎恢复了冷静，分销、小蜜蜂又集体出动拉客，房价看似也回归平稳，但近日，滨湖某盘洋房备案价曝出，又是一石激起千层浪~

近日，在调控政策的大力实施下，合肥的楼市似乎恢复了冷静，分销、小蜜蜂又集体出动拉客，房价看似也回归平稳，但近日，滨湖某盘洋房备案价曝出，又是一石激起千层浪~

一、滨湖某盘“暗张”，最高2.91万/㎡

据朋友圈信息爆料，滨湖某盘备案价已出，从现场曝光的明码标价公示牌来看，标准层的价格在2.58万——2.91万/㎡。

据了解，该盘前期备案毛坯洋房均价23799元/㎡，相比此次标准层价格，最起码暗涨了2000元/㎡。

消息一出，网友则议论纷纷，有人直接称：XX是不是也挖2层地下室了？

图源 微博

挖地下室为什么可以使房价在不知不觉中抬升呢？

一般物价局会给到开发商一个均价，而开发商则会根据这个均价来设置一房一价,，这里面物价局的要求是一房一价的代数和要等于0，也就是差价部分代数和要等于0。

图源 网络

在这样的要求下，就会给予开发商在定价时一定的自主空间，比如可以将一套房的价格设置较低，以此来抬高另一套房的价格，虽然总的销售收入除以总的销售面积依旧是物价局规定的均价，但内部的差价就会非常之大。

而开发商挖地下室增加货值，且面积大，单价设置很低，反推提高标准层均价，拉低整体均价，这就使得开发商不仅可以暗提房价，又整栋楼的标准均价又不会突破限价，避免zf限价政策的“照顾”。

图源 网络

如果还没看懂，小编举个栗子：限价40000/㎡；100㎡，一楼带负一楼共200㎡，单价22000/㎡；标准层44000/㎡，最后均价40000/㎡。虽然均价控制在了40000/㎡内，但是80%以上的房源都超过了限价线，

所以被网友戏称：开发商想涨价，就做“穿山甲”~

看到这，小编不得不感叹，这操作真的是机智啊~

图源 网络

二、合肥多盘变相涨价，地下室实景曝光

你以为只有挖地下室一波操作么？经过观察，开发商的神操作还真不少……

1.包河某盘均价2.2万/㎡，单真相是……

据某博主爆料，去年合肥某项目工程师的一个想法，让开发商多赚几亿，让购房者多花不少钱。

据了解，该项目均价2.1万/㎡，而仔细查看备案价可以发现，标准层的价格多在2.3万——2.6万/㎡，只要购房者对于楼层或朝向有些要求，妥妥的要超过2.1万/㎡买房。

图源 合肥发改委网站

别急，低价房源在这呢！↓↓↓

图源 发改委网站

带有地下室的房源价格仅1.1万/㎡、1.3万/㎡，与标准层相差10000元/㎡的差价，这“拖后腿”的本事让人不得不服~

2.滨湖某盘地下车库实景曝光

买房子，还有一个不能忽略的问题就是车位，无论是买，还是租，一个月千儿八百的消费肯定是少不了的。而对于开发商来说，车位建在地下，简单装修后就可以出租/售，低成本有大回报，不知不觉中，买房成本提高了。

滨湖某盘地下车库实景曝光

2.蜀山新地块或再挖地下室？

5月底，合肥土拍，蜀山地块以最高限价摇号出让，最终被保利夺得，楼面价11047元/㎡；

地块位置示意图

据了解，项目初步规划已经出炉，全8层洋房，蜀山区洋房毛坯限价1.95万/㎡。有专业人士表示，该项目应该也是按照挖2层地下室做的前期规划，配置标准层均价应该在2.2万/㎡左右，后期是否会加几千块的精装还待定。

图源 合肥2018微博

该地块与南淝河仅一路之隔，旁边就是万科森林公园，周年为配套和地段优质，未来入市价2万+/㎡，在严格限价政策下，该地块是否会采用外地下室，抬高标准层均价，我们静观其变~

三、开发商为什么大挖地下室？带地下室的房子能买吗？

在目前合肥的限价政策下，开发商挖地下室，地下车库等手段拉低均价、增加利润，其实很很常见的玩法。

1.增加利润

开发商项目的成本多是地价，楼面价限制开发商的操作空间，而地下室或是地下车库，在不计入容积率的情况下，“偷面积”，且出售之后，能获得可观的利润；

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2.拉低均价

对于去化难的来说，可以通过建地下室拉低均价，将其他房源价格提高，市场好时，在不突破限价的情况下，可以高价卖房；即使市场降温，也有打折降价的操作空间；

图源 网络

对于受热捧的项目来说，标准层价格即使都高于均价，但也会有购房者买单，另外，地下储藏室单价虽低，但面积大，导致部分购房者被动接受高总价的房源~

值得一提的是，这其中还埋藏着一个因果关系，首先是规划批准了可以建地下室，然后才是开发商将地下室纳入整个住宅售价中去，从而提高普通楼层的价格；

而背后传递的信息是，调控政策下，新房均价保持稳定，而实际购房成本却一直再涨，而“暗涨”没人管……

3.注意！买地下室要慎重！

如果置业顾问可以给你推荐带地下室的房源，通常会给你算笔账，比如地下室单价超低，和标准层差价巨大，另外，地下室几乎是半买半送啊等等条件极力诱惑你。

但小编还是要说，买一楼地下室的房源要慎重！

图源 网络

某大V给出的见解让小编印象深刻：第一，如果以后征收房产税，别人5套房子500㎡都是优质真房子，而你的500㎡有350㎡不能住人，为地下室交税，想想就很XX；

图源 合肥2018微博

另外，物业费也要为地下室一个月多交400块钱，只为给各种潮湿霉菌和真菌提供舒适的小窝，家里会长万紫千红的蘑菇、老鼠蜈蚣经常来做客，这谁受得了？

网上随便一搜，全都是~

床头柜长蘑菇

地板上长蘑菇

地下室霉斑

四、买房套路深，多地挖地下室暗涨房价

不得不说，小老百姓买房套路多，开发商通过挖地下室来“做平”均价，不单单是合肥，其他城市也是有过之而不及。

1.苏州某盘均价3.9万/㎡，实际卖近5万/㎡

位于苏州高新区的山水樾澜庭，洋房申领的销售均价是39700元/㎡，但实际上如果你想买到普通楼层，代价可能高达5万/㎡，想买好房源，就得多掏钱~

图源 网络

据了解，有如此价差也是得“感谢”小区内挖的22000㎡的地下室……而这些都是要计入销售面积的。

2.南京多楼盘酝酿涨价

同合肥相似，南京也有严格的限价政策，3万/㎡是江北核心区的限价，然而西善桥、仙林湖、九龙湖、江宁大学城等板块新房均价都已悄悄爬上了3字头。由于不少开发商通过挖地下室来拉低均价，导致一些板块新房均价还未超过3万/㎡，如果买房人对房源的楼层、朝向稍有要求，那么单价妥妥过3万/㎡。如果想要在南京主城买一套称心如意的新房，3万/㎡已是避无可避。

图源 网络

结语：买房套路深，开发商通过挖地下室的手段变相提高房价，购房者一定要擦亮眼睛，根据自己的时机需求选择适合自己的房源；