光大证券:地产按揭投放意愿维持高位 二线首套房贷利率分化

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  来源:金融界网站

  报告摘要

  2019年5月信贷数据公布

  2019年5月,新增人民币贷款11800亿元,同比增2.6%;其中居民部门新增人民币贷款6625亿元,同比增7.8%。

  2019年1-5月,新增人民币贷款80058亿元,同比增长11.4%;其中居民部门新增人民币贷款29983亿元,同比增长3.7%。

  5月居民中长贷延续较高增长,银行按揭投放意愿维持高位

  5月居民部门新增信贷环比多增1367亿元(+26%),同比多增482亿元(+7.8%)。其中5月新增居民短贷环比多增855亿元(+78%),同比少增272亿元(-12.3%);新增居民中长贷环比多增512亿元(+12%),同比多增754亿元(+19.2%),延续了3月以来较高的同比增速。

  2019年1-5月,居民新增中长贷22642亿元,同比+11.2%,增速较1-4月水平(+9.3%)进一步提升1.9pc。从信贷投向来看,3 -5月连续三个月新增贷款中居民部门占比超过50%,1-5月累计新增贷款中居民部门占比为37%,居民中长贷占比为28%。

  一线首套房贷利率继续小幅下降,二线城市出现分化

  按揭利率方面,2019年5月全国首套房贷平均利率5.42%,连续6个月环比回落;二套房贷平均利率5.74%,连续7个月环比回落;当前首套、二套房贷利率均为2018年以来最低水平。

  根据融360数据,2019年5月,35个城市533家样本银行中,108家(占比20%)银行首套房贷利率环比下滑。一线城市首套房贷利率继续环比小幅下降,二线城市出现分化,其中沈阳、乌鲁木齐、大连、昆明分别环比下降40bp、30bp、20bp、14bp,南京、青岛则分别环比反弹8bp、6bp。展望全年,资金利率低位稳定,预计按揭利率延续下降趋势但空间有限。具体请参阅2019年下半年投资策略报告《窄通道内紧平衡继续,关注三大阿尔法机遇》。

  投资建议:坚守价值蓝筹,关注区域热点、存量运营和物管扩张

  随着调控水平提升以及房企逐步拓展上下游,稳定现金流比例将逐步提升,平滑营收和利润的周期性波动,地产行业周期波幅减弱,风险溢价减小,外资配置比例提升,价值蓝筹股的估值有望平缓提升;其次关注三大阿尔法机遇,①区域热点轮动,三大增长极发展提速;②公募Reits渐行渐近,行业长期桎梏或被打破,存量运营渐成实力房企必选;③地产细分板块物业管理进入“提费率、减管制、加资本”的发展新阶段。综合以上建议关注标的万科A+H、保利地产、招商蛇口、金地集团、新城控股、融创中国和中国金茂。

  风险分析

  国内宏观经济增长放缓,影响居民部门结构性信用扩张以及按揭贷款偿还;房地产持续调控,导致行业整体销售增速下行超预期;前期需求透支较明显、棚改依赖度较高的三四线城市楼市存在回调压力。

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