导读：随着我国经济水平的不断提高、城镇化进程的持续发展，征收土地的需求越来越大。同时，十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。因此，为了平衡耕地保护和公共需求，相比于征收农村地区的集体土地，征收城中村的集体土地是更为经济集约的选择。然而，在明律师代理的大量案件中，有许多城中村、城边村集体土地上的房屋仍按照重置成新价补偿的情况。位于房价已然颇高的城市边缘，几百米之外就是鳞次栉比的高楼大厦，却只获得砖头瓦块的补偿，被征地农民以后是否还有安身之所，又该如何生活？在明律师今天就跟大家探讨城中村集体土地上的房屋如何能获得更高的补偿。
1.参照国有土地上房屋征收与补偿标准
（1）事实方面
在明律师代理的案件中，有许多位于城中村、城边村的建于集体土地上的房屋的案件，法院在判决书中经常有类似“该涉案土地已纳入城市规划区，并已修成道路通车，故法院判决征收方参照执行国有土地上房屋征收补偿标准对被征收人进行补偿”的表述。
这无疑给紧邻城市的农村房屋获取更为公平、合理的征收补偿带来的希望。判决书中对于这一事实考虑了规划和交通两个方面，其实凭借老百姓的朴素认知，尤其是这些年租住在城中村而工作在市中心的外来务工人员越来越多，城中村的土地性质越来越只是浮于形式而失去了现实意义。征收方仅仅因为城中村的土地在性质上是农村集体土地，就在征收时按照集体土地的标准对被征收人的地上房屋进行补偿。这样的做法不合情理，也很难保障城中村被征收人原有的生活水平，是有悖于立法目的的。
（2）法律方面
《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。
在中纪委办公厅、监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》中，明确提出了“确保被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障”的补偿原则和“在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行”的政策原则。
《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》（国土资发〔2010〕96号）第一点第一项规定，“建设用地位于同一年产值或区片综合地价区域的，征地补偿水平应基本保持一致，做到征地补偿同地同价”。
这几处规定，前者是直接指明纳入城市规划区的农村房屋在征地机关怠于履行补偿安置法定职责的前提下有可能参照执行国有土地上房屋征收与补偿标准，后者则从“同地同价”确保公平的角度为给予城中村集体土地上房屋补偿的问题提供了思路。总的来说，这几处规定为城中村集体土地上房屋参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的可能性提供了一定的依据。
2.保障原有生活水平不降低
《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》（国办发明电〔2010〕15号）规定，“必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。”然而，如果按集体土地上房屋的补偿标准或是重置成新价进行补偿，被征收人想要恢复原有居住水平的确存在难度。
同时，被征收人在征收后已全部转为城镇居民户口的情况十分多见，这样的被征收人因户籍变更亦不能再重新获得宅基地修建房屋。在此情况下，被征收人房屋虽属集体土地上房屋，若按房屋本身价值对被征收人进行补偿，仅能弥补房屋的财产损失，但难以保障被征收人获得维持一般日常生活需要的居住用房。
《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》（国土资发〔2010〕96号）第三点第四项规定，“在城乡结合部和城中村，原则上不再单独安排宅基地建房，主要采取货币或实物补偿的方式，由被拆迁农户自行选购房屋或政府提供的安置房。被拆迁农户所得的拆迁补偿以及政府补贴等补偿总和，应能保障其选购合理居住水平的房屋。”根据这条规定，针对城中村集体土地上的房屋，征收方确定补偿标准时应考虑被征收人获取的补偿能否保障其所在地段的安置住房，避免出现原有房屋被拆迁后选择货币补偿的被征收人生活水平下降的情况。
在明律师最后想提示大家的是，城中村、城乡接合部的集体土地上房屋能否参照国有土地上房屋征收的补偿标准给予补偿，需要严格的个案分析，不可简单的一概而论。国有土地上的征收工作有《国有土地上房屋征收与补偿条例》来总领统筹，集体土地上的征收却没有专门的系统的法律规范来调整。而城中村集体土地上的房屋作为城市与农村的混合体、交集带，其间复杂的社会关系和利益交织，直接反映到了城中村集体土地上的房屋征收与补偿工作中。不同的省市对于城中村集体土地上的房屋征收与补偿工作有不同的规定，然而从一般老百姓的朴素价值观出发，单纯按重置成新价来补偿无疑是不合理的。而从依法维权的角度来看，这其间也存在着很大的争取、回旋余地。认为自己的城中村房屋所面临的补偿标准过低，被征收人尽可以尽早咨询专业征收维权律师，看看自己的房屋到底是否具备提升补偿的可能性。
毕竟，几百米外的高楼是站在国有土地上的，可以入市交易，有明确的市场价格；而你的城中村房屋是村里的宅基地上房屋，不可以入市交易，更不存在市场价格这一说。城乡二元结构下的土地制度不从立法层面上彻底打破，这二者想实现“同价”补偿无疑尚有很长的一段路要走。（何焱/文）
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