千亿计划搁浅背后,首创置业利润下降净负债率激增

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  内容来源:标准排名官方帐号

  作者:李佳

  

  早在2018年初,首创置业(02868.HK)就提出“2018年保750亿冲800亿,2019年突破千亿、2020年达到1400亿,回到行业前30强!”的目标,但2018年首创置业的表现却不尽人意。

  2018年年报显示,首创置业实现营业收入232.57亿元,同比增长约9%;营业利润31.6亿元,较2017年下降6.75亿元,降幅约18%。2018年首创置业实现签约金额706.4亿元,距其保底销售目标还差近44亿元。同时,在业绩发布会上,首创置业还对2019年的目标进行了下调,由1000亿元降至800亿元,首创置业的千亿计划被延迟。

  但从2019年前五个月的业绩来看,首创置业似乎很快就走出阴霾。截止2019年5月31日,首创置业累计实现销售面积约100.4万平方米,同比增长31.3%,累计销售额约248.2亿元,同比增长57.2%,完成年度销售目标800亿元的31.03%,业绩增速明显上升。

  土储倍数下降,去化压力增加

  

  首创置业是隶属于北京国资委的国有大型企业,起步于北京,上市之初仅在北京市发展。2005年之后,首创置业开启了京外扩张之路,进军西南、长三角,两年内将市场开拓至天津、成都、重庆及无锡等城市。

  2018年,首创置业采取一二级联动、并购及合作开发等多元方式,成功获取多个低溢价优质项目,新增产能储备超千亿。年内新获27个项目,土地投资额409亿元,同比增长11.3%,总建筑面积409.3万平方米,平均土地溢价仅9%;核心城市及澳洲完成投资额393.1亿元,占比达96.1%。

  土地布局方面,2018年首创置业大力发展京津冀土地一级开发业务和文创及产业地产业务,作为公司未来持续发展的核心业务线之一。期内,首创置业新获河北张家口和北京怀柔驸马庄一级开发项目,规划建筑面积合计约130万平方米,未来将有效扩大在京津冀地区的区域优势。另外,首创置业文创及产业地产业务高效落地,新获北京三露厂项目和北京传媒经营总部项目,及北京郎园Park和郎园Station项目。

  截至2019年1月,首创置业首进广州、佛山和苏州,新获广州增城项目、佛山南海项目及苏州青剑湖项目,深化粤港澳大湾区战略布局的同时,持续挺进长三角城市圈。

  截至2018年末,首创置业拥有土地储备总建筑面积1255万平方米,同比增长8.8%,土地储备总建筑面积中约83%为发展物业,17%为投资性物业及其他。土地储备倍数为4.1,同比下降14.8%,降至近3年的最低值,土地储备仍需补充。

  

  从近5年数据看,首创置业存货增长较为稳定。2018年首创置业存货为754.04亿元,同比增长15.2%,较前几年增速加快。同时公司平均预收账款191.08亿元,同比增长3.2%。

  自2014年开始,首创置业反映去化情况的指标“存货/平均预收账款”逐年下降,2018年由于存货的增幅较大,导致“存货/平均预收账款”指标同比增长11.89%至3.95,去化压力增加。

  值得注意的是,首创置业因城施策,践行“快周转”策略,核心城市项目从获取到开盘周期进一步缩短,非核心城市全面加速去化。2017年,首创置业超额完成年度去化目标,实现签约57亿元,同比增长135.1%。但2018年该数据仅为67.3亿元,同比增长仅为18.2%,非核心城市的去化速度骤减。

  首创置业的预收账款周转率近5年处于波动状态,2016年升至近5年的最大值1.42,2018年首创置业实现预收账款周转率1.22,较2017年略有回升。

  毛利率下降,财务费用猛增161.5%

  

  首创置业的业务重点聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市圈,其中北京地区贡献了大部分销量。

  年报显示,北京地区销售增长显著,实现签约额392.4亿元,同比增长73.7%,占比达55.5%。但其余的四个核心城市表现都不太理想,其中天津和成都地区销售额同比下降13.1%和46.7%;上海和重庆地区销售额虽然同比增长63.9%和32.3%,但目前两地的销售额仅为69.22亿元和24.15亿元,占比过小。

  同时,首创置业2018年在悉尼及布里斯班地区签约销售额为40.18亿元,较2017年的72.27亿元下降44.4%,澳大利亚项目的表现也不尽如人意。

  2018年,得益于新竣工入住项目增加以及一级开发业务收入增加首创置业实现营业收入232.57亿元,较2017年增加9.2%;营业利润为31.6亿元,较2017年下降约18%。实现毛利率27.12%较2017年下降约1.5个百分点,主要原因是2018年一级开发业务毛利率降低。

  数据显示,2018年首创置业一级开发收入约为29.03亿元与2017年的29.06亿元基本持平,2018年首创置业一级土地开发成本为20.81亿元,而2017年该数据仅为9.71亿元,同比上升114.32%。

  另外,受到负债增加的影响,首创置业2018年的财务费用高达28.69亿元,同比增长161.5%,管理费用也同比增长43.8%,导致首创置业2018年的期间费用率增至19.56%,较2017年的11.26%上升8.3个百分点。首创置业综合盈利能力下降。

  净负债率大涨,偿债能力略有增强

  

  2018年,首创置业综合采用了债券、险资、资产证券化、供应链融资等融资方式,发行5亿美元3年期境外高级债券和100亿公司债,完成首单供应链融资。首创置业2018年的资产总额为1697.17亿元,同比增长20%,负债总额为1315.16亿元,同比增长20.1%,导致首创置业调整后的资产负债率上升1.5个百分点至74.97%。

  2018年,首创置业净负债率却大涨46个百分点升至168.63%,达到近五年的最高值。其中,短期借款为27.49亿元,同比增长50.1%;长期借款为382.13亿元,同比增长73.1%;应付债券为253.1亿元,同比增长103.3%,导致有息负债增至869.43亿元,同比增加44.5%。而在2018年首创置业新增的有息负债中以长期债务为主,长短期债务结构得到改善。

  

  由于2018年首创置业的新增负债多为长期债务,对流动负债的影响不大。2018年,首创置业的流动负债为637.78亿元,较2017年的660.45亿元下降3.4%。首创置业2018年调增后的速动比率为1.33,同比上升29.1%,短期偿债能力增强。

  首创置业调整后的现金比率连续两年下降后2018年首次回升,首创置业期末手持现金为217.48亿元,同比增长20.5%。调增后的现金比率为0.47,同比增长17.5%。

  通过“(货币现金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”指标来分析公司长期偿债能力,2014年至2017年,首创置业“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”指标由1.02降至0.76,2018年轻微回升至0.77,位于行业中位数之上,但其连续下降的趋势仍需重视。

  目前来看,首创置业的盈利能力仍不稳定,扩充带来的债务负担越来越重,战略布局也过于依赖核心城市。首创置业“千亿计划”的确需要更多的时间来准备。

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