北京的手段:“不限价”地块再现,豪宅制造者

6月11日 ，北京市规划和自然资源委员会挂牌丰台区花乡造甲村一宗地块。该地块起拍总价66.84亿元(经营楼面价45519元/平方米)，竞买保证金为13.368亿元，最小递增幅度3500万元。

该地块包括商品住宅面积100680平方米；商办面积46572平方米, 还建商业面积59500平方米（建设标准不低于5500元/平方米）；无偿代建9700平方米，其中养老设施8200平方米、垃圾收集站1500平方米。

造甲村地块的土拍方式引起了楼市相对论的注意。

“限房价竞地价”已经成为当今的北京普遍使用的土拍形式。2017年1月1日到现在，北京合计供应的100宗保护商品房住宅地块中，有94宗地块均为限房价地块，仅有6宗地块不限房价。而且除了孙河地块，基本都属于老边穷区域。

而造甲村地块采用的是“限地价、竞自持”的土拍方式。不限房价限制地价，当价格达到设定地价上限时，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例。如果企业自持商品住房面积比例达到了预设值呢？转入高标准住宅建设方案投报程序。

土拍形式十分复杂，也就是说，地主家的傻儿子不一定能拿到该地块，而是价高且质优者得。开发商不仅是出售方，也将成为租赁方。房企的本意是卖房，因为这种土拍方式，最后却成了房东。

这种不限房价竞地价，还外挂了很多条件的土拍方式之前在北京流行过一段时间，曾被市场所看好，开发商向项目持有者角色的转变，在稳定房价的同时，也能增加出租房源的数量，缓解租赁市场供需关系的紧张。为房价高企的北京市场带来了新的“居有定所”的曙光。

和很多政策一样，“限地价，竞自持”的土拍政策在落地过程中也变了味道。不少开发商卖羊头挂狗肉，打着长租公寓的幌子“以租代售”。中国铁建在自持项目中实行先交付10年租金，再交付20年押金的策略，被北京市住建委紧急约谈。

“以租代售”的口子收紧之后，开发商开始做高品质自持项目，万科翡翠书院为全国首个100%自持的项目，万科将翡翠书院建成类似别墅的复试产品，90㎡的三居室月租金在1.5-1.8万之间，180㎡的四居室月租金在3-4万之间。

翡翠书院鼓励长租，如果租期为10年，则需一次付清全部费用，三居费用在180-216万之间，而四居则需一次支付360-480万。租金之高，让人侧目，引发了社会舆论的声讨。但按翡翠书院160亿的成本而言，万科的租金回报率不足3%，回款周期长，实现盈利遥遥无期。

开发商做自持可谓费力不讨好，雪上加霜的是，造甲村地块的开发商还需要无偿代建9700平方米的配建。

在之前很多项目的配建中，安置房占据着非常重要的地位。同属一个小区的安置房业主和商品房业主的矛盾由来已久。

距离造甲村地块仅3公里远的著名豪宅——龙湖的西宸原著与玉璞家园业主的冲突爆发就是一个典型。地图中可以明显看出10万/㎡的西宸原著和2万/㎡玉璞家园的不同，一个稀疏错落，一个拥挤不堪，两个部分被栅栏无情隔开。

玉璞家园的业主们通过闹事和维权等形式，表达了强烈的愤懑。最后惊动了政府，通过政策的方式，将中间那道有形的栅栏拆除了。

西边的泰禾西府大院和西府玉苑在户型设计上也有明显区别。

造甲村地块的无偿代建配建虽然不涉及安置房和商品房的区别，但代建配建的无偿性，让我们不得不对其与商品房之间的质量和后续物业配套的区别加以质疑。

代建是无偿的，自持项目回款周期长，不能盈利的风险巨大。那开发商何以盈利？造豪宅！

该地块虽然限制众多，但并未限制最为重要的房价。

“羊毛出在羊身上”，造甲村地块的起拍楼面价超4.5万元，加上溢价率和建安成本，自持和代建成本，该地块绝对会建豪宅，价格直逼甚至超过附近的西宸原著和西府大院，现在这两个项目均价都超11万/㎡。

造甲村地块的商品房价格越高，周边楼盘的价格就会被推得越高，最终开发商和豪宅购买者都会为之鼓与呼。谁是输家？北京需要买房的刚需客们。这一地块的产品入市后，周边的房价更贵了！

造甲村地块附近二手房价格 数据来源：房天下

未来周边房价高企，该谁来为此买单？可能是政府。

在幕后，政府这个规则制定者就像看不见的手一般，掌控全局，静观开发商们高价抢地，高价卖房，得了高额的拿地收入，有了免费的代建配套，还得了未来高房价收入，增加了租赁市场的房屋供应量，俘获了好名声。

“限地价，竞自持”的土拍政策造福了政府，又鼓了开发商的腰包，而被忽视的，只有真正想要也需要买房的普通人。