房价下降,这个城市紧急“稳楼市”!三四线楼市开始扛不住了?

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  作者:慧读财经 慧姐

  在三四线城市,传统楼市的红五月行情早已不复存在。

  有些城市房价已经很羸弱了,比较有名的比如鹤岗,1-2万元就能买一套房子。

  楼市卖不动,各种稳房价的奇葩事就冒出来了。

  最近,一个城市发红头文件,不让房价下跌,引起了大家的注意。

  近来,一份名为《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》的文件在网上热传。

  这份红头文件由湖北恩施市房地产协会发文,主送恩施市各房地产企业。

  文件表示,针对社会反映比较强烈的断崖式降价问题,近日恩施市房地产协会组织相关人员对部分楼盘进行了调查核实,对降价现象的十条主要表现予以引导和纠正。

   文件表示,有的楼盘高备案价,低价开盘,降价幅度在备案价基础上下调800元-1200元/平米;部分楼盘采取分期预售和销售,前后价格降幅在300元-500元/平米;有的楼盘整体价格比去年同期大幅下降200元-500元/平米;部分余盘采取甩卖价格抛售,成交价格在4000元-4500元/平米之间。

   对此,该协会要求所有开盘在售的企业认真自查纠偏,切实纠正不良行为和做法。

  分析人士指出,这份文件,不让地产商降价,“托底”房价意味明显。

  

  

  

  01

   恩施房价怎么了?

  恩施位于湖北省西部,属于典型三四线城市。官方数据显示,2018年恩施州GDP增速为6.2%,是省内最低水平。

  过去两年间,同许多三四线楼市一样,恩施也迎来了一波大涨。

   恩施的小刘发现,2016年3900元/平买的房子, 2017年飙到了5000元/平,到今年,稍微好一些的楼盘要六七千左右了。小刘很疑惑,恩施这是怎么了,当地人的收入很难负担起这个费用。

  恩施房价为何上涨?和前两年其他三四线城市上涨的一样,恩施房价上涨的推手是棚改货币化,以前慧姐也给大家介绍过。

  所谓成也萧何,败也萧何。

  政策拐点出现在2018年10月,国务院常务会议提出,房价上涨压力大的市县要尽快取消棚改货币化。

  在这一政策下,2019年全国有18个省市提出下降棚改目标,其中,贵州、山西、河南三省降幅均超70%,山东、新疆降幅分别达到70%和69%,湖北的降幅也有50%以上。

  没有钱持续刺激,众多的三四线城市楼市开始凉意阵阵。

  进入2019年,恩施二手房价一改前两年的上涨趋势。安居客数据显示,2019年恩施二手房用户的找房热度则从2月开始出现下滑,二手房市场呈现供大于求、房价上涨乏力局面。

  5月数据更为悲观。据恩施州房地产管理平台数据统计,在刚刚过去的5月,恩施楼市成交量相比4月下跌74%!

  恩施房价跌了多少呢? “中国房价行情”APP显示,恩施市近一个月以来,新房与二手房成交价格分别下降了0.32%和1.58%。

  目前,恩施的房地产均价在6000元左右。不过,如果按照上述文件里的说法,一些开发商暗地里下调1000元/平左右的开盘价来看,整个房价的降幅已经高达20%!

  慧姐注意到,大部分的三四线城市2019年都出现了销售疲软,房子难卖的现象。

  克而瑞研究中心的统计数据显示,今年5月份以来,各线城市房地产市场普遍低迷,其中,25个三四线城市成交量同比下降43%。五一假期,惠州、温州、湖州成交量同比均腰斩,扬州、韶关楼市成交量同比降幅超90%。

  端午小长假,记者走访国内多处楼盘发现,为刺激市场需求,部分售楼中心打出购房优惠招牌,推出特价房、折扣房,甚至发放看房红包,即便如此,居民购房热情仍不温不火。

  房价下跌,政府着急。

  02

  三四线城市频频不让降房价

  房价下跌,政府着急。

  托底楼市的城市,恩施不是第一个。

  2018年,安徽宿州的砀山县某楼盘“降价未遂事件”,当时也引起了轰动。

  据说砀山某楼盘降价后,当地政府组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会,停办相关楼盘预售许可证,同时对4家合作银行予以处罚。

  在安徽合肥,某楼盘(合肥院子)降价6000元/平米,有关领导亲自前往调研,不久,房价便又涨回。

  今年2月,江苏省邳州市房地产商会发布通报指出,近期个别楼盘出现了以低价扰乱市场、不正当竞争,销售价格严重低于备案价格的情况,个别楼盘降幅达2000元/平方米,要求房企不得打价格战。

  各地方政府频频不让房企降房价的背后,是一系列的利益关系。

  最主要的原因,三四线城市对土地财政依赖度高。

   一旦房价下跌,会带动土地市场转冷,不利于政府卖地,进而严重削弱土地财政,当地财政收入将大幅下降,甚至捉襟见肘。这就是地方政府的主要利益动机所在。

  以恩施为例,2018年,恩施市的政府债务余额为67亿元,在湖北省各县市中,规模仅次于武汉市瞎的黄陂区和江夏区。据统计,2018年恩施市的债务率(地方政府债务余额/综合财力)为150.4%。

   恩施财政收入来源非常有限。2018年恩施一般公共预算收入只有21亿。而政府性基金收入,也就是土地出让金收入,是多少呢?27.7亿!比正常税收收入还高。

  所以恩施怎么会不爱惜房地产市场呢?因为保房价,说到底,是为了保经济,保增长。

  03

  更多城市转化到防止过快下跌

  三四线楼市的冬天,慢慢在降临。

  一方面一些城市人口在持续流出,楼市需求在不断减少。另一方面,棚改下新修建的房屋开始大量入市。

  供给增多,需求减少,这些城市楼市降温的趋势还将持续。

  越来越多的迹象显示,未来三四五六线城市的楼市调控主题,将从防止过快上涨,转化到防止过快下跌。

  尤其是是那些没有产品支撑、人口也并不多的城市。恩施就是典型的例子。

  业内人士分析,恩施市的“调控”反映出了当前三四线楼市的一种普遍现状,即随着房地产市场的降温,很多城市开始担心经济增长和财政收入受到影响,因此会出台托底性调控手段。

  对于普通人来说,有哪些影响呢?

  如果你在这些城市工作和生活,买房是刚需,没有买房就买了吧。

  如果你是投资的话,你的钱就不要投资三四线的楼市了,经过前两年的大涨,那里已经严重透支了。

  你的钱该往哪里去呢? 二线城市的楼市是一个方向。

   今年以来,地产商们在二线城市疯狂拿地,苏州、杭州,东莞....地王纷纷出现。 房地产商的资金都是聪明资金,他们为何纷纷在二线城市布局呢?

   在京沪等超大城市控制人口规模、中小城市吸引力又不够的情况下,未来人口一个明显的趋势,就是逐步向二线城市转移。

   长三角、珠三角和成渝圈等这些地方一直以来都是人口不断流入的热点区域,你可以往这些地方看看。

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