抱紧西安!4-5月棚改冷风吹,有人要流泪

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  —PART1—

  数据显示,前五月央行累计发放PSL贷款1530亿,4-5月则是零投放。截至5月末,PSL贷款余额为3.53万亿,环比下降85亿!

  在连续几年快速增长后,近两个月PSL(PledgedSupplementalLending,抵押补充贷款)的增长步伐明显放缓。而PSL正是棚改货币化的主要资金来源,这一数据下跌,意味着城改资金支持再次降低。

  2014年4月,中国人民银行创设PSL,为开发性金融支持棚户区改造提供长期稳定、成本适当的资金额度。2016年4月,国务院常务会议要求国开行成立专门机构,实行单独核算,加大对棚改的支持力度。2016年7月,中国银监会批准设立国家开发银行股份有限公司住宅金融事业部,加大对棚改的支持力度。

  央行最新公布的数据显示,2019年5月人民银行未对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行发放PSL。这已是央行连续两月未向三家银行发放PSL,历史首次。

  

  2019年全国棚改计划规模为285万套。这一数字,不仅不及预期的400万套,更是远远低于2018年的实际开工量626万套。与去年相比,今年全国棚改计划大幅缩减54.5%,说是腰斩,一点都不夸张。

  可以说,在官方“六稳”政策之下,预防房地产灰犀牛出现,三四线城市彻底进入寒冬,而且是漠河的冬天,极度深寒!

  —PART2—

  棚改货币化安置,可以视为货币定向宽松,其释放货币资金的流向为:

  央行-国开行(PSL)-地方政府(棚改专项贷款)-拆迁户(补偿款),从而导致了三四线城市楼市普遍性、同步性、持续性上涨。

  换而言之,国家通过货币泡沫输入三四线城市,为三四线城市进行城市翻新,居民收入造富,大幅度提升居民购买力,一方面激活了居民的住宅需求和地产下游消费;另一方面推动了地市级GDP,进行了强力去库存。

  

  

  有兴趣看一下2018年6月《货币注水!陕西楼市的一罐兴奋剂!》:

  天量资金在三四线城市的棚改中放水,大量拆迁客户不仅要租房,还要买房,市场持续走俏!

  2013年,国务院出台《关于加快棚户区改造的意见》,鼓励棚改加速;2014年开始,棚改货币化安置得到大力推广,从2014年的9%快速提高到2015年的28%,至2016年达到48.5%。

  民生证券发布《棚改对地产销售和投资的量化分析》报告预测,全国棚改的货币化安置比例2017年达到60%;2018年棚改货币化安置比例超过60%......

  —PART3—

  关于棚改货币化安置急刹车,我们一贯的看点是:多提醒,不唱衰。因为在供给侧改革的技术手段之下,这些都是可以预料到的。

  但我们一定要搞清楚棚改规模减半,PSL贷款降低,究竟给三四线城市带来什么影响?

  其一,三四线城市棚改缺乏资金驱动,呈现供过于求,货币化安置急刹车,让地级市楼市彻底降温。

  事实证明,官方推动供给侧改革成效显著,在技术性处理三四线城市库存风险之后,快速对于楼市底部进行降温处理,不使其泡沫化。但政策战术性撤出,导致三四线城市成为无根之水,也令人诧异。

  

  众所周知,近年来棚改政策执行,让榆林、延安、咸阳等城市挤出了一大批需求。过去,实物安置,拆迁安置,导致市场供大于求;稍后,货币化安置,钱多房少,时常出现供不应求,加上官方执行优惠补贴政策,彻底激活三四线城市。

  但棚改货币化安置最根本的不是“棚改”,而是“货币”,如今官方收紧资金,不搞大水漫灌,叫停PSL,对于棚改无异于釜底抽薪!

  其二,棚改数据腰斩,过度依赖棚改的地级市,即将遭遇市场考验,急需稳增长、稳投资、稳收益。

  财政部近期发布《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》,各地2019年棚改预计开工量数据正式出炉。对比2018年,37个省市2019年棚改套数共计285.29万套,较2018年588万套的计划改造套数减少近51%。

  根据新闻发布数据统计来看,目前棚改规模增加的省市只有广西(增长31.16%)、福建(增加117.15%)、天津(增加30.86%)、西藏(增加6.90%),而陕西棚改几乎腰斩一小半,降幅达到44.89%,从2018年17.79万方将至9.81万方。

  中国指数研究院发布5月份百城住宅价格指数,5月房地产市场出现降温特征,成交量同环比微降,各线城市市场明显分化。与此同时,百城房价涨幅出现回落。

  其三:棚改刹车,货币化安置减少,地市级市场回天乏术,库存积压或称为普遍实况。

  多年来,棚改货币化安置政策一直刺激楼市上涨,无论是对三四线,还是二三线城市都有极大刺激。但随着政策转向,国家重点发展城市群,还有大型城市。我们清晰的看到了一个现象:一二线复苏,三四线持续探底。热点城市被多次点名,而且多部委联合执法,稳定楼市发展。

  

  此消彼长,进入2019年以来,棚改政策刹车,一二线城市升温,三四线城市降温,二者反相关,而降温的最大表现就是库存积压。新盘供应,拆迁安置,大量新房积压,成为压住三四线楼市需求的一个千斤坠。

  —PART4—

  棚改问题,一山放过一山拦,存属正常。过去三四线库存高压,比当前库存渐高更危险,因此,只有回头看,少许安慰。

  在棚改任务大规模缩减之中,陕西处于中等水平,低于50%,但却也在分界点上,可以说,未来变化如何还有一定回旋余地。但如那些50%的省市,情况就不容乐观了。例如,山东、河南、新疆、湖南、贵州、山西、吉林。

  一些城市不属于城市群头羊,也不属于强二线城市,未来户籍政策全面宽松,对于这些城市都是吃泻药,影响甚大。

  在这种情况之下,最好的避险策略就是抱紧西安,如果实力够强,就是抱紧上海、北京、深圳,紧傍核心城市,抵抗潮汐溃散!

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