【年报有料】“粮草充裕,方能砥砺前行”2018上市房企土地储备TOP30

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  -研究模型全景展示-

  <第十一部,土地储备!>

  土地储备的多少,意味着房企是否有充足的后备土地可供开发,对于后续房企的发展有着至关重要的作用。土地储备过量意味着企业可能有较多资金沉淀在土储上。而土地储备不足又将导致企业发展难以为继。因此,亿翰研究用土地储备总量反映企业未来的发展前景,新增土地储备增减反映房企投资策略变化情况。

  亿翰百科

  土地储备

  土地储备可作为房企未来可售面积、货值的参考依据。新增土地储备,保证企业始终有适量的土地储备,每年企业补充一定量的土地(补货)。

  

  榜单解读

  一.

  2018年房企继续扩充手中“存粮”

  土地储备对于房企来说是生存之本,是保证房企自身规模化的重要基础。

  粮草充裕,方能砥砺前行。TOP30家房企的土地储备总量为23.1亿平方米,同比增加18.9%;1亿平方米以上的房企有5家,碧桂园挺进3亿平方米土储行列并拔得头筹,恒大总土地储备同比下降2.88%,但依然保持在3亿平方米土储行列,新城控股总土地储备突破万亿;5000万至1亿平方米的房企有8家,比2017年多2家。其中,中海地产涨幅最大,达到9144万平方米,直逼万亿,同比增加43.4%,绿地集团、龙湖集团和华润置地增长也较快,涨幅在20%以上;5千万平方米以下的房企有17家,比2017年减少3家,其中,华侨城增长最快,同比增加98.7%。可以看出部分5000万平方米以下的房企正迅速的扩容,建业地产、旭辉集团、中骏集团和奥园集团同比涨幅均超过30%。

  

  存续比是报告期内房企拥有的土地储备与销售面积的比值,是衡量企业成长性的重要指标之一,存续比前五的房企分别是中国铁建、融创中国、龙光地产、远洋地产和佳兆业,这些企业相对来说未来持续发展的空间还很大;有部分企业发展势头同样强劲,如碧桂园和恒大,同时拥有行业领先的土地储备和销售面积,但是存续比反而会稍显落后。

  

  为了进一步了解TOP30房企2019年土地储备情况,我们根据2019年1-5月TOP30房企的新增土地储备和销售情况计算了相应的土地储备和货值。

  结合2019年1-5月新增土地储备和销售来看,2018年土地储备总量TOP10房企稳坐江山,排名并没有任何变动。TOP20以后的房企排名变动较多,变动最大的要属华侨城和龙光地产,华侨城上升4个名次,2019年1-5月华侨城新增土地储备为406万平方米,投销比高达14.0;其次是龙光地产上升3个名次,2019年1月-5月龙光地产新增土地储备220万平方米,投销比0.7。

  从2018年1月-2019年5月房企土地储备货值情况来看,TOP10房企的土地储备货值基本在万亿元以上,头部房企在土地储备方面一直处于优势地位;也有部分销售规模进入前30的房企,但土地储备货值并没有进入前30,这类企业可能面临后续业绩后劲不足的问题。

  

  注:1、注:排序范围仅为土地储备TOP30房企

  2、数据来源:企业年报、亿翰智库

  二.

  头部房企放缓,二三梯队持续追赶

  

  从新增土地储备来看,TOP30房企新增土地储备总量72704万平方米,同比减少11.5%,投资整体放缓。TOP10房企表现最为明显,新增土地储备同比减少20.8%,其中降幅最大的是恒大,新增土地储备同比减少60.4%。恒大曾在2018中期业绩会上表示未来拿地将显著放缓,一方面由于2017年恒大一举赎回全部永续债,资金供给不同往常,彼时又提出转型“三低一高”的经营模式,表示要将负债率降低到同行中低水平,因此新购土地更为审慎务实。

  拿地积极性比较高的反而是二三梯队房企,新增土地储备增速分别为3.8%和28.0%。其中,增长迅猛的是中国中铁和华侨城,同比增长分别为259.5%和138.3%。中国中铁作为央企注重高质量增加土地储备,2018年总投资额666.1亿元,平均土地成本7061元/平方米。从2018年销售规模来看,二三梯队的销售断层相对较小,相邻房企销售差距的均值分别为859.9亿元和406.8亿元,明显低于一梯队相邻房企销售差距均值1926.5亿元,这促使二三梯队房企纷纷积极拿地,以把握弯道超车的机会。其中,中骏集团和中国中铁仅有16亿之差。

  三.

  2019年投资整体趋谨,不同企业分化明显

  2019年1月-5月TOP30房企投销比均值约1.4,比2018年下降0.7,投资态度整体趋谨。龙湖表示2019年以稳健为主,截止到2019年5月30日新增土地储备438万平方米,投销比0.8。在行业销售预期下行的时候,也有部分企业选择逆势加仓。融创中国表示2019年实施逆势加仓的投资策略,截止到2019年5月30日新增土地储备1467万平方米,投销比1.3。

  

  ———— / END / ————



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  在行业多变时代,企业咨询模式转型之秋,亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手,专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索,以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。

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