高尚领域的认筹比超过100% 但未必能日清？

高尚领域的排号结果出炉了，共有1181组有效客户认筹，在总供应量达1108套的情况下，实属不错。上海楼市真的很久没有如此“热闹”的景象再现了，况且总价都是动辄700万以上的市区盘。

说实话，认筹结果有点出乎我的意料，但我更想猜测一下开盘后的结局。

1

为何短期内成为热点？

在上海，或者说在中国大陆卖新房，正常的销售渠道都是设立售楼处，里面有多个售楼员接待自然到访的客户，这就是所谓的自销。

如果售卖不理想，可以启动中介做分销，那么这个盘就是自销+分销相结合。

那么高尚领域采取什么方式来推广项目呢？

完全采用线下中介渠道，让合作的中介方拉客带看，并促成成交。而常规的售楼处、售楼员在此盘前期储客中，是完全看不到的。这就是所谓的“渠道”销售盘了。

可别小看中介的力量，据我了解，在高尚领域启动中介时，光一家中介，两天时间内就有将近5000名中介员工来踩盘，场面就是下图这样子的，排队进场。

第二个问题就来了，为何中介愿意卖这个盘？

这就要说到佣金了，本次高尚领域的佣金出奇的高，再加上动辄700万以上的总价，基本上一套房的佣金差不多20万，具体佣金如下：

85平两房700万+，佣金2%

100平三房800万+，佣金2.5%

160平四房1300万+，佣金2.8%

如此高额佣金哪里找，所以中介就会拼命拉客带看，这也就促成了高尚领域的热。

第三个就是认筹金问题了，当下的市场，连航头这种总价380万+的房子，认筹金都达到了92万元；周浦保利·首创｜颂总价500万+的房子，认筹金都100万了。

高尚领域这种市区盘总价700万+，认筹金10万元，真的只有10万元，基本没有任何门槛了，只要有资格购房，都可以来认筹了。

这或也是高尚领域另一种“热”的原因了。

2

购房者精准吗？

这里的精准不是指项目，而是项目的户型面积段上。

可以举两个例子，今年2月，嘉定西郊金茂府首次开盘推出99、150平户型，认筹比达到了161%，即1.61个人抢一套房子，属于供不应求状态，但当日未日清，托后腿的就是150平还剩余几套，可见161%的认筹客户，多数集中在了99平户型上。

另一个盘松江泗泾金地玺悦3月底开盘，认筹比141%，即1.41个人抢一套房，开盘当日同样为日清，仍有少量大户型房源。

同样，高尚领域本次开盘的户型占比上，85平2房500多套，100平3房400多套，160平4房70多套，那么1181组有效客户到底有多少是要购买小面积段的？

再来看上海中环沿线上，还有85平两房面积段吗？与它同区域的宝华城市之星，2房100平；新静安的静安府最小面积也是95平，而且售完。

如此，能够买到合理面积段，且地段又不是很差的新房，也只有高尚领域了。

就如同我们群友说道：市中心新房上车门槛基本1000万+了，高尚领域才700多万，外环外的“大虹桥”大3房也就和高尚领域的3房价格差不多，没有比这个性价比再高的盘了。

而那些关注项目户型设计、筒子楼等因素，在地段和总价段面前，统统都抛之脑后，早已不是购房者关注的重点了。

3

有一个“锚”是中海

“锚”是一种心理现象，它能决定所被选参照对象的价值。

去年，中海在高尚领域旁拿下四幅土地，楼板价5-5.2万/平。高尚领域的楼板价就不用多说了，反正很便宜。

如今中海这幅土地上的商品房中海臻如府也要在下半年入市了，据悉，单价要比高尚领域贵5000-10000元/平，即9.5-10万/平，这只是大家的说法，具体还没有确定。

中海一旦被确定为“锚”，那么购房者就会参考中海的预期售价来做当下的决定。显然中海在这个时间节点上为高尚领域大抬轿子，时间匹配度真是完美契合，只是惋惜了中海的产品和户型。

以上种种能够得出，85平户型在本次开盘后，会迅速出清，100平可能会有少量剩余，至于70多套160平4房，就只能靠时间来慢慢消化了。

认筹比虽然超过了100%，但日清还很难。

我们6月17日以后见结果。