这座城市急了!罕见房价“纠正”文件,刺痛了多少购房者的心

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编 辑:正风

来 源:正和岛

 

走过了两年暴涨之路,一片看空声中,三四线楼市降价这只“狼”终于来了。

 

比如,这两天属实火了一把的湖北四线小城——恩施。

 

近日,一份名为《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》的文件在网上四处流传,引起了市场热议。

 

起因是恩施上市楼盘逐渐增多,一部分房企面临销售去化压力,只好断崖式降价促销。有的楼盘开盘价低于备案价800元-1200元/平米,有的则挥泪大甩卖,以4000元-4500元/平米的价格抛售余盘,有的则是今年卖的价格,比去年同期相比低了许多……

 

具体内容,我们不妨看一下官方发出的文件:

当然了,楼市“降价未遂”的案例不是什么新鲜事,对市场波动提出预警的城市也并不少见,像年初的江苏邳州、1月份的安徽芜湖还有3月份的江西赣州,三四线城市叫停房企降价已经轮番上演过,但能像恩施一般,将降价情形说得如此清晰、将“不能陡然把房价降得太低”说得如此直言不讳的,还真并不多见。

 

所以,我们也不妨分析下恩施此次“止跌令”的背后逻辑,也以此为例,看看三四线城市房地产的未来。

 

01.房企降价的“十宗罪”

 

我们先来看下恩施市房地产协会所列出的部分楼盘降价现象的十条主要表现:

 

1、高价备案,低价开盘,降幅800-1200元每平方米

 

2、分期预售和销售,前后价差300-500元每平方米

 

3、无故不按市场规律办事,开盘价整体同比下降200-500元每平方米

 

4、标注低价吸引客户,实为销售噱头,引起市场大幅波动和购房预期变化

 

5、不按成本和价格规律定价,综合成本与实际售价形成巨大反差,给自身留下不可持续发展空间,走入开发销售的歧途

 

6、以蓄客为由提前释放低价信息,甚至未办预售证即变相收取押金和办卡

 

7、以分销、电销等方式与第三方合作进行降价,用工程款抵扣房、内部福利特价房等形式变相降价扰乱市场

 

8、采取甩卖价格抛售,成交价在4000-4500元每平方米之间,对整个市场预期形成不良影响

 

9、采取不正当销售手段将销售人员安排至其他售楼部外进行拉客,影响极其恶劣

 

10、违反相关规范,将楼层涉及高度降低至2.7米左右,为后期购房者入住埋下矛盾隐患。

 

不难发现,文件列举了十类“扰乱恩施房地产市场开发秩序,不利于恩施房地产市场健康稳定发展”的做法,文件要求所有开盘企业自查纠偏,恩施市房协则会进行暗访和调查。

 

同时,恩施市房协也将协助主管部门分地价、分区位对备案价格的下限底价进行制度性约束,确定良性的降价幅度比例区间,届时严格按照规定价格区间进行售卖。

 

出发的目的自然是好的,毕竟谁也不愿意看到市场中的恶性竞争,何况还关系到重金购买的房子,但恩施此番限制降价的做法,也确实容易被认作是政府部门“托市”的思路。

 

对于如此详细的“止跌令”,一位品牌房企的营销负责人就表达了自己的看法,他认为涉及到价格的条款存在过度市场干预的情况。

 

“开发商在一个小区内的对于不同户型会因为小区景观的不同造成价差,但设定价格下限是明显不尊重房地产营销的行为,比如第一个对备案价设定下限,这就是强行政管控。”该负责人如是说道。

 

不过也有当地业内人士认为,恩施房价断崖式下降问题,社会反映比较强烈,房协列出降价现象的10条主要表现,对部分楼盘进行调查核实,还进行了相应的4个措施予以引导和纠正,本质上是有利于市场稳定的行为。

 

至于具体的情况,我们还是要从恩施楼市真实现状说起。

02.止跌令背后:

恩施GDP增速全省最低,房产依赖度高

 

恩施位于湖北省西部,属于典型三四线城市。

 

恩施土家族苗族自治州包括2市6县,州政府所在地恩施市和利川市是县级市,其他六个县包括建始、巴东、宣恩、咸丰、来凤和鹤峰。恩施市全市总人口82万,城市建成区面积45平方公里。

 

在2019年2月底由恩施州房协发布的《2018年度恩施房地产市场报告》中显示,2018年恩施市新建商品住宅成交均价为6165.58元/平米,为全州最高,是该州房价最低的巴东县均价的两倍以上。相比之下,余盘甩卖的价格比均价下降了30%左右,几乎同2016年房价尚未开始快速拉升时的价格持平。

 

由于交通等原因,恩施州的经济情况也不够发达。官方数据显示,2018年恩施州GDP总量为871亿元,是湖北省唯一一个未过千亿的市州。去年恩施州GDP增速为6.2%,同样是省内最低水平。

 

区县经济上,2018年,恩施市的政府债务余额为67.4亿元,在湖北省各县市中,规模仅次于武汉市辖的黄陂区和江夏区。根据国盛证券的统计,2018年恩施市的债务率(地方政府债务余额/综合财力)为150.4%。

 

中原地产首席分析师张大伟认为,恩施只是全国不发达城市的代表,属于三四线城市中经济相对落后区域,对房地产有一定依赖度。

该机构统计显示,2018年恩施州完成房地产开发总投资130.76亿元,同比上涨27.14%;恩施土地出让金规模为45.34亿元,同比涨幅超过100%。

张大伟也指出,这反映出当前三四线楼市的一种普遍现状,即随着房地产市场的降温,很多城市开始担心经济增长和财政收入受到影响,因此会出台托底性调控手段。

 

可见,在GDP压力与高企的政府债中寻求突破的恩施,的确选择了将房地产作为支撑财政收入的一大命脉,而大家一直猜测的政府“托市”,想来也不无道理。

 

03.“降价未遂”背后的3重信号

 

讲完了城市的背景,接下来我们就聊一聊最为核心的问题,为什么恩施的房子会跌?政府又为什么不允许跌?

 

1. 凡是出现楼市降价未遂的地方,楼市必然遭遇了问题。每一份维稳的“红头文件”,都犹如一份反证。

 

同理,楼市调控越是坚挺,越是加码不断,越说明楼市的稳定。苏州就是典型案例,前不久,苏州陆续上马限售、九年一学位、召开30家房企开会控房价。

 

同样是“控房价”,苏州是控制房价上涨,而恩施寄望的是遏制房价下跌。相比而言,只要有决心,想要控制上涨并非难事,但想要遏制房价下跌,却非一个地方的能量所能及。

 

原因在于,房价受到大环境影响,房地产协会固然可以通过红头文件,建立暂时的攻守同盟,但市场未必买账,价格维持得再高再稳,只要没人接盘,就没有任何意义。

 

更关键的是,房地产企业同样未必能守得住。降价销售,是为了回款需要,是为了清库存需要。不让降价,房子如果卖不出去,损失谁来承担?

 

2.所谓的楼小阳春只是局部现象,大多数城市的楼市并没有想象的那么好

 

今年以来,在货币宽松和政策局部松绑的刺激下,部分一二线城市市场有所复苏,苏州、南宁楼市则进入相对火热状态,但大多数二线城市仍在高位盘整,三四线城市则步入震荡下行渠道。

 

在限价和限网签的背景下,最有说服力的当属成交量。根据招商证券的统计,一二线城市无论新房还是二手房成交都相对稳定,三四线城市则出现持续下滑。

这背后,既有大环境的影响,也有棚改货币化全面退潮的影响。


棚改货币化,是这一轮三四线房价上行的主要原因所在。当棚改规模减半乃至棚改货币化消退,三四线的房价就很难维持。

 

具体看恩施。恩施属于湖北,湖北2019年全省棚改计划为9万套,而去年则为14.2万套,相比下滑了-39.61%。

恩施的棚改规模,从2018年的8987套,锐减到2019年的2784套,大幅减少-69%,影响可见一斑。

 

3.稳楼市是2019年的主基调。所谓稳,既要遏制过度上涨,又要防范大跌

 

无独有偶,相比于控制房价上涨,地方对于遏制房价下跌的动力更足。

 

在房地产领域,一直都存在央地博弈。上级更在乎的房地产稳定的大局,在乎的是防范金融风险,而地方更在意的则是房地产投资拉动经济、卖地收入弥补财政,因而对涨价的包容度更高,而对降价的忍耐度更低。

 

当然,地方担心降价背后,还有一定的维稳考量。每一次降价,虽说是市场行为,但对于老业主来说,无异于晴天霹雳,降价维权总是层出不穷。

 

早在去年,杭州有街道就成立了房地产维稳工作领导小组,目的就在于防范楼市调整时的各种风险。

 

所以,稳楼市之下,“一城一策”必然出现分化:楼市火热的城市必然要被调控之手按住,而楼市相对惨淡的城市则会迎来松绑乃至直接的行政干预。

04.潮水退去,三四线开始裸泳

 

最后,我们再听听专家的看法。

 

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长、中国社科院竞争力模拟实验室副主任邹琳华表示,对于恩施楼市而言,可能是短期上涨太快,需求退潮后剌激效力消退,就出现了降价压力。

 

根据易居研究院中国百城房价报告,今年1-4月份全国三四线城市房价涨幅已远远小于2017年的高位水平,即明显走出了“过快上涨”的区间,同时此类涨幅也低于全国10.2%的平均水平,这体现了当前房价继续降温的态势。

 

自2018年6月开始,棚改风向开始变化,住建部六部委随后也表示将控制棚改货币化安置比例,更多采取新建安置房的方式。过去两年间支撑三四线楼市暴涨的主要动力不再,这些地区所面临的缺乏经济和人口支撑的真实情况也就浮出了水面。

 

当潮水退去,恩施市房协也只能要求各个企业与之“共克时艰”。不过,邹琳华也表示,该文件也只是预警作用,降价作为市场行为,即使是政府也没有有效手段来改变。

 

但必须要看到的是,三四线楼市也尚未达到房价转跌的临界点。纬房指数监测显示,2019年4月,三四线城市房价平均环比上涨0.03%,涨速比上月收窄0.242个百分点。118个三四线样本城市中,上涨的城市为71个,比上月减少1个,上涨城市占比为60%。

 

房价应该基于市场规划和调控目标在合理区间波动,对于相关开发商和中介公司来说,后续营销方面需要积极管控,防范为了冲业绩而乱降价,或者是做一些名不副实的假降价。后续预计三四线城市还会有各类稳定房价的做法,这也利好市场和预期的稳定。

 

毕竟,房子是用来住不是用来炒的,这是大家喜闻乐见且热切盼望的。

 

参考资料:

《房价猛降,这座城市急了:罕见发布10条“止跌令”!潮水退去,三四线楼市开始“裸泳”?》 21财闻汇

《“降价未遂”再现,释放了什么信号》 国民经略

《房价猛降!湖北恩施罕见发文“纠正”,三四线楼市开始扛不住了?》 凤凰网财经


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