西安浐灞生态区被遗忘的角落 多个低密楼盘下半年推货

6月中旬转了一圈浐灞南段，蜻蜓点水式的看了看恒大御龙湾、公园上城、南湖七号、高科麓湾国际社区、海伦湾、中建锦绣天地。看这些楼盘，特点明晰，临河而居，低容积率，小高层、洋房、叠拼，少有高层，再一个特点，当前基本无房源，下半年预计7、8月份有房源待出，推出户型多为130至150平左右洋房及各自叠拼产品。各家楼盘参考报价多在带装修1万5左右。

浐灞版图是一个“巨斧”型，而雁鸣湖板块，则是“斧柄”处，这里称之为都市后花园，左手曲江右手浐灞，对望白鹿原，为“生态宜居功能区”。板块内以住宅为主，辅以社区底商，部分住宅区配建幼儿园，域内配建小学，从建筑形态来看，区域内各家项目容积率基本维持在2.8以下，个别地块的容积率甚至只有1.5左右，产品多为“高层、小高层+洋房或别墅”模式。

走马观花的这6个楼盘，又可以划分为三环外和三环内两部分：

1、三环之外、雁鸣湖畔

雁鸣湖是“八水润长安”重要部署之一，总面积约660亩，其中水域面积345亩，绿化面积220亩。2016年雁鸣湖休闲公园一期开园，而恒大御龙湾、公园上城、南湖七号楼盘组团则位于雁鸣湖三号湖西侧。三号湖目前仍在开发建设中。

这个板块的优势，向东雁鸣湖畔，向西曲江植物园，生态环境较为优质。

这个板块的纠结点，北接南三环、南临绕城高速，噪音明显，而公交交通有些欠缺，出行基本就依赖自驾了；同时，目前长鸣路为市民去往西安市殡仪馆的必经之路，板块内待拆迁的区域还有一些，发展得再等等，目前该板块还没有接入市政集中供暖，采用小区集中供暖购房人需问清锅炉房的位置，心理承受不这些了的就慎重些。

2、三环之内、浐河之畔

高科麓湾国际社区、海伦湾、中建锦绣天地位于浐河两岸，浐河之内细水潺潺，杂草丛生，半点没有改造的样子，除此外，三家楼盘各有优劣势：

高科麓湾自成一片，夹杂于三环与浐河之间，自带高新一小、临地铁五号线，近距离接触东三环，同为优势因素也成就了劣势因素，便利的同时也形成了综合的噪音影响；

海伦湾紧靠绿地组团，中建锦绣天地则紧邻暖山西安，将区域内的住宅连接成片，打造浐河西岸居住生活圈，两楼盘共有的纠结点，交通道路依赖于浐河西路这条双向单车道。

区域综述：雁鸣湖周边，单就地理位置来说，接近绕城高速，离传统主城区较远。从商业配套而言，目前板块商业基本靠各楼盘底商，大型商场几是一片空白。而公交交通也有些欠缺，虽近期开通浐灞1号线（世博园锦绣门-浐灞湿地公园西门）浐灞3号线（华夏文旅站-浐灞丝路学校），但依靠公交出行短时间内不太现实。

从基础教育设施看，目前该板块范围内有陕师大绿地浐灞小学（民办，东月路，36个班）、高新一小麓湾校区（高科麓湾学位房）、浐灞丝路学校（公办，雁鸣南路与草甸路十字，小学18个班，初中12个班）、月登阁小学（公办）、马腾空小学（公办）等。

这一区域中融创融公馆（原天朗曲院庭香）、绿地国际社区、高科麓湾国际社区、合能十里锦绣等项目已陆续交付，业主已有入住，海伦湾、恒大御龙湾、公园上城、南湖七号、中建锦绣天地等在火热建设中，居住氛围预计在3年后逐渐成熟。区域内的生活舒适与不便，已入住的业主更有发言权。

说的好点，就是接壤浐灞与曲江，说得直白一些，称他为“三不管”地带也不为过，和曲江没半毛钱关系，依着雁塔，连着灞桥，这里的楼盘更愿意说自己是“曲江东”，甚至说“我们这里是雁塔区”，也不情愿认可自己叫“浐灞”。有一种“爸爸都不要我们了，我们也不认这个爸爸”的感觉。区域的发展被地产拉动，这个要认可，但缺乏聚集人气的商业和生活配套，发展的慢也要承认。