恩施不让房企降价,恐怕有苦难言!

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  正文共: 2208字17图;预计阅读时间: 6分钟

  

  作者:樱桃

  

  相信很多人今天都看到湖北恩施房协发的文件了。又是一个四线城市半官方的行业协会,站出来义正言辞不让开发商降价。

  在恩施房协看来,开发商每平米降价超过200元,那叫大幅度的下降!下降超过300元!那叫巨大的价格反差!

  恩施房协认为,开发商卖的价格如果不比成本价高,那简直就是误入歧途!苦海无涯回头是岸!开发商还不改正?

  还有开发商拿工程款去抵房啊,搞什么特价房啊,偷偷告诉大家打折的消息啊,等等,都让恩施房协觉得,房企向市场释放各种降价信号的行为,都是极其恶劣不可饶恕的,扰乱了市场秩序,非常不利于稳定楼市,这完全是无法接受的事。

  最后,作为连接开发商和政府主管部门的桥梁,房协警告你们这些开发商,赶快自我纠正错误,以后房协会不定时暗访,你们哪家要是不听话的,哼哼,别怪我们向上级主管部门汇报,到时候会采取什么措施遏制你们就不知道了哦。

  

  

  

  恩施房协在接受媒体采访时回应称,系自律性号召。

  因为房地产协会是行业协会,而非政府职能部门,所以对外只能这么说。

  但是,别忘了,房协是连接政府和房企的桥梁,如果由住建局出面来出这份文件,显然不太合适,要知道今天这份文件曝光后,你们的反应是什么,所以你可以把房协看成是一个tizuiyang吧。

  因为不管谁出面,都只是说明了恩施想维护房价稳定的渴求。

  

  我们来了解一下恩施的房地产市场情况,是不是真的到了这么危急需要维稳的状况呢?

  来自恩施州房地产业协会的报告显示,2018年度,整个恩施全州新建商品住宅成交24236套,较2017年同期增加了3244套;成交面积313.17万平方米,与 2017 年同期相比上涨了 22.93%。

  从八县市成交来看,全州新建商品住宅成交面积当属恩施市最多,2018 年度销售 10097 套,成交面积为 138.86 万平方米,接近于全州商品住宅 销售面积 45%;其次是利川县,销售 5914 套,成交面积为 68.87 万平方米,占全州销售面积的 21.99%。

  全州价格最高的也是恩施市,为 6166 元/平方米,相比2017年每平方米上涨 1176.94 元,涨幅23.6%

  涨幅最高的是宣恩县,与 2017 年同期相比上涨 25.86%。全州恩施、利川、来凤 三县市新建住宅成交均价突破 4000 元/平方米,仅巴东县成交均价低于 3000 元/平方米。

   与 2017 年同期相比,全州八县市成交均价表现为普涨态势。除鹤峰、巴东县新建住宅成交均价较 2017 年同期涨幅在 5%以内,其他六县市均有着 10%以上的涨幅;其中,恩施、来凤、宣 恩三县市的涨幅甚至高达 20%以上。

  2019年一季度,恩施州新房共备案7985套,同比上升10.4%;备案面积达102万㎡,同比增长10.2%。

  其中恩施市来说,价格有下降趋势,从季度看,1月恩施住宅均价约为6630元/㎡,2月约为6572元/㎡,3月约为6484元/㎡,不过只是微降。

  

  但让房协担心的是今年一季度恩施成交量看似还在增长,但已经略显疲态。因为存货在增长,特别是商业库存周期达到50个月,在今年恩施“两会”上还特别提出要去商业地产库存。

  同时土地市场在流拍。一季度共计拟出让宗地13宗,其中1月份4宗,流拍1宗;2月份2宗,流拍1宗;3月份7宗,流拍4宗。从用地性质上来看,这13宗地,住宅占了11宗,共计成交6宗,剩余两宗为商业用地,仅成交1宗。

  

  另外,从新开工数量也可以看出未来潜在供给量,是否有压力。

  2018年恩施新开工 394.67 万平方米,同比上涨 72.65%。

  而去年批售新建商品房项目 151 个,批售面积 461.55 万平方米, 同比上涨 54.43%。成交336平米。

  相比2017年,2018恩施的新开工有明显的增长,这就给2019年市场供给量带来了潜在的销售压力。

  这也就是为什么恩施房协要出台红头文件的原因,最近上市楼盘逐渐增多了!因为新开工同比增加太多了!

  而恩施的棚改规模,从2018年的8987套,锐减到2019年的2784套,大幅减少-69%,这对恩施的需求刺激是个极大的退缩,因为棚改货币化安置本身就是四线城市房价上涨的一个推动因素。

  来自恩施州房地产业协会所做的2018年房地产市场报告的市场展望就指出:2018年恩施市新建商品住宅成交均价远高于石河子、湘潭、桂林、衡阳、 银川等中西部重点城市的房价中位数;然而,2018年恩施市新建商品房开工竣工剪刀差较2017 年同期相比上涨了167.55%。在市场情绪退潮的大环境中,开工竣工剪刀差不断叠加高走,房企促销已经开始,各种喧闹的营销手段又再登台,2019年或将对价格形成向下压力。

  

  这个展望现在看来还是比较准确的。

  

  最后,大概了解一下恩施的基本面,恩施土家族自治州明显落后于其他各市,在湖北的经济属于一个垫底的地位,2018年增速只有6.2%,排名最后一位。

  虽然人口有402万(2017年数据),但人口的增长率还在下降。因为2012年户籍人口就有403万。

  而恩施的地方政府债务率却高企,2018年债务率高达150%。所以偿债压力也是很大的。

  

  但财政收入来源非常有限。2018年恩施一般公共预算收入只有21.2亿。而政府性基金收入,也就是土地出让金收入,是多少呢?27.7亿!比正常税收收入还高。

  

  所以恩施怎么会不爱惜房地产市场呢?因为保房价,保楼市,除了维稳,说到底,一切都是为了保经济,保增长,保就业啊。

  所以恩施不让房企降价,恐怕也是有苦难言!但不许降价,买单的就是购房者了。

  樱桃大房子,专注研究房地产十年,通过深入研究宏观经济走势,为读者把握房地产跌涨周期,不唯空,不唯多,只唯实。

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