P2P转型联合办公,“二房东”模式难成活

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  近日,有媒体曝出,上海一家联合办公空间——聚梦空间陷入了破产清算危机,几经跌宕起伏的联合办公行业再度引发人们关注。

  企查查数据显示,聚梦空间成立于2017年4月27日,注册资本1000万人民币。(Tou.vc专注于文创领域的众筹平台)公开资料显示,其在上海覆盖70多个商圈,下设30多处办公点,规模不小,却为何在短短两年时间,迅速扩张后又面临破产清算的囧境?

  来自聚梦空间母公司万城金控有限公司、聚梦空间信息科技(上海)有限公司发布的联合公告称:公司业务经营不善,出现巨大亏空损失,公司账户已经保全冻结;经管理层一致同意,公司暂停新业务并进入破产清算程序。

  

  以2018年以来不断涌现的行业兼并为标志,共享办公似乎来到了一个分化点,一个巨头收割、标准规范的新阶段。聚梦空间,不过是洗牌期中被淘汰的玩家之一。

  起底聚梦空间:

  P2P转型联合办公,“二房东”模式难成活

  企查查数据显示,聚梦空间信息科技(上海)有限公司的大股东为刘翠苹,持股比例95%,二股东为万城金控有限公司,持股比例5%。而万城金控又由刘翠苹100%持股。所以两家公司的共同持有人均为刘翠苹。

  

  而万城金控的企业的经营范围包括金融信息、投资顾问、咨询管理等金融管理服务。

  

  启信宝数据显示,万城金控旗下曾运营P2P平台“中银号”。“中银号”于2014年11月3日上线,但在2016年底因为创始人跑路遭到投资者投诉。

  而聚梦空间成立于2017年4月份,不难看出,P2P的生意失败后,万城金控快速地更换了一条赛道——联合办公。

  据网友爆料,聚梦空间破产清算前还在搞活动让房客提前预付租金。

  

  回到聚梦空间的商业模式本身,其从P2P转型做联合办公,经营模式只是简单粗暴的“二房东模式”,房子拿到手就转租,不装修。

  破产清算之前,聚梦空间一个工位的租金大约是1500-2000元/月。

  对比来看,绿洲广场75.96 平的办公室月租金为7800元,按照一个工位均摊面积为5平方米计算,75.96 平的办公室可容纳15个工位,一个工位的租金在520元,远比聚梦空间有价格优势。

  清控科创集团总裁程方告诉新芽Newseed记者,简单的二房东模式,通常以1500-2000/每月的价格向外出租,其中有500-600元的水电网络、装修折旧及基础人工等刚性成本,除去这些刚性成本,实际用于支付租金的部分在1000元-1500元,按照一个工位的均摊面积5平米左右计算,坪效为1000÷30÷5=6元(以租金2000来算,为10元)。

  但是每处空间还有一个实际出租率,即使乐观假设实际出租率在70%,坪效就变为4-7元,拿房成本高于这个价格,就会赔钱。

  而且联合办公空间通常需要为企业提供一种灵活的租赁形式,押金在1、2个月,但向业主租房子时,业主通常要求押三付三,相当于一次性付很多钱,但要一笔笔地往回收,这就加大了资金杠杆,往往意味着风险的伴随。

  “二房东模式”过于粗放,配套设施、商业理念、运营能力等皆跟不上来,过度依赖租金差。一方面容易受制于房源供应商,受市场波动影响;另一方面想要依靠租金差来获得高额利润要依赖规模增长,这意味着单体项目的资源浪费和新一轮成本控制问题。脆弱的“二房东”模式注定无法长久。

  从P2P转型联合办公,靠简单粗暴的“二房东”模式转租,聚梦空间走到今天的大结局,也就不足为奇。

  倒闭潮下,共享办公之殇

  聚梦空间的破产并非个例。

  进入2018年,联合办公行业众多公司靠合并和并购不断扩大规模,尽管行业发展空间宽广,但触礁者居多,不少联合办公项目未成先衰。

  据VC SaaS的数据显示,2018年至今,联合办公品牌减少40家,运营时间均未超过2年。发展缓慢、濒临破产倒闭状态的共享办公空间品牌占总数的28.1%,众多非头部企业已经进入淘汰阶段,而头部企业的日子也似乎并不好过。

  2018年年末,就有消息爆料36氪正在裁员,其中氪空间裁员比例20%,大约涉及百人。这一数字也得到了一位氪空间内部人士确认。WeWork、优客工场、纳什空间等头部企业等也相继被爆出裁员、资金紧张的问题。

  行业内持续的并购、规模扩张、倒闭潮都指向了这样一个事实:“小而美”并不适用于联合办公这个行业,规模化才是通路。据第一财经报道,SOHO中国董事长潘石屹认为由于规模问题,“赚的钱还少得可怜”。

  但规模化又将面临新的问题。

  程方认为联合办公规模化的难点在于对入住率、租金水平的依赖。首先是租金水平,其次是入住率。

  新芽Newseed通过研究分析,总结联合办公倒闭原因有以下几点:

  1、盈利模式过于单一,较多仍为“二房东”。这样一方面容易受制于房源供应商,另一方面面临单体项目的资源浪费和新一轮成本控制问题,往往会带来潜在风险。

  2、地产资源很大程度上决定胜负。联合办公空间离不开房地产,从拿房阶段的成本到所处的地理位置都会影响空间未来能否盈利。所以能否以相对优惠的价格拿到优质商圈的房源,成为现阶段联合办公存活的关键。拿不到的,自然会被淘汰掉。

  3、竞争力弱,入驻率低。联合办公主要面向小微型的初创企业,对于这些企业,价格是考虑的首要因素。但联合办公加上装修成本、人员运营成本等一系列附加成本后,跟传统的办公空间相比,并不具备价格优势。其提供的增值服务也并未给他们带来核心竞争力,自然会被更低价格的传统办公空间PK掉。

  在这种背景下,联合办公的优势无法真正发挥出来,(Tou.vc专注于文创领域的众筹平台)也很难规模化。

  未来如何改变单一的盈利模式,实现多元化的服务增长,成为共享办公行业新一轮厮杀中的命门所在。优客工场创始人毛大庆此前公开表示,优客工场未来的增收将会依靠股权投资、流量变现、品牌加盟与管理输出来实现。

  但这些模式能否真正变现,还需要时间来验证。几经跌宕起伏的联合办公行业,离春暖花开还有多久?

  (文章来源于:新芽NewSeed摘编)

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