穆林：住房租赁产业的时速表、变速箱和发动机

住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分，促进房地产行业长期健康发展，培育和构建租售并举市场，是完善住房供应体系和住房保障体系的重要举措，也是稳定房价预期的一条有效途径。一直以来租赁市场的发展存在诸多问题，供应总量及供应结构不合理，投入主体较为单一等因素，需要多方持续努力，多渠道保障才能实现。在这一进程中，各城市构建住房租赁综合管理平台，实现住房租赁市场数量、价格、租约的精准、动态、实时，让住房租赁成为一个持续改进的过程，是住房租赁市场成熟的基础和前提，具有极其重要的意义。高使用率、对接各个部门的租赁服务与监管平台，是行业发展、行业支持、财政补贴、税收优惠和人口管理的抓手，是住房租赁产业发展的“长效机制”。

1. 指导思想

住房租赁管理平台，是全面落实党和国家要求”基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。”的总目标，

2. 建设目标

落实国务院提出“加快建设住房租赁信息服务与监管平台，推进部门间信息共享。”的要求，建立兼具“监管”“服务”和“部门间信息共享”的住房租赁管理平台，实现市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分三个目标。

3. 建设意义

按照国务院和住建部要求，升级和拓展现有住房租赁管理平台，建设住房租赁信息服务和监管平台（以下简称新平台），对于住房租赁产业的发展，具有“时速表、变速箱和发动机”的作用，主要表现在：

3.1 行业发展的“时速表”

实现对住房租赁供给、需求、价格的实时监控，打造行业“时速表”，形成住房租赁产业发展的长效机制。

3.2 部门合作的“变速箱”

住房租赁产业的发展，需要住建、公安、应急管理、财政、税务等部门的协同推进，未来还会涉及到交通、教育、医疗等部门，形成部门间信息共享、协同推进的长效机制尤其重要，通过新平台的建设，能够加速形成互动机制、提高沟通效率。

3.3 行业扶持的“发动机”

住房租赁的发展，还离不开财政、税收等部门的支持，结合未来房地产税收改革，对住房租赁实施有效的金融支持、税收优惠、财政补贴等政策，有助于行业的快速发展，但目前困难在于缺少对全流程的监控，补贴到租客或者企业端都存在弊端，建立新平台，可以通过规模企业税收优惠、定向发放租金券、金融贴息等多种方法实施公开、公平的金融支持，有助于行业持续发展。

4. 发展现状与主要困难

国务院文件的三个关键词，“监管”“服务”和“部门间信息共享”，监管功能主要包括租赁住房、租客和租约的备案、信息监控等，包括租赁信息发布、租约上传、价格监控等，目前的各城市的租赁管理平台基本实现了这些功能，但在服务和部门间信息共享方面，还存在较大的提升空间，也导致了平台在推广应用时难度较大，实施应用覆盖率不高等问题。目前各地已经开展了住房租赁管理平台的建设工作，在建设模式上，大多数城市选择与企业合作开发，比如杭州与阿里巴巴、北京与京东、深圳与腾讯，全国有300多个城市与建设银行（通常是建融家园平台）签订了合作协议，少数城市采用自行开发的模式。

主要困难

(1) 监管功能较为健全，服务功能较为欠缺

目前这些平台普遍具备了房源信息发布、租约备案、价格查询等功能，但平台功能主要集中在信息发布和租赁交易的环节，在租赁总需求、总供给分析、租赁价格指数、趋势分析等方面功能还有待加强。

(2) 部门信息共享机制和功能不足

目前的平台大多数为独立平台，并未与长租公寓经营企业、中介机构形成数据接口，也缺少与相关部门的信息整合，难以实现数据的自动采集和实时同步，需要租赁双方签订租赁合同后“再来线上备案一次”，导致系统功能难以发挥。这一问题的解决思路在于加强管理平台的“数据整合”能力，通过对接租赁企业的运营系统，提高系统运行效率，实现数据实时、有效。租赁平台还应对接相关管理部门，比如比照酒店业进行租客数据验证、居住证数据对接、租金所得税抵扣等，以加强平台的服务能力。

(3) 平台推广难，使用率低

目前住房租赁管理平台在各地使用率较低，往往是政府主管部门、金融机构很积极推广，租赁企业很不积极。其本质在于该平台“管理”属性过强而“服务”属性较弱。主管部门出于管理的需求，要求企业上传房屋信息、租客信息、租约信息和价格信息，但租赁企业一方面怕信息泄露，另一方面是出于避税的想法，从而导致租赁平台的使用率较低。其解决思路一方面应加紧落实住房租赁的税收优惠政策，另一方面是将财政贴息、专项奖励等与平台的使用相结合，让平台真正起到实效。

总之，管理学箴言“合理的度量是改进的前提”，住房租赁服务于监管综合平台，其本质是住房租赁产业资源整合的平台、信息互动的平台、企业支持的平台、租客服务的平台，作为产业发展的基石，并不是简单的技术平台，需要统筹供需、对接多个部门的综合系统，需要城市管理者创新思维，整合各方力量，并运用财政、税收等综合手段推进应用，才有可能建成并广泛使用，为行业发展奠定基础。尤其是2019年初财政部住建部发布《关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》(财综〔2019〕2号)，将建设住房租赁信息服务与监管平台明确作为住房租赁产业发展的重要考核内容，可以预见，高使用率、对接各个部门的租赁服务与监管平台，是行业发展、行业支持、财政补贴、税收优惠和人口管理的抓手，是住房租赁产业发展的“长效机制”。

本文作者：穆林