近段时间，大家有没有感觉到，销售的连环call又开始了，特惠楼盘的数量和力度也有了明显激增。
没错，“年中大考”要来了！又到了一年两次“喝鸡血”卖房的时候了。
01
凶猛！开发商上演“赤膊战”
据365淘房不完全统计，端午期间，天津有32个楼盘大打“优惠牌”，涉及和平、南开、红桥、河北、河东、北辰、西青、东丽、津南等12个区。
比如南开1911最高优惠45万元，首创天阅海河优惠18个点，海河金茂府端午专属特惠房源立减55万元……力度相当大。
更有甚者推出了首付分期，路劲太阳城、路劲隽澜湾首付一成，愉景城首付6万起，大大降低了置业门槛。
（端午特惠楼盘）
其实，万变不离其宗。无论是大搞特惠，还是首付分期，都是开发商在降低身段，目的只有一个——成交！
从市场反映来看，效果显而易见：
和平翰林公馆端午期间认购1个亿，首创天阅海河端午假期劲销1亿元，首创大河公馆3天热销8000万元，大运河府端午三天热卖8300万，景瑞翰邻单周破1亿元……
02
值不值得买？计算公式来了！
优惠对于买房人来说，自然是举双手欢迎，捡漏抄底的机会来了。
但优惠到什么程度就可以出手呢？
之前我们也给过几个参考标准，比如三价联控、365新房指导价。
不过，三价联控在有些区域管用，有些区域则不好使；365新房指导价参考的周边二手房，所以在“坐实”了地段价值的区域更“灵验”。
今天，我们再教给大家一条简单粗暴的判断公式，即：
城市边缘房价 = 市中心最高价* 1/3（ps：不含品牌或产品溢价）
解释一下，这里的城市边缘没有一条标准的线，比如在北辰，边缘就在外环以内；如果在西青，边缘就推到了外环以外。可以简单理解为与城区接壤的部分，就是城区蔓延的边界。
而市中心最高价，就是字面意思，一个城市的新房最高价。
由于半路杀出了个楼市调控，天津传言的“8-5-3”房价格局并未成真，但“5-3-2”也有些过时了。
准确的说，天津目前市区的房价格局是“6-4-3”。即市中心均价6万，南开、河西、海河沿线均价4万，其他均价3万。
按最高价6万计算，6万*1/3=2万。也就是说，城市边缘毛坯高层2万，值得入手。
假若超过了2/3即4万左右就不合适，可以果断放弃了。
可以考虑的区间为1/3-1/2，即2万-3万。
03
学好公式，买哪儿都不怕！
换言之，2万元是置业天津城市边缘的一个调准。洋房的话，价格会比高层贵不到20%，即2万4比较合理。
对照这条标准，我们来找几个样本现学现用下。
1）李七庄：
锦庐洋房22000元/平米，比24000元/平米的标尺便宜了2000元，这个价格很合适。
所以锦庐一直卖得很火，前4月已经签约了325套，成交金额超8亿元。目前仅剩下四五十套房源了，后期无加推。
而融侨观澜34000元/平米的洋房定价明显“超标”了，以致于所剩不多的尾房卖了一年多还没有清盘。
2）新梅江和后梅江：
天房领世郡和天津全运村仅隔着一条外环线，但价格却相差了近一半。
天津全运村洋房44000-49000元/平米，天房领世郡洋房25000-27000元/平米，近期推的一批特惠更便宜，2万3左右。
对照那条标准，天房领世郡洋房2万3入手就没有问题了。
然而，外环线以内的天津全运村，在忽略品牌溢价、精装溢价的情况下，已经差不多是最高价的三分之二了，有点费劲。
3）宜兴埠：
宜兴埠板块虽然在外环线以内，但天津整个城市的发展严重向西南倾斜，南北差距特别大。连外环线以外的中北镇都比外环线以内的宜兴埠成熟得多。
所以“值不值得买”公式在这里体现得也十分明显。
成宁府之前精装高层卖25000-27000元/平米，超出标准定价25-35%，所以一直卖不动。项目于去年11月3日首开，到12月底才签约了5套。都不及未来城半天的量。
现在项目降价了，最近加推的一批特惠房，单价21500-23000元/平米，带精装，这个价位就算合适了。
而同处宜兴埠板块的未来城之所以红动津城，即使“罕见”首开744套房源，仍然近乎全部售罄。就是因为价格合适。
首开高层均价1万8，便宜的才1万6起。比“标尺”高层2万还便宜，所以引发抢购也在情理之中。
话说融创臻园那次加推之所以刷屏，成为一大“现象级”事件，也是因为价格撬动的。
可见，购买需求一直存在，就看谁家的价格更合适，更能勾起购买欲。
04
识别真假“优惠”，有一套！
另外，再提醒一点，优惠有“真假”，一定要注意甄别。
举个简单的例子：
一些朝向不好、楼层不好、户型不好、楼栋不好等的房源，价格本来就比正常房源售价低，而有的楼盘却拿这样的房源搞特惠，明面上便宜了，实际上仅仅是个“噱头”。
还有，“工抵房”并不都是工程抵押，“工抵房”往往优惠力度都很大，只是开发商为避免前期业主维权的一种说法，完全值得考虑。
至于专场优惠、员工房、老带新、限时优惠、排卡升级优惠、开盘优惠、一次性付款优惠等等，也都是常见的优惠形式。
所不同的是，排卡升级、开盘优惠、一次性付款、限时优惠，只要按照开发商的要求走就能拿到；
而团购优惠、员工房、老带新等则属于关系类，能不能拿到要看你的“谈判”能力了。
希望大家在这个特惠纷飞的时节，能以最优的价格买到心仪的房子！
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