融创保利谁能挤进前四，房企巨头规模之争白热化

　　简介：2018年一度领先的保利在后半程被融创赶超；相同戏码是否会在今年上演？

　　楼市在2019年历经潮水汹涌与退去，房企竞争势头却从未放缓。前五月，碧万恒没有悬念锁定行业前三名，但第四位之争再次陷入胶着化。“不想当第一”的融创中国（01918.HK，下称“融创”）和“欲回行业前三”的保利地产（600048.SH，下称“保利”），一如既往成为这场拉锯战的主角。

　　最新“战况”是，保利以256亿元领先融创，暂居行业第四位。2019年1~5月，融创实现签约金额1633.7亿元，同比增长12.2%；而保利实现签约金额1889.61亿元，同比增长21.82%。

　　实际上，去年类似争夺战已经上演。彼时，保利同样在上半场领先，优势一直保持至8月份。但9月份开始，情况发生逆转，融创以160亿元销售优势反超保利。此后行业排名保持稳定，年末，融创保利分别以4608.3亿和4048亿元销售额居行业第四、第五位。

　　相同戏码是否会在2019年上演，还是未知。从土地市场看，两者均频频出手纳粮。但在2018年股东大会上，融创表示已暂停公开市场拿地；而保利囿于央企身份，被股东质疑是否趋向保守。

　　融创表示“现在的位置（第四名）挺好”，而保利志在“冲三保四”，如此看来，融创保利“龙虎斗”也将更趋激烈。

　　排位争夺赛

　　地产排位之争一直吸引眼球。在碧万恒前三位置稳固又难以超越时，融创保利的四位之争显得异常激烈。而两家公司今年业绩，似乎延续了2018年的基调。6月6日这天，融创和保利一前一后公布五月销售业绩。

　　从5月单月销售看，融创实现销售额443.8亿元，保利销售额418.79亿元，融创以25亿元暂胜一筹。但若从前5月累计销售看，融创销售额1634亿元，保利销售额1889.61亿元，保利反而以256亿元领先。

　　256亿元的业绩优势，来自于保利今年的提早发力。楼市前两月还未走出惨淡时，保利便实现超300亿元销售，3月更是达到426.64亿元。由此，保利前三月分别领先融创96.31亿元、151.23亿元以及50.24亿元，合计297.78亿元。

　　在土地市场异常活跃的融创，销售发力却稍有迟缓。直至4、5月份，融创才开始反超，分别领先保利16.97亿元及25.01亿元。即使如此，囿于前期差距过大，融创依然未能在前五月锁定第四排位。

　　最新业绩现状是，2019年1~5月，融创签约金额1633.7亿元，同比增长12.2%，排名居行业第五；签约面积1124.5万平方米，同比增长25.8%；累计销售均价14530元/平方米，同比降低10.8%。

　　5月443.8 亿元的销售额，是融创今年单月销售最高点，同比增长16%，环比亦增长13%。但若要达成5500亿元销售目标，融创此后月均销售额需达552亿元。

　　而保利在前五月实现签约金额1889.61亿元，同比增长21.82%；签约面积1226.84万平方米，同比增长19.58%。5月单月，保利实现签约金额418.79亿元，同比增长17.24%；签约面积271.64万平方米，同比增长21.92%。

　　保利未公布2019年业绩目标，但按照一年1000亿增加幅度，5000亿是其将要攻陷的下个目标。以此计算，保利若想在年末迈上5000亿台阶，此后月均销售额需达444亿元。

　　但市场平稳的大趋势之下，房企纷纷调控降速。融创在经历了过去几年的快速扩张之后，有意识放缓增长步伐。但公司对于当下的行业排位仍旧是当仁不让的意味。在今年3月举行的业绩发布会上，融创董事局主席孙宏斌曾就此表态：“我们很难追上别人，别人要追上我们也不容易，就这位置，挺好的。”

　　而去年股东会上仍提“重回前三”的保利，今年同样稍显趋稳。2018年股东大会上，有股东质疑：鉴于央企身份，保利与同行相比是否会趋向保守？对此，保利发展总经理刘平坦言：“我们不是保守的企业，是稳中求进的企业。”

　　稳中求进的保利，曾在2018年开局发力，但此后销售增速“正负交加”，直至年末被融创反超。

　　2019年是否会重现去年的戏码？目前仍有悬念。但有融创过去几年的发展节奏来看，该公司习惯在第三季度放量推货，这或许会让保利感受到压力。

　　储粮备货

　　房企业绩明面争夺之外，土地市场的较量同样不减。2019年开年备货的情况，同样会影响房企全年业绩表现。从公开市场看，融创保利均大力出手，频频贡献话题热度。

　　5月7日，东莞首宗开始挂牌即被封顶价格锁定的地块揭晓买家，保利湾区投资发展有限公司以30亿元+自持100%商业竞得该宗地块。该地块于4月23日开始竞拍，进入报价环节时间仅3分钟，报价便达到最高限制条件。

　　随后5月16日，东莞沙田地块竞得者的身份揭晓，融创地产提早17天锁定该宗地块，地块成交价10.23亿元，折合楼面价10549元/平方米，同时融创需自持商业面积40年。

　　但在此轮土拍较量中，融创似乎更为突出。4月23日，武汉土地市场推出总起始价近200亿的10宗地，其中，有4宗均被融创拿下，总金额152亿，溢价率最高一宗为24%。大力拿地的战果是，2019年1月至4月，融创均位居房企新增货值榜首。

　　实际上，自2016年末以来，融创就减少了公开市场拿地动作。对于此轮土拍发力，融创中国行政总裁汪孟德在股东大会上称，融创自2018年底账上现金充裕，因此拿地节奏有所加快，1~4月拿地都在一二线城市，其中43%是底价拿的。

　　但迅猛势头在5月发生逆转，高溢价下融创拿地开始放缓。据克而瑞数据，融创1~5月拿地货值2018亿元，排名滑至行业第三，其中5月单月拿地货值374亿元。“2019年其实主要工作就在1~4月，现在地价上来了，我们基本都停止拿地了。”汪孟德解释称。

　　华创证券测算，截至目前，融创总土储约2.56亿平方米，对应总货值约3.55万亿元；其中，一线、二线、强三线城市货值分别占比 11%、74%、15%。剔除旧改等协议状态土地，并按2018年销售均价15210元/平方米、预收账款1994亿及1~2 月销售面积281万平方米估算，未售建面约1.67亿平方米，对应货值2.54万亿。

　　而保利前五月新增货值仅817.6亿元，居行业第12位。截至2018年末，其在国内外100个城市合计拥有在建面积10390万平方米、待开发面积9154万平方米，可满足未来2~3年的开发需要。“另一方面，总负债里预收款项有2997.95亿元，这个数据我们还是偏上的。”保利管理层指出。

　　高速背后的隐忧

　　纵然两者销售与资金运作颇为高调，但实际上融创和保利各有隐忧。

　　虽然融创一直强调风险管控，但在股东大会上，还是有股东坦言：“拿地会不会影响去杠杆的进程？”其随后称，行业周期下行，企业需要关注负债率这个数字，因为要保证现金流回款。

　　股东的担忧并非毫无依据。2016年~2018年，融创资产负债率分别为86.71%、91.90%及89.81%。2018年末，融创有息负债为2294亿元，同比增长5%。

　　“融创的负债率在未来两到三年是持续往下走的，这是肯定的一个方向。”孙宏斌与汪孟德向股东保证，未来融创负债率降低是必然趋势。

　　截至2018年末，融创拥有现金及现金等价物1201.98亿元，短期债项则为920.46亿元，长期债项为1373.64亿元。现金短债比约为1.31，长短债务比为1.49。

　　对此，摩根士丹利报告称，由于季节性原因及前四月活跃的土地收购，预计融创今年上半年净负债将上升，但净负债率也将在全年实现下降。

　　保利的问题似乎更为复杂。从其2018年末计提存货跌价准备金额看，这一数字达到23.4亿元，减少2018年归母净利润20.1亿元。这是保利近年来存货跌价准备计提金额最明显的一年。这背后，是楼市调控下其多宗高价地入市难的困境。

　　2019年保利的短暂领先能否保持，依然未知。房地产行业竞争日趋激烈，即使步调稳健的央企也要遵循不进则退的定律。但在众多考核指标束缚下，其可能难以比拼民营企业适应市场的灵活性。

　　保利发展相关负责人也曾公开感叹：过去一轮高速发展过程中，并非保利速度慢，而是对手速度太快。

　　此番保利重新回到快车道的意味越发浓烈，超越对手的同时，免不了要超越自己，加速背后的隐忧也容易如影随形。

　　比如近期保利旗下项目发生安全事故，再次为高周转节奏敲响警钟。据住建部通报，6月3日，四川省遂宁市河东新区一项目发生高处坠落事故，致1人死亡。该项目由遂宁保信投资有限公司建设，保利地产通过旗下公司持有其51%股权。此前，保利地产全资子公司广东承建项目于2017年连发安全事故，致2人死亡。

　　责编：彭海斌

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