融创保利谁能挤进前四,房企巨头规模之争白热化

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  简介:2018年一度领先的保利在后半程被融创赶超;相同戏码是否会在今年上演?

  楼市在2019年历经潮水汹涌与退去,房企竞争势头却从未放缓。前五月,碧万恒没有悬念锁定行业前三名,但第四位之争再次陷入胶着化。“不想当第一”的融创中国(01918.HK,下称“融创”)和“欲回行业前三”的保利地产(600048.SH,下称“保利”),一如既往成为这场拉锯战的主角。

  最新“战况”是,保利以256亿元领先融创,暂居行业第四位。2019年1~5月,融创实现签约金额1633.7亿元,同比增长12.2%;而保利实现签约金额1889.61亿元,同比增长21.82%。

  实际上,去年类似争夺战已经上演。彼时,保利同样在上半场领先,优势一直保持至8月份。但9月份开始,情况发生逆转,融创以160亿元销售优势反超保利。此后行业排名保持稳定,年末,融创保利分别以4608.3亿和4048亿元销售额居行业第四、第五位。

  相同戏码是否会在2019年上演,还是未知。从土地市场看,两者均频频出手纳粮。但在2018年股东大会上,融创表示已暂停公开市场拿地;而保利囿于央企身份,被股东质疑是否趋向保守。

  融创表示“现在的位置(第四名)挺好”,而保利志在“冲三保四”,如此看来,融创保利“龙虎斗”也将更趋激烈。

  排位争夺赛

  地产排位之争一直吸引眼球。在碧万恒前三位置稳固又难以超越时,融创保利的四位之争显得异常激烈。而两家公司今年业绩,似乎延续了2018年的基调。6月6日这天,融创和保利一前一后公布五月销售业绩。

  从5月单月销售看,融创实现销售额443.8亿元,保利销售额418.79亿元,融创以25亿元暂胜一筹。但若从前5月累计销售看,融创销售额1634亿元,保利销售额1889.61亿元,保利反而以256亿元领先。

  256亿元的业绩优势,来自于保利今年的提早发力。楼市前两月还未走出惨淡时,保利便实现超300亿元销售,3月更是达到426.64亿元。由此,保利前三月分别领先融创96.31亿元、151.23亿元以及50.24亿元,合计297.78亿元。

  在土地市场异常活跃的融创,销售发力却稍有迟缓。直至4、5月份,融创才开始反超,分别领先保利16.97亿元及25.01亿元。即使如此,囿于前期差距过大,融创依然未能在前五月锁定第四排位。

  最新业绩现状是,2019年1~5月,融创签约金额1633.7亿元,同比增长12.2%,排名居行业第五;签约面积1124.5万平方米,同比增长25.8%;累计销售均价14530元/平方米,同比降低10.8%。

  5月443.8 亿元的销售额,是融创今年单月销售最高点,同比增长16%,环比亦增长13%。但若要达成5500亿元销售目标,融创此后月均销售额需达552亿元。

  而保利在前五月实现签约金额1889.61亿元,同比增长21.82%;签约面积1226.84万平方米,同比增长19.58%。5月单月,保利实现签约金额418.79亿元,同比增长17.24%;签约面积271.64万平方米,同比增长21.92%。

  保利未公布2019年业绩目标,但按照一年1000亿增加幅度,5000亿是其将要攻陷的下个目标。以此计算,保利若想在年末迈上5000亿台阶,此后月均销售额需达444亿元。

  但市场平稳的大趋势之下,房企纷纷调控降速。融创在经历了过去几年的快速扩张之后,有意识放缓增长步伐。但公司对于当下的行业排位仍旧是当仁不让的意味。在今年3月举行的业绩发布会上,融创董事局主席孙宏斌曾就此表态:“我们很难追上别人,别人要追上我们也不容易,就这位置,挺好的。”

  而去年股东会上仍提“重回前三”的保利,今年同样稍显趋稳。2018年股东大会上,有股东质疑:鉴于央企身份,保利与同行相比是否会趋向保守?对此,保利发展总经理刘平坦言:“我们不是保守的企业,是稳中求进的企业。”

  稳中求进的保利,曾在2018年开局发力,但此后销售增速“正负交加”,直至年末被融创反超。

  2019年是否会重现去年的戏码?目前仍有悬念。但有融创过去几年的发展节奏来看,该公司习惯在第三季度放量推货,这或许会让保利感受到压力。

  储粮备货

  房企业绩明面争夺之外,土地市场的较量同样不减。2019年开年备货的情况,同样会影响房企全年业绩表现。从公开市场看,融创保利均大力出手,频频贡献话题热度。

  5月7日,东莞首宗开始挂牌即被封顶价格锁定的地块揭晓买家,保利湾区投资发展有限公司以30亿元+自持100%商业竞得该宗地块。该地块于4月23日开始竞拍,进入报价环节时间仅3分钟,报价便达到最高限制条件。

  随后5月16日,东莞沙田地块竞得者的身份揭晓,融创地产提早17天锁定该宗地块,地块成交价10.23亿元,折合楼面价10549元/平方米,同时融创需自持商业面积40年。

  但在此轮土拍较量中,融创似乎更为突出。4月23日,武汉土地市场推出总起始价近200亿的10宗地,其中,有4宗均被融创拿下,总金额152亿,溢价率最高一宗为24%。大力拿地的战果是,2019年1月至4月,融创均位居房企新增货值榜首。

  实际上,自2016年末以来,融创就减少了公开市场拿地动作。对于此轮土拍发力,融创中国行政总裁汪孟德在股东大会上称,融创自2018年底账上现金充裕,因此拿地节奏有所加快,1~4月拿地都在一二线城市,其中43%是底价拿的。

  但迅猛势头在5月发生逆转,高溢价下融创拿地开始放缓。据克而瑞数据,融创1~5月拿地货值2018亿元,排名滑至行业第三,其中5月单月拿地货值374亿元。“2019年其实主要工作就在1~4月,现在地价上来了,我们基本都停止拿地了。”汪孟德解释称。

  华创证券测算,截至目前,融创总土储约2.56亿平方米,对应总货值约3.55万亿元;其中,一线、二线、强三线城市货值分别占比 11%、74%、15%。剔除旧改等协议状态土地,并按2018年销售均价15210元/平方米、预收账款1994亿及1~2 月销售面积281万平方米估算,未售建面约1.67亿平方米,对应货值2.54万亿。

  而保利前五月新增货值仅817.6亿元,居行业第12位。截至2018年末,其在国内外100个城市合计拥有在建面积10390万平方米、待开发面积9154万平方米,可满足未来2~3年的开发需要。“另一方面,总负债里预收款项有2997.95亿元,这个数据我们还是偏上的。”保利管理层指出。

  高速背后的隐忧

  纵然两者销售与资金运作颇为高调,但实际上融创和保利各有隐忧。

  虽然融创一直强调风险管控,但在股东大会上,还是有股东坦言:“拿地会不会影响去杠杆的进程?”其随后称,行业周期下行,企业需要关注负债率这个数字,因为要保证现金流回款。

  股东的担忧并非毫无依据。2016年~2018年,融创资产负债率分别为86.71%、91.90%及89.81%。2018年末,融创有息负债为2294亿元,同比增长5%。

  “融创的负债率在未来两到三年是持续往下走的,这是肯定的一个方向。”孙宏斌与汪孟德向股东保证,未来融创负债率降低是必然趋势。

  截至2018年末,融创拥有现金及现金等价物1201.98亿元,短期债项则为920.46亿元,长期债项为1373.64亿元。现金短债比约为1.31,长短债务比为1.49。

  对此,摩根士丹利报告称,由于季节性原因及前四月活跃的土地收购,预计融创今年上半年净负债将上升,但净负债率也将在全年实现下降。

  保利的问题似乎更为复杂。从其2018年末计提存货跌价准备金额看,这一数字达到23.4亿元,减少2018年归母净利润20.1亿元。这是保利近年来存货跌价准备计提金额最明显的一年。这背后,是楼市调控下其多宗高价地入市难的困境。

  2019年保利的短暂领先能否保持,依然未知。房地产行业竞争日趋激烈,即使步调稳健的央企也要遵循不进则退的定律。但在众多考核指标束缚下,其可能难以比拼民营企业适应市场的灵活性。

  保利发展相关负责人也曾公开感叹:过去一轮高速发展过程中,并非保利速度慢,而是对手速度太快。

  此番保利重新回到快车道的意味越发浓烈,超越对手的同时,免不了要超越自己,加速背后的隐忧也容易如影随形。

  比如近期保利旗下项目发生安全事故,再次为高周转节奏敲响警钟。据住建部通报,6月3日,四川省遂宁市河东新区一项目发生高处坠落事故,致1人死亡。该项目由遂宁保信投资有限公司建设,保利地产通过旗下公司持有其51%股权。此前,保利地产全资子公司广东承建项目于2017年连发安全事故,致2人死亡。

  责编:彭海斌

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