购房时,选“新房”还是“二手房”,专家:巨大差异体现在5年后

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  我国房市逐步由“新房市场”过渡到“存量房市场”,换句话说,大多城市的二手房交易量逐步上升,一线大城市二手房交易量与新房交易量平分秋色。主要原因在于,二手房存量基数越来越大,加之可供开发的土地资源越来越少,各城进入“存量房”时代只是时间早晚而已。

  当然,就目前来说,我们大多数城市还是以“新房市场”为主,毕竟发展水平相比一线城市要滞后一些。在谈到具体买房时,我们很多人会问这样一个问题,“到底买新房还是二手房好呢?”,业内人士认为,买的时候是一分钱一分货,但真正的差别体现在5年后。主要有三点原因:

  

  一是在同等地段情况下,新房肯定比老房子升值潜力大,5年时间足以拉开两者之间的差距。房子更新换代比较快,即使今年与明年买的房子,都可能存在代系差别,新房与二手房间差距时间越长,设计风格差别越大。即使未来转手,新一些的房子更受欢迎,价值也更大。

  二是遇到极端情况,你买的房子已经有15年房龄,到5年后,你又准备转手,这个时候麻烦就比较大,即使让价也不见得有人接手。原因就在于,从风险角度考虑,银行基本会停止给房龄超过20年的房子发放贷款,这样的话,接手的客户只能全款购房,如此会导致客群大幅减少,房子也难转手。当然,即使全款客户,也会考虑将来转手的问题,房子就更不好卖了。

  三是物业附加值问题。一般来说,物业服务水平高是一个小区品质和价值的加分项,反之则是减分项。就目前来说,随着房地产从量到质的转变,新楼盘一般都会引入品牌物业,以提升卖点,所以,从总体来看,新建小区物业服务水平都还不错。而二手房小区物业就参差不齐,大多小区物业服务饱受诟病,如果一个小区物业管理在先期弄砸了,后期要恢复就实在太困难。一个无业不好的小区,房产价值折损率10%还是有的。

  据笔者看来,当前的二手房和新房同为楼市交易主体,新房和二手房的差别还是挺大,虽然说各有优劣势,比如新房可能存在开发商偷工减料,与实际交付不符的问题,二手房有“所见即所得的优势”,但在实际买房过程中,特别是对于以居住为目的合理住房需求者来说,在当前市场环境下,选择“新房”和“二手房”还是有较大的差别,需要引起重视。在实际操作过程中,主要体现在以下3点:

  

  1.新房适合首次购房小白,二手房适合有经验购房者。我们到一个售楼处,有专门的销售员一对一服务,会对楼盘进行精心的讲解,引导签合同、交款、网签等程序,只需要按照他们安排的流程进行即可。而如果买二手房,需要自己对房子的具体情况、房主的情况以及与卖方多轮的讨价还价谈判,在交易过程中,还需要约定各方面的合同细节、交税、过户以及核实房屋水电费、出租情况等,总之,程序繁琐,细节考虑比较伤脑细胞,其目的就是防止购房陷阱。一句话,有经验的购房者可以选择二手房,首次购房小白比较适合购新房。

  2.首付款金额准备存在差异,购房门槛差别大。一般说来,新房和二手房首付款的比例都是30%,但在实际买房过程中,新房和二手房的首付款预算有较大差别。新房首付款准备基本上就是30%,而二手房要达到40%,甚至更多。举个例子,新房总价200万,交完首付款60万,剩下140万贷款即可,后面收房时,主要再交点维修基金就差不多了。

  但总价200万的二手房,评估价起码也得折损10%,那么就只有180万,如果贷款按照70%比例来算的话,只可贷126万,那么你的首付款就需要200万-126万=74万。另外,还有个税、中介费,不满5年的还有增值税,这样一算下来,起码还得要10多万。这样算下来首付款总体需要85万以上,所以首付比例起码也得准备房子总价的40%以上。

  3.从经济的角度算,到底选择“新房”,还是“二手房”?相信大家应该知道,在楼市正常时期,同区域、同品质的楼盘或小区,新房价格是高于二手房价格的,一般差价为:新房价格高于二手房价格15-20%,主要原因就在于新房有人员工资、销售费用以及各类广告等增加了成本,所以,新房高于二手房价格属于正常现象。单就从性价比考虑,买新房还是二手房,分两种情况:

  

  一是新房价格低于二手房价格,毫不犹豫选择新房。新房价格本身应该是高于二手房价格,但本轮楼市调控对新房实行限价政策,出现了以前从未有过的“新房价格低于二手房价格”特殊现象,不夸张的说,这类新房对于购房者来说,实属捡到大便宜了。如果你准备买房,尽量去这类盘碰运气。

  二是新房价格超过二手房价格15%以上,选择二手房。正如前文所说,新房价格本身由于成本上升导致产品溢价,从而把价格转嫁给购房者。笔者认为15%以内是合理的,如果再高,超过20%就不值得了,此时,买次新的二手房往往是不错的选择。如果购房,你首选新房还是二手房呢?

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