原报道 绿城代建长跑

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  

  观点地产网 转眼到了六月,杭州的天气已经慢慢热起来。一年过半,房地产市场形势也是几经变化,而作为绿城管理掌门的李军,在工作节奏和内容并没有出现太多改变。

  “还是在为委托方服务,没有受到太多外界因素影响,公司战略也没有调整。”说起来云淡风轻,言语的背后其实是李军对于此前一个坊间传闻的回应,传闻内容关于绿城代建业务今年是否在“收缩”。

  这一传闻始于绿城集团今年发出的几则月度业绩公告。根据披露,今年前四月里,绿城集团代建项目累计取得合同销售面积约95万平方米,合同销售金额约为人民币115亿元,同比减少33.9%。

  根据上述数据,绿城今年1-4月代建业务占总销售额的比例为30%,较去年同期的42.13%下降了12.13个百分点。

  李军对此并不担心:“这只是阶段性的,从全年看结果会有所不同。”为此,他将代建业务称为“一次长跑”。

  最新公告显示,在5月,绿城集团以绿城品牌销售的代建管理项目取得合同销售面积约55万平方米,销售金额约68亿元。1-5月,其代建项目累计销售面积约150万平方米。

  相比之下,5月数据环比有了明显回升,但从前五月总量来看,仍低于去年同期水平。

  正如李军认为代建是一次“长跑”,如果要探究绿城代建的前行轨迹,仅从去年至今的数据来看未免不够。从开始至今,绿城代建的发展轨迹更像是一条连续曲线,有峰值有低谷,一切都充满着“不确定性”。

  从当下来看,李军依然保持着属于自己的骄傲,在横向比较下,不管是体量还是收益情况,绿城目前在代建领域中依然遥遥领先于其他同行。

  十年长跑

  历史事物的发展痕迹,往往能从参与历史的人身上寻找到蛛丝马迹。李军之于绿城代建,或许就是这样的一个角色。

  早在2005年,绿城就开始慢慢接手政府的代建项目,2008年,宋卫平提出“依托品牌和团队实现业务创新”理念。在当时,虽然有了初步尝试和基本的理论体系,但绿城对于市面上的商业项目却一直少有涉及。

  事情在2010年发生了变化。这一年里,李军正式进入代建行业,接手了一个名为“瑞安玉园”的项目,而这也是绿城首个商业代建项目。

  当时曾有业内人士猜测,绿城开始触及商业代建项目,或许意味着到了将这一业务正式推向市场的时候。果然,于同年9月,绿城建设管理公司正式成立。得益于在玉园项目上的表现,李军开始了其主持代建板块的职业生涯。

  以现在的眼光看,房企进行品牌输出和管理输出是件再平常不过的事,但在那时,这还属于一种新颖的做法。

  可以佐证的是,在绿城代建业务刚刚起步的头几年,其公告内还未出现过“代建”这个词汇。对于这项业务,绿城的称呼是“建设管理业务”。

  开拓一个新业务领域,意味着一切方向和策略的制定都将无迹可寻。即使是到了现在,李军对于代建业务的说法仍是:“依然在摸索中前进,因为在我们前面并没有可以对标的样本。”

  得益于前几年打下的基础,绿城建设管理公司成立刚5个月,已签约项目便达到27个,总建筑面积将近500万平方米。

  没过多久,绿城与融创耗时几年的“结婚、离婚”大戏也将上演。

  或许也受到了该事件的一些影响,绿城建设的发展速度慢了下来。到2015年9月,签约项目数量也仅是较2011年翻了一番,签约项目52个,总建面约1700万平方米。

  中交入主后形势有所好转,在一番整合之后,如今的绿城管理挂牌成立。

  彼时,据相关人士介绍,绿城前两年都处于股权纠纷敏感时期,但中交进来后,发展大方向基本走稳,包括资金方面的背书、战略方面的思考。

  2016年9月之后,以绿城品牌销售的代建管理项目合同销售面积每个月基本上能达到了20万平方米的水平。在2017年11月,这一数字甚至一度跃升到了95万平方米。

  规模的大幅增长无论从哪个角度看,似乎都是一个好消息。不过,作为代建业务的主要掌舵者,李军反而产生了一丝焦虑,“快得不符合正常的发展逻辑。”

  在他看来,当时地产行业外围形势发展太快并非一件好事。李军直言道:“任何东西发热、发疯、发狂的结局一定是一地鸡毛。”

  进入2018年,绿城的代建业务规模继续扩大。在第四个月份,绿城中国年内累计销售金额413亿元,其中代建项目销售金额约为174亿元,占比达到总销售的42.13%,几近半壁江山。

  对于绿城代建曲线迎来高光时刻,有业内人士指出,代建模式最大的特殊性在于“反周期”。市场上行时,房地产自投企业随着市场上行不断加杠杆。而在市场下行时,代建公司、轻资产管理公司将获得更多的项目机会。

  显然,2018年的行业降温给绿城管理带来了机会,上半年代建项目的数量甚至超过历年的全年项目数量。

  不过,绿城管理似乎没有逃出“曲线发展”的定律,峰值之后再次出现回落。进入2019年以后,每月销售面积一度跌到20万平方米以下,由此引发了坊间对于其未来发展的各种猜测。

  李军对此并不担心,其介绍说:“到了今年中旬,数据就能基本追平去年,年末的时候有信心超过去年。”

  然而,何时又会迎来下一个瓶颈期,或许李军自己都无法预测。

  代建压力

  从目前业务发展情况来看,李军完成得还不错。

  相关人士透露,截至今年5月,绿城管理的代建项目已经接近400个,其中包括了控股项目约270个和约100个参股项目,总面积近4000万平方米。

  不过,在这个主业之外的领域里,注定了李军及其手中的代建业务将会面临与传统房地产业务不同的压力和挑战。

  李军曾坦率地说过,自己如今对于规模并没有很高的追求,一方面是行业占有优势使然;另一方面,项目过多之后产生的管理、资金等方面问题也会越来越复杂。

  “我们的压力并不是来自同行。”对于面临的挑战,李军曾如是说道。据了解,除却大环境和同行外,绿城所面临的挑战更多来自内部,来自发展模式和代建行业本身。

  随着行业发展,除了绿城之外,包括朗诗、滨江、建业等很多房企已经涉足代建领域,各家特点均有不同,但代建模式都大体类似。

  目前来看,绿城的代建主要包括了政府代建、商业代建和资本代建三种业务模式。

  其中,商业代建指的是,委托方拿下土地之后出资委托绿城负责项目开发、管理甚至后续运营的全过程。在此其中,绿城管理将通过按比例收取服务费的方式进行盈利。与大多数同行一样,绿城管理目前在商业代建板块的占比最高。

  不过,李军显然更希望未来能往资本代建方面靠拢。

  与商业代建不同,资本代建的委托方多为外部金融机构。据业内人士介绍,该种代建模式甚至不需要先买下某块土地,而这似乎也更符合绿城管理对于“轻资产”的追求。

  在该模式中,绿城通过运作,使金融机构从拿地开发的全过程中实现投资收益,进而再收取一定的服务费用。在李军看来,这无疑是一块值得开发且待开发的市场。

  “未来我们会更多为这些资本去服务,越来越倾向于服务商。”李军如是说道。

  但是事情往往是理论简单,但实践困难。据相关人士介绍,代建模式虽然已经出现多年,但如今在整个房地产行业中仍然属于“非主流”,而绿城想要在本来就无人借鉴的行业中,再进一步摆脱普遍性的商业模式,走向资本模式,李军所说的“内部压力”似乎也就不难理解。

  在没有参照物的情况下,绿城无疑只能“摸着石头过河”,每一步都需要加以小心。

  从公开数据来看,绿城管理目前暂未有太多关于这一代建模式的消息传出。模式升级之路究竟如何,或许还需要时间来做验证。

  重拾海外

  不管怎么说,绿城代建业务在摸索中仍是率先进入轨道。这固然应该归功于公司发展战略、团队人力付出等内部因素,但不得不提的,这其中或许还有绿城朋友们的一点“功劳”。

  事实上,在绿城代建业务的扩张过程中,不仅有自己主动拿下的项目,还有主动找上门的项目,甚至还有一些是经过业内好友推荐最终达成合作的。

  绿城管理有着自己的准入壁垒,在已经度过了企业追求规模的第一发展阶段后,挑项目的眼光也在不断提高。

  在2018博鳌房地产论坛上,李军就曾透露过,自己此前已经拒绝了将近三十个项目。当然,对于其认为好的项目,绿城同样会毫不犹豫地开展合作。

  在交谈过程中,李军向观点地产新媒体透露了一个有趣的细节:今年5月21日绿城管理在柬埔寨拿下了一个将近30万平方米的代建项目,而这就是通过老客户介绍才拿到的。

  值得一提的是,这也是绿城管理目前在海外仅有的代建项目。

  据了解,该项目的委托方是易佳国际,项目名为西哈努克港房地产项目,总建筑面积超30万平米,拟建超高层酒店式公寓,体量和建筑高度均系目前西港之最。

  资料显示,该项目位于西港新城的中心地带,距离奥切迭尔海滩约800米。项目周边有4条主要交通要道,通向机场、海滩、商业中心。

  从项目目前披露出来的信息看,似乎是绿城重拾海外的不错选择。而之所以说“重拾”,是因为绿城此前在海外曾经有过代建项目。

  绿城代建业务在海外的首个项目位于雅加达,说到该项目,或许不少绿城人仍会记忆犹新。因为,当时签署这一项目的主体,还是蓝城、中交和中国港湾(印尼)。而这个项目,也是中交入股后整合绿城代建业务的第一个有实质意义的动作。

  不过,据相关人士透露,绿城管理目前已经退出了该项目。

  资料显示,该项目名为雅加达千禧新城,总建筑规模约50万平方米,计划建设成为西雅加达区域内标志性大型居住社区。

  签约之后,蓝城还在官网上预告道:“未来,蓝城集团与中交海外地产、中国港湾(中交子公司)将进一步深化海外战略合作,将为海外市场带来一个个城市住宅精品。”

  时过境迁,当年的预告也随着蓝城代建业务融入绿城管理而告一段落。不过,有业内人士指出,如今相比当年只是主体上出现了变化,但绿城走出海外的心思依然是没有放下,“中交在海外的可观土储,或许就是下一个合作契机。”

  绿城联席主席朱碧新在与蓝城合作那年曾介绍称:“中交在100多个国家和地区有海外业务,下一步会寻求一些好的国家和地区开发一些适合的业务,这将成为一个新的增长点。”

  李军则告诉观点地产新媒体,目前代建业务方面的重心仍是在国内,但不排除会去海外洽谈项目的可能,“只要有合适的项目,我们就会合作。”

  他还透露,如今绿城管理已经在接洽一些东南亚的项目,未来有望进一步实现落地,应该会优先考虑东南亚,“这里的城市化比率较低,对于绿城进入市场而言更为方便。”

  原报道| 用事实说话,用客观、深入的态度记录和报道;洞察全局,综合分析,运用材料与数据,还原真实。

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 3 参与 44
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

观点地产新媒体

房地产行业权威专业全媒体

头像

观点地产新媒体

房地产行业权威专业全媒体

14551

篇文章

28000

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码