70年住宅的宜居“保鲜期”有多久?

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  我国住宅用地产权是70年,房屋设计使用年限是50年。但据统计,房屋实际使用寿命是25年到30年,真正谈得上宜居的保鲜期,可能只有7、8年了。

  超过使用年限或使用寿命的住宅,由鉴定机构确定其安全性,酌情进行加固或维修之后,仍可继续使用。

  两方面原因会导致住宅保鲜期缩短。硬件上,小区内的各项硬件设施,会陆续到达使用寿命,需检修或更换。比如说,电梯的报废年限明确为15年,但执行起来却多是不了了之,修修补补又用三年,实际使用体验可想而知。

  另一方面是物业管理不到位,持续带来的软性“伤害”。严肃君之前聊过海淀某单价7.6万的次新房,因为物业不作为,小区内绿化、水系日益衰败,安全管理形同虚设,直接导致小区房价上涨乏力,远低于隔壁小区的保值升值能力。(详情点击:维权有用的话,我就不会虚亏360万了丨粉丝买房报告)

  当小区难以挽回地走向衰败时,只能通过换房来提升生活品质,但众所周知的是,北京换房成本确实很高。

  特别是在经历过黄金十年之后,房地产行业和房价都趋于平稳,相当部分城市新中产无心承担二次置业的高额资金支出,同时压在他们身上的,还有职场焦虑、育儿焦虑。

  似乎是个刚刚好的契机,“一步到位”重新成为首次置业者的买房观,在严肃君的N个500人置业群里,经常能见到过来人的经验之谈---”买大不买小“、”买三不买二“。

  这么看来,有能力的话,一步到位或许才是明智的选择。带着这样的目的,严肃君实地探访了位于丰台长辛店片区的纯商品房项目——珠光御景西园。

  突围限竞房

  近两年,北京新房市场以限竞房为主,受限于70/90政策,90平以下刚需房源扎堆,改善房源供应锐减。

  纯商品房项珠光御景西园,主力产品为117㎡、137㎡三居两卫,158㎡四居三卫,在面积段上填补了供应量的缺失。

  在动辄均价6万/平左右,甚至10万+的京西片区,珠光御景西园3.95万/平的均价确实让人眼前一亮。117㎡三居总价475万/套起,首套首付190万起。这个价格比现在市面上南五环外89平三居的总价,还要低。

  但低价并不意味着低质。

  由于拿地时间早,土地成本负担小,珠光御景西园在产品上有更大的发挥空间。目前新小区已封顶,部分楼栋外立面也已完工。

  准现房让货不对板的可能性大幅度降低,已入住的一期房源,则是剧情不会翻转的有力证明。

  超长保鲜期

  项目一期于2005年开盘,分别于2008年和2010年入住,二期售楼处就设在里面,严肃君先去转了转。

  一期共27栋楼2000多户,当时的购买人群主要是航天三院的职工,目前整个小区基本是满额入住状态。

  但光看颜值,真不像“十几岁”房龄的小区。

  

  (珠光御景西园水系造景,左侧为已封顶楼栋)

  所有楼栋外立面一二层为石材,三层以上为红色墙砖,除了窗户周边的涂料略显斑驳外,整体“保鲜”程度很高。而二期楼栋,窗户周边外立面将升级为红色墙砖。

  严肃君到达的时间是下午两点,正是一天当中最热的时候,进入小区内能明显感受到有别于外部的安静。

  作为南方房企,珠光集团本身就擅长在小区园林设计、绿化造景方面做出彩。难得的是,十几年后依然维持着交房时的水准。

  这与强有力的物业息息相关。珠光物业是国际金钥匙组织成员之一,同一组织成员还有金茂、远洋等。

  销售举了个例子,“我们一期所有业主,护栏都只能装在屋内,外立面禁止做任何修改,所以直到现在整个小区风格还十分一致,没有私搭乱建的现象。”

  当然,一期由于建设年代较早,未能实现人车分流,严肃君看到有车辆停在小区路面。这一现象将会在新小区得以改善,车位配比1:1.2,可租可买,电梯入户,与原来的小区分开管理。

  得房率约90%,所见即所得

  珠光御景西园依然延续了高标准园林设计。

  新小区共7栋楼,却有8处园林,从幼儿游乐场,到环区健身步道,再到老年休憩区,覆盖各个年龄段人群的休闲需求。

  7栋楼全部是南北通透的板楼,除36#楼为11层外,其余为9层。楼间距在45米至55米,平均为楼高的2倍,远超国家1.2倍设计规定,保证了采光、通风、隐私等要求。

  从社区分布来看,33#楼、5#楼视野更佳,观景更好。

  

  项目主力产品是117㎡、137㎡三居两卫,158㎡四居三卫,得房率约90%,主卧送飘窗。

  目前北京新房产品得房率大多在70%-80%之间,假设同样是117㎡三居,珠光御景西园套内使用面积可达103㎡,而70%得房率的房源,套内使用面积只有81平。

  按照总价475万进行换算的话,珠光御景西园套内单价4.6万/平,70%得房率的房源套内单价为5.8万/平。

  差距也是很惊人了。

  目前117㎡、137㎡三居两卫做了实体样板间,也展示了未来交付后的多样可变空间布局。

  

  (117㎡三居两卫户型图)

  117㎡三居两卫,从户型图上看,南向双面宽7.4米,考虑到厨房阳台带下水,可将厨房整体北移,与次卧齐平,多出来的空间可打造一个小型水吧,提高空间利用率。主卧的套卫也可以改成衣帽间,增加储物空间。

  

  (137㎡三居两卫户型图)

  137㎡三居两卫,是真正的南北通透全明户型。南向三面宽达到11米,客厅与餐厅各带一个阳台,厨房采取了利用率最高的U型。项目销售表示,入门玄关6平左右,可以改造成小衣帽间,东侧卧室也可隔出一间书房。

  比较“实在”的一点是,实体样板间中所用到的同橱柜、沙发、床品等,全部为同比例尺寸。

  长辛店建设提速

  珠光御景西园距离西五环5公里,距离G4京港澳高速4公里,自驾出行非常便利。轨道交通的话,项目北侧4公里为地铁14号线张郭庄站,目前有多路公交可快速通达地铁站。

  项目周边多条市政道路辛庄南路、梅市口南延路、长运路等都在拓宽改造中。

  如果说有什么不足的话,就是严肃君从售楼处出来打车,不熟悉路况的司机多绕了一圈才找到目的地。

  用司机的话说,没想到外面热火朝天的工地里,还藏着个小区。

  另外,《长辛店总体规划》发布后,整个片区的建设进入快车道。区域内未来还将有6-10块宗地陆续上市,住宅总面积约50万平米,商业和配套将近10万平米。

  由于整个片区隶属于长辛店生态文化带,容积率在1.5以下,未来住宅用地也将以9层以下洋房产品为主。

  而珠光集团作为首个进军长辛店片区的大型房企,之前承担了该片区一级开发工作,目前正在积极筹备承建后续入市项目,协同完善片区教育、医疗商业等各类配套。

  也就是说,长辛店未来的居住条件,是有想象空间的。

  

  目前珠光御景西园生活配套主要依靠1公里外的云岗生活区,包括学校及医院。项目西侧5万平米的商业综合体,已处于招商环节,同时项目对面还有2.7万平米的商业配套,未来将承接生活所需。

  互动时刻:

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