2019年过半,是“购房”还是继续“存钱”?内行专家一席话点醒我

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眼下摆在各位面前的两个事实:一边是房价不断上涨,到今天已经到达一个相对高位,另一边是手中现金不断被超发的货币稀释,钱越来越不值钱。但房价涨了这么多,现在还继续买房,未来会不会“偷鸡不成蚀把米”?这是很多人无法回避的问题。本文以100万存款为例,试着解开大家的谜团。2019年过半,是继续“买房”还是 “存钱”?内行专家一席话点醒了我!

先来了解一下存款收益

100 W存1年定期、2年定期、3年定期收益分别为1.5W、2.1 W、4.1 W。当然,很多人表示,现在选择的渠道比较多,比如各种宝类产品,不仅收益不错,还存取灵活。目前大都在2.4%到4%不等,100 W 1年收益大概在2.4 W到4W不等。这个收益怎么样?应该说比较稳定和安全,但也没什么惊喜的地方。

再来看看100W能买什么样的房子?

截止到2019年4月份,全国商品房单价过万城市已经超过80个,也就是说你用100W在这些城市买一套平均价位的房子,顶多买100平米。事实上,由于一个城市版图比较大,许多郊区、郊县拉低了城市整体房价,即使想要在一个均价1W的城市买房,大多时候也不一定能买到好位置。而到大一些的城市买房,100W差不多只能首付3-5成,一线城市基本上就不用考虑了。

当前楼市现状概括

从2015年下半年开始,不少城市是从2016年开启本轮房价上涨之路,只要是稍微正常一些的城市,价格翻倍,甚至更多也不在话下。即使如此,楼市也并未因此停歇,在经历2016年国庆以后开启的多番楼市调控,全国的房地产市场在2018年国庆以后降温并趋于稳定。就当一些人认为楼市将步入漫长的调整期不久,2019年开春以来,楼市再次迎来“小阳春”,今年的头三个月,不少人还在半信半疑中观望楼市。直到4月份以后,不少人事实上已经感受到了楼市已经事实上回暖了。

接着相关主管部门接二连三预警楼市,并对新房和二手房市场过热、房价涨幅过快的几个城市进行了点名。这是偶然吗?显然不是,如果说我们在去年底还看不清楼市走向的话,那么开年以后的各城多次土拍显然是楼市再次启动的前兆,无论是安徽三地一连串的高价地,还是苏州曾流拍的地块再次成为抢手货,都预示着面粉推动面包价格上涨的模式会再次到来,而事实说明了一切。对于不少人来说,几月不买房,前面又白忙,当然,这里指的不是所有城市,毕竟不少调整较晚的城市还没来得及反映,也还需要时间。

未来楼市发展方向看三因素

1.土地财政替代率。从发达国家的经验来看,征收房产税不是为降房价而设置,主要是为土地财政逐步退出后的替代税种。目前除北、上、深等一线城市外,其他大部分城市仍以土地土地出让收入作为本级重要财政收入来源。2017年全国土地收入占地方平均财政收入比为24%,2018年土地收入高达6.5W亿,更是创新高。在可以预计的未来5-8年,绝大多数城市对土地收入的依赖不会出现明显缩减。即使房产税推出,相当长一段时间,也无法取代土地财税占地方税收的主导地位。

2.城市化人口量。从联合国发布的数据显示,到2030年,中国城市化率将达到70%,净新增城市人口约两亿,根据恒大研究院的数据分析,未来10年,这两亿人口中的80%将流向重要城市群和都市圈,剩下的20%散落在各个特色城市。从这个角度看,城市增量人口还会保持一定的水平。

3.货币贬值速度。在2016年前,M2每年以两位数增长,所以,过去十年,我们的实际通货膨胀率在7%以上,也就是说,差不多10年前的100W到今天,如果不做任何投资安排的话,差不多贬值掉一半,即50W左右。从2017年和2018年开始,M2增速大概降了20-30%,与之对应的货币贬值速度也下降2-3成。预计未来5年左右,通货膨胀率在6%上下,比此前低,但现金贬值压力仍大,货币超发速度还会以较高水平保持相当长时间,这是经济发展阶段所决定的。

对于2019年来说,到底还能不能买房呢?

从以上影响房价的主要因素分析看,未来各城市楼市、房价会继续出现分化,所以,对于抱着不同目的买房也不能一概而论,主要分3类区别对待:

(1)第一类,购房自住者。刚需购房者那是没有选择的,即使你的工作、关系都在鹤岗,那也得买不是,有房才有家,也是你居住、子女上学等必需选择,自住买房是必须的。

(2)第二类,购房保值者。这类人群,主要是不想让手中的闲钱被超发的货币稀释掉,又没有在其他大城市购房的资格,不求买房产赚多少钱,首要的是能够与通胀平起平坐。笔者认为,只要是在三线以上城市,或者在大都市圈内的城市、包括卫星城、经济尚可的小县城和人口大县买房,跑通胀基本是没问题的。

(3)第三类,购房投资者。这类群体手中有不少可观的闲钱,而且也具备在大城市购房的资格,比如子女在大城市上大学,在很多城市是可以直接购房的。很显然,大城市的房产增值能力是最高的,按照联合国预测数据显示,在未来10年还有近2亿人口流入上述城市,目前国家规划的19个城市群中核心城市、省会城市以及部分强三线城市处于城市设计的顶端位置,在这些城市购房或更具潜力。


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